Предложение
Несмотря на очевидные трудности с привлечением финансирования для реализации проектов, 2009 г. пополнил предложение на рынке складской недвижимости на 640 000 кв. м высококачественных площадей. Среди наиболее активных игроков рынка – компании Raven Russia, «Эспро Девелопмент», PNK Group и Giffels. Таким образом, на конец 2009 г. общий объем складских площадей класса А (сданных и сдаваемых в аренду) составил 3 235 000 кв. м.
Ранее фактический ввод на рынок складских площадей значительно отставал от объемов, ожидавшихся в начале года. В начале 2009 г. на фоне развернувшегося кризиса ожидания были существенно скорректированы, что позволило спрогнозировать ввод новых объектов с минимальной погрешностью. Стоит также отметить, что прогноз на 2010 г. превосходит данные прогноза на 2008 г. Это произошло по причине появления ряда новых проектов в 2009 г., что является, безусловно, позитивным фактором, однако очевидно, что относительно масштаба рынка доля этих проектов невелика. Ожидается, что в 2010 г. будут построены около 400 000 кв. м, из них около 100 000 кв. м будут перенесены с 2009 г.
Спрос
Структура спроса на рынке складской недвижимости изменилась. Если первое полугодие можно было охарактеризовать как «время ожидания», когда компании зачастую просто изучали рынок, рассматривая различные предложения и ожидая максимального снижения ставок, то второе полугодие продемонстрировало явное оживление. Хорошей демонстрацией тому служит анализ доли сделок в общем объеме по кварталам 2009 г: 9% – в I квартале, 20% – во II квартале, 35% – в III квартале, 36% - в IV квартале. Общий объем сделок за 12 месяцев 2009 г. составил около 600 000 кв. м складских площадей.
Среди наиболее крупных стоит отметить аренду 67 000 кв. м компанией «Эльдорадо» в ПНК-Чехов, 45 000 кв. м компанией John Deere в складском комплексе «Южные Врата», аренду 23 500 тыс. кв. м компанией «Новый импульс» («Утконос») в комплексе «Северное Домодедово», а также сделку по аренде 23 000 кв. м компании Х5 Retail Group в объекте «ПНК-Чехов».
В 2009 г. изменилась структура спроса на складские площади по профилям арендаторов. Если в 2008 г. около половины (47,2%) общего объема арендованных площадей составляли логистические операторы, то в 2009 г. их доля снизилась до 9,6%, основными же арендаторами стали операторы профиля FMCG (около 12,2%, в 2008 г. – 1,6%), торговые операторы (48,1%, в 2008 г. – 26,3%) и производственные компании (15,6%, в 2008 г. – 6,5%).
Ставки аренды
Изменение соотношения между спросом и предложением привели к изменению условий договоров аренды: снизился срок действия договоров с 7-10 до 3-5 лет, изменился размер обеспечительного депозита с 3-6 до 1-3 месяцев, стал применяться более гибкий подход к валюте договора. Ставки аренды на конец 2009 г. упали до уровня $100/кв. м/год для складских площадей класса А (на начало года этот показатель составлял $125/кв. м/год) и $90/кв. м/год для складских площадей класса В (на начало года этот показатель составлял $115/кв. м/год).
Уровень вакантных помещений
Изменение ситуации на рынке складской недвижимости привело к резкому росту уровня вакантных площадей. Если до начала 2009 г. этот показатель не превышал 2%, то к концу II квартала 2009 г. он составил около 19%, на конец года вакантные площади в Московской области составили около 10%. Основной объем вакантных площадей формируют как новые незаполненные арендаторами проекты, так и освобождающиеся площади. Основную долю последних составляют площади, ранее занимаемые логистическими операторами (в 2009 г. ими было освобождено около 220 000 кв. м (для сравнения: другие операторы освободили около 47 500 кв. м), и мы ожидаем, что в первом полугодии 2010 г. может быть освобождено еще около 125 000 кв. м).
Прогноз
Ожидается, что в 2010 г. конъюнктура рынка складской недвижимости будет выравниваться. Этому будут способствовать такие факторы, как продолжающаяся активность спроса (в основном в Московском регионе), сокращение доли вакантных площадей (за счет активного спроса и снижающегося нового предложения). Предложение будет формироваться за счет нового строительства (мы ожидаем, что прирост предложения в 2010 г. составит около 400 000 кв. м, причем значительную его часть составят последующие фазы хорошо известных рынку проектов, таких как «ПНК-Чехов», Индустриальный парк «Истра», Логистический парк «Крекшино», а также за счет освобождающихся площадей от арендаторов, которые ранее арендовали площади «про запас».
По нашим прогнозам, при условии стабильности макроэкономических показателей, арендные ставки будут незначительно снижаться в первом полугодии 2010 г., в III квартале ставки начнут расти, что будет обусловлено дополнительным всплеском со стороны спроса и сокращением доли вакантных площадей.
