Предложение
По данным NAI Becar, в 2009 г. в эксплуатацию введено 42 бизнес-центра и офисных объекта
в составе многофункциональных комплексов общей площадью 449,5 тыс. кв. м.
По итогам года общий объем предложения качественных офисных площадей (классов А, В и С)
достиг 2 252,8 тыс. кв. м, прирост объема предложения составил 25%, обеспеченность на тысячу
жителей города – 491 кв. м1.
В сегменте высококачественных офисных площадей (классы А и В) за 2009 г. введено
36 объектов (417,4 тыс. кв. м общей площади). Общий объем предложения в сегменте на конец
года составил 1 644,7 тыс. кв. м, обеспеченность на тысячу жителей Санкт-Петербурга достигла
359 кв. м.
Арендные ставки и цены продаж
В 2009 г. основное снижение ставок аренды произошло в первом полугодии, в III квартале
ставки практически не изменялись. В августе брокеры отметили повышение спроса. IV квартал
не внес существенных изменений. Эксперты констатировали наметившуюся стабилизацию ставок
аренды на новом для рынка уровне.
В среднем, по Санкт-Петербургу в декабре 2009 г. ставки аренды в открытом предложении
действующих бизнес-центров находились в следующих диапазонах (с учетом НДС и коммунальных услуг):
класс А – 900–2 000 руб./кв. м/месяц;
класс В – 550–1 600 руб./кв. м/месяц;
класс С – 450–1 000 руб./кв. м/месяц.
По данным брокеров, в результате переговоров между потенциальным арендатором
и арендодателем дисконт на величину арендной платы составляет 10–30%, в некоторых случаях
достигая 50%.
Разброс ставок существенен не только среди бизнес-центров одного класса, но иногда и внутри
отдельно взятого объекта, где ставки для разных арендаторов могут отличаться на 20–25%.
Заявленные на рынке Санкт-Петербурга в октябре–декабре 2009 г. цены продаж одного
квадратного метра площади в строящихся и недавно введенных бизнес-центрах варьировались
в диапазоне 45 000–100 000 руб.
Спрос на рынке офисных центров
Спрос на офисные помещения в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в 2009 г. снижался,
заполнение арендаторами новых объектов существенно замедлилось. По результатам опроса
управляющих и брокеров, в открывающихся бизнес-центрах на начало эксплуатации было сдано
от 10 до 70% площадей.
В следующем году тенденция снижения заполняемости и увеличение времени экспозиции новых
офисных центров сохранится.
Собственники офисной недвижимости и управляющие компании перешли к более гибкой
политике в отношении арендаторов. Арендные ставки обсуждаются индивидуально. Условия, на которых заключается договор, могут существенно меняться: реальная стоимость аренды
зачастую составляет 50–80% представленной в открытом предложении.
В целом, отмечается тенденция к снижению размеров запрашиваемых площадей. Наиболее
востребованными являются офисы до 100 кв. м. Тем не менее, примеры крупных сделок
на рынке аренды присутствуют. Так, в течение IV квартала 2009 г. о сделках по аренде
площадей порядка 1 000 кв. м заявляла сеть бизнес-центров «Сенатор» и компания «БФА»
(бизнес-центр «Линкор»).
Прогноз развития рынка
По данным, собранным компанией NAI Becar, согласно заявлениям девелоперов и с учетом
проектов, сроки сдачи которых перенесены с 2009 г., к вводу в 2010 г. заявлено порядка
44 офисных объектов общей площадью около 600 тыс. кв. м, из них 17 находятся
на завершающем этапе. Практика показывает, что реально в эксплуатацию в течение
следующего года будет введено порядка 22-24 объектов общей площадью не более
320 тыс. кв. м. Общий объем качественного предложения площадей в бизнес-центрах классов А,
В, С составит 2,54–2,57млн кв. м, прирост объема предложения – порядка 14%.
Тенденции рынка бизнес-центров
- Приостановка реализации проектов, находящихся на ранних стадиях, замедление темпов
строительства новых объектов.
- Активизация проектов реконструкции бывших административных и производственных зданий
советского периода постройки, имеющих удачное место расположения, в бизнес-центры
с невысокой арендной ставкой.
- Увеличение сроков экспозиции открывающихся бизнес-центров, более низкий уровень
заполняемости на начало эксплуатации.
- Рост вакантных площадей в действующих бизнес-центрах. Стабилизация этого показателя
на более высоком уровне.
- Индивидуальное обсуждение условий договоров аренды с клиентами. Дифференциация ставок
аренды для различных арендаторов внутри одного объекта.
- Оживление спроса на офисные помещения в сегменте аренды в августе 2010 г.
- Остановка процесса децентрализации офисного рынка как результат замораживания
периферийных проектов.
- Рост числа выставляемых на продажу действующих бизнес-центров, а также проектов,
находящихся на различных этапах реализации от планов до нулевого цикла. Незначительное
количество реальных завершенных сделок купли/продажи.
Полная версия отчета и графический материал – в PDF-версии
