Прогноз развития рынка офисной недвижимости на следующий год базируется на прогнозе объемов нового строительства в течение следующего года и динамике спроса. Для того, чтобы прогнозировать ставки аренды (один из основных показателей рынка), необходимо оценить соотношение спроса и предложения офисных помещений. Спрос на офисные помещения напрямую зависит от совокупного спроса в экономике. Несмотря на то, что Всемирный Банк прогнозирует рост ВВП для Российской экономики на уровне 3,2% в 2010 году, мы не ожидаем серьезного роста спроса на офисную недвижимость, так как по прогнозам Министерства Экономического Развития РФ возможно дальнейшее повышение уровня безработицы в течение 2010 года.
В то же самое время в результате сокращения финансирования строительства офисных объектов прогнозируется существенное сокращение объемов ввода новых помещений в эксплуатацию. В соответствии с планами девелоперов, в 2010 году ожидается выход на рынок около 925 000 кв. м офисных помещений. Данный объем значительно ниже показателей прошлых лет, когда начиная с 2007 по 2009 год на рынок выводилось не менее 1,5 млн кв. м в год.
Сокращение объемов нового предложения не сможет не повлиять на ситуацию на рынке. В случае, если в соответствии с нашими прогнозами, спрос на офисные помещения будет стабильным в течение 2010 года, доля свободных площадей сократится. Несмотря на то, что общий уровень свободных площадей снизится, в сегменте класса А доля свободных площадей может увеличиться. Объемы свободных площадей могут увеличиться также для помещений в состоянии shell&core и для помещений класса В-. В то же самое время мы
ожидаем, что продолжится снижение доли свободных площадей в центральных районах города (в пределах Третьего Транспортного Кольца).
Рост доли свободных площадей в секторе класса А
В 2009 году доля помещений класса А в новом строительстве увеличилась по сравнению с показателями прошлых лет. Это
привело к росту свободных помещений класса А. Так, на данный момент объем свободных помещений класса А составляет
309 000 кв. м (что соответствует уровню 20%). В случае, если большинство планируемых объектов класса А выйдут на рынок,
данный объем может достигнуть 450 000 кв. м (что составит 25%). Несмотря на то, что в течение 2009 года мы наблюдали
рост объема сделок на помещения класса А и предполагаем,что данная тенденция сохранится в 2010 году, уровень спроса
будет недостаточным, чтобы поглотить предполагаемые объемы нового строительства. Данный прогноз подтверждается тем, что
на крупномасштабные проекты класса А, планируемые к вводу в конце 2009 – в течение 2010, подписано крайне мало
предварительных договоров аренды:
• Домников БЦ 73 000 кв. м
• Вивальди Плаза 67 000 кв. м
• ЦМТ Фаза III 30 000 кв. м
• Саммит БЦ 19 000 кв. м
• Diamond Hall 35 000 кв. м
• Capital City Фаза II 50 000 кв. м
Увеличение объема свободных площадей в состоянии Shell&Core
В течение 2009 года на рынке наблюдалось увеличение спроса на вторичные помещения, так как данные помещения не
требуют дополнительных инвестиций на внутреннюю отделку.
Таким образом, около 50% от общего объема сделок на рынке были заключены на вторичные помещения. Это привело к
значительному росту объема свободных помещений в состоянии shell&core. Мы ожидаем, что в случае, если спрос на вторичные
помещения сохранится в следующем году, объем свободных помещений в состоянии shell&core будет увеличиваться,
несмотря на общее снижение доли свободных помещений. По состоянию на декабрь 2009 года объем свободных помещений
без внутренней отделки составляет 1,37 млн. кв. м, а к концу 2010 года данный объем может достигнуть 1,5 млн. кв. м.
Рост доли свободных площадей в сегменте класса В- и в удаленных от центра районах
Увеличение доли заключенных сделок на помещения класса А и на помещения, расположенные в центре, наблюдавшееся в течение 2009 года, является индикатором того, что многие арендаторы пользуются снижением ставок аренды и пытаются улучшить качество и местоположение офисных помещений. В результате этого помещения более низкого качества, расположенные в удаленных от центра
районах, начинают пустовать. Мы ожидаем, что в следующем году на рынок выйдут около 200 000 кв. м помещений, относящихся к классу В-, что повлияет на дальнейший рост доли свободных площадей в данном сегменте.
Прогноз
Таким образом, около 86% свободных помещений в 2010 году будут в состоянии,требующем внутренней отделки, а свободные вторичные помещения будут в основном относиться к классу В-. Подобная структура свободных площадей не сможет способствовать росту ставок аренды в следующем году. Несмотря на то, что общий уровень доли свободных площадей снизится с 18% в конце 2009 года до 14% в среднем в 2010 году, низкая ликвидность пустующих помещений из-за необходимости инвестиций во внутреннюю отделку будет удерживать средний уровень арендных ставок в следующем году на уровне ставок 2009 года.
Полную версию отчета см. в PDF-версии
