Colliers International: рынок складов в 2009 году

Ожидается, что в 2010 г. конъюнктура рынка складской недвижимости будет выравниваться. Этому будут способствовать такие факторы, как продолжающаяся активность спроса (в основном в Московском регионе), сокращение доли вакантных площадей (за счет активного спроса и снижающегося нового предложения). Предложение будет формироваться за счет нового строительства (мы ожидаем, что прирост предложения в 2010 г. составит около 400 000 кв. м, причем значительную его часть составят последующие фазы хорошо известных рынку проектов, таких как «ПНК-Чехов», Индустриальный парк «Истра», Логистический парк «Крекшино», а также за счет освобождающихся площадей от арендаторов, которые ранее арендовали площади «про запас».

Предложение

Несмотря на очевидные трудности с привлечением финансирования для реализации проектов, 2009 г. пополнил предложение на рынке складской недвижимости на 640 000 кв. м высококачественных площадей. Среди наиболее активных игроков рынка – компании Raven Russia, «Эспро Девелопмент», PNK Group и Giffels. Таким образом, на конец 2009 г. общий объем складских площадей класса А (сданных и сдаваемых в аренду) составил 3 235 000 кв. м.

Ранее фактический ввод на рынок складских площадей значительно отставал от объемов, ожидавшихся в начале года. В начале 2009 г. на фоне развернувшегося кризиса ожидания были существенно скорректированы, что позволило спрогнозировать ввод новых объектов с минимальной погрешностью. Стоит также отметить, что прогноз на 2010 г. превосходит данные прогноза на 2008 г. Это произошло по причине появления ряда новых проектов в 2009 г., что является, безусловно, позитивным фактором, однако очевидно, что относительно масштаба рынка доля этих проектов невелика. Ожидается, что в 2010 г. будут построены около 400 000 кв. м, из них около 100 000 кв. м будут перенесены с 2009 г.


Спрос
Структура спроса на рынке складской недвижимости изменилась. Если первое полугодие можно было охарактеризовать как «время ожидания», когда компании зачастую просто изучали рынок, рассматривая различные предложения и ожидая максимального снижения ставок, то второе полугодие продемонстрировало явное оживление. Хорошей демонстрацией тому служит анализ доли сделок в общем объеме по кварталам 2009 г: 9% – в I квартале, 20% – во II квартале, 35% – в III квартале, 36% - в IV квартале. Общий объем сделок за 12 месяцев 2009 г. составил около 600 000 кв. м складских площадей.
Среди наиболее крупных стоит отметить аренду 67 000 кв. м компанией «Эльдорадо» в ПНК-Чехов, 45 000 кв. м компанией John Deere в складском комплексе «Южные Врата», аренду 23 500 тыс. кв. м компанией «Новый импульс» («Утконос») в комплексе «Северное Домодедово», а также сделку по аренде 23 000 кв. м компании Х5 Retail Group в объекте «ПНК-Чехов». 

В 2009 г. изменилась структура спроса на складские площади по профилям арендаторов. Если в 2008 г. около половины (47,2%) общего объема арендованных площадей составляли логистические операторы, то в 2009 г. их доля снизилась до 9,6%, основными же арендаторами стали операторы профиля FMCG (около 12,2%, в 2008 г. – 1,6%), торговые операторы (48,1%, в 2008 г. – 26,3%) и производственные компании (15,6%, в 2008 г. – 6,5%).

Ставки аренды

Изменение соотношения между спросом и предложением привели к изменению условий договоров аренды: снизился срок действия договоров с 7-10 до 3-5 лет, изменился размер обеспечительного депозита с 3-6 до 1-3 месяцев, стал применяться более гибкий подход к валюте договора. Ставки аренды на конец 2009 г. упали до уровня $100/кв. м/год для складских площадей класса А (на начало года этот показатель составлял $125/кв. м/год) и $90/кв. м/год для складских площадей класса В (на начало года этот показатель составлял $115/кв. м/год).

Уровень вакантных помещений

Изменение ситуации на рынке складской недвижимости привело к резкому росту уровня вакантных площадей. Если до начала 2009 г.  этот показатель не превышал 2%, то к концу II квартала 2009 г. он составил около 19%, на конец года вакантные площади в Московской области составили около 10%. Основной объем вакантных площадей формируют как новые незаполненные арендаторами проекты, так и освобождающиеся площади. Основную долю последних составляют площади, ранее занимаемые логистическими операторами (в 2009 г. ими было освобождено около 220 000 кв. м (для сравнения: другие операторы освободили около 47 500 кв. м), и мы ожидаем, что в первом полугодии 2010 г. может быть освобождено еще около 125 000 кв. м).


Прогноз

Ожидается, что в 2010 г. конъюнктура рынка складской недвижимости будет выравниваться. Этому будут способствовать такие факторы, как продолжающаяся активность спроса (в основном в Московском регионе), сокращение доли вакантных площадей (за счет активного спроса и снижающегося нового предложения). Предложение будет формироваться за счет нового строительства (мы ожидаем, что прирост предложения в 2010 г. составит около 400 000 кв. м, причем значительную его часть составят последующие фазы хорошо известных рынку проектов, таких как «ПНК-Чехов», Индустриальный парк «Истра», Логистический парк «Крекшино», а также за счет освобождающихся площадей от арендаторов, которые ранее арендовали площади «про запас».

По нашим прогнозам, при условии стабильности макроэкономических показателей, арендные ставки будут незначительно снижаться в первом полугодии 2010 г., в III квартале ставки начнут расти, что будет обусловлено дополнительным всплеском со стороны спроса и сокращением доли вакантных площадей.

 



иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

Colliers International

журнал CRE 16 (373)

Сентябрь 2
Скачать номер можно ЗДЕСЬ В номере Цифры и факты Оценка: «Неудовлетворительно»   Тема номера Со дна не стучали. Сколько стоит прогибаться под изменчивый мир   Cover Story No Knock From the Bott om   Тренд Сколько стоит прогибаться под изменчивый мир   Ритейл Приключения электроников   Мнение Торговые коридоры должны вести в светлое будущее   Законодательство «Последствия» пандемии в виде штрафов и уголовной ответственности останутся с нами надолго   Номер выпущен п...

Популярное

не указано

CRE All-Russia Awards 2020 состоялась в Москве!

Церемония награждения победителей CRE All-Russia Awards 2020 прошла в Москве 24 сентября.
 
25.09
Открытие

IKEA открывает флагман на Невском

Компания открывает двухуровневую дизайн-студию в центре Петербурга. Консультантами выступили компании BPG Estate и 1Retail.ru.

23.09
Сделка

EY сдаст площади Space 1

Оператор гибких офисов займется управлением 4,8 тыс. кв. м в «Аврора бизнес-парке».

23.09
Проект

Ant Development построит БЦ на Мясницкой

Многофункциональный офисный центр площадью около 20 тыс. кв. м может появиться рядом со зданием Центрсоюза.

23.09
Проект

Строительство спекулятивного корпуса в «Южных Вратах» началось

Возведением здания площадью около 43 тыс. кв. м в качестве генерального подрядчика займется компания «Мега-Строй-М».

23.09
Сделка

Сбер снял гибкий офис на Поклонке

Банк арендовал 4700 кв. м в проекте Manufaqtury в БЦ Poklonka Place на Кутузовском проспекте.

25.09
Сделка

Часть «Ямская центр» сменила собственника

Генеральный директор «Спартака» выкупил часть бизнес-центра у Белорусского вокзала.
 
24.09

подпишись НА эксклюзивные новости cre