Предложение
В 2009 г. общее предложение рынка торговой недвижимости увеличилось почти на 900 000 кв. м. Открытие большинства проектов становилось знаковым для рынка. Торговый центр «Метрополис» был открыт с большим опозданием (изначально открытие планировалось на конец 2008 г.) и представил рынку много новых западных марок (H&M, River Island, Bebe, Gap, Ipekyol и другие), в ТРЦ «Филион» открылся первый в столице гипермаркет Carrefour, который в дальнейшем под влиянием кризисной ситуации в России принял решение о прекращении развития в стране и закрытии действующих магазинов. В декабре в этом торговом центре открыл свои двери для посетителей первый детский развлекательный центр Babylon. Также в IV квартале 2009 г. открылись торгово-развлекательные центры «Золотой Вавилон» на Проспекте Мира и «Город» – одни из самых крупных в Москве. «Золотой Вавилон» является крупнейшим в Европе торговым центром в черте города, в котором были открыты первые в Москве крупнейший гипермаркет петербургской сети «О’КЕЙ» и развлекательный центр Fun City, развивающийся из Санкт-Петербурга.
Стоит отметить, что эти проекты, несмотря на весьма значительную торговую площадь, практически полностью заполнены арендаторами. При этом общей тенденцией на рынке стал выход торговых объектов с торговой галереей, функционирующей на 40-60% с последующим открытием магазинов в процессе работы объекта. Причина этого – поздний выход арендаторов на отделку, либо отсутствие достаточного финансирования на ее осуществление.
На конец года общий объем предложения составил 4 857 000 кв. м (общая площадь); 2 538 000 кв. м (GLA).
Спрос
Стоит отметить, что, несмотря на всю сложность ситуации, 2009 г. пополнил список присутствующих на рынке торговых марок. Среди них гипермаркет мебели и товаров для дома Kika, универмаг H&M, а также такие марки, как River Island, Ipekyol, New look, Bebe, Gap, Nucleo, Centro, Fun City. Кроме того, на рынок торговой недвижимости планируют выход универмаги Debenhams и Harvey Nichols, английский супермаркет Sainsbury’s, сеть закусочных Burger King, одежные бренды Tally Weijl и Li Ning, а также сеть обувных магазинов демократичного сегмента Payless Shoes. Компания Decathlon выводит на рынок свой бренд – Koodza (жесткий дискаунтер, занимающий меньшие площади и представляющий преимущественно товары, которые являются лидерами продаж в магазинах Decathlon), Castorama – оператора City Format, который занимает меньшие площади, «Ашан» – новый бренд «Радуга», представляющий товары демократичной ценовой категории в формате супермаркета. Наряду с магазинами, работающими по франшизе, первые собственные магазины в России открывает компания Nike.
Можно наблюдать активную экспансию региональных сетей на освобождающиеся площади в столичных торговых центрах. Среди них петербургские сети товаров для детей «Здоровый малыш» и «Дети», оператор формата DIY «Старт», а также липецкий «Уютерра».
Ситуация на рынках торговой недвижимости региональных городов остается крайне сложной: спрос со стороны торговых операторов низкий (даже по функционирующим объектам). Это связано с общим сокращеним планов развития, вызванного снижением покупательской способности в регионах, а также отсутствием дешевых заемных средств, необходимых для активной экспансии. Помимо этого банкротство некоторых торговых сетей в Москве, освобождение части помещений в действующих торговых центрах, а также некоторое снижение ставок аренды позволило региональным сетям арендовать помещения в столичных объектах.
Ставки аренды
Снижение ставок на рынке торговой недвижимости началось еще в конце 2008 г. и достигло своего максимума к середине 2009 г., составив в Москве и регионах от 30% до 50% в долларах США. Масштаб снижения был различным в зависимости от успешности, конкурентного окружения и стадии проектов (для вновь вводимых в эксплуатацию объектов снижение было максимальным).
К концу третьего квартала 2009 г. стало возможным говорить о стабилизации ставок аренды на площади в торговых центрах Москвы. Зачастую по проектам, сдающимся в аренду, ситуация со ставками такова: собственник стремится выйти на определенный уровень ставки через 2-3 года, соответственно относительно этого уровня согласовывается снижение ставки на первый и второй годы аренды. Если ранее при схеме: минимальная фиксированная ставка плюс процент от оборота, фиксированная часть была крайне низкой, в настоящее время она становится более существенной. Ежегодная индексация составляет от 3% до 5%. При этом к концу 2009 г. собственники самых успешных торговых центров перестали предоставлять скидки, и стало возможным говорить о наметившейся тенденции роста ставок аренды. Однако стоит отметить, что на рынке еще значительно количество проектов, испытывающих трудности с заполнением пустующих площадей и по-прежнему предлагающих существенные скидки арендаторам.
Уровень вакантных помещений
В течение 2009 г. уровень вакантных помещений в Москве колебался, достигнув своего исторического максимума к середине года (15%). Осенью вместе с общим оживлением на рынке и увеличением спроса на торговые площади со стороны торговых операторов уровень вакантных площадей в Москве снизился и на начало декабря составил около 5-7%.
Прогноз
Уже осенью 2009 г. рынок торговой недвижимости почувствовал некоторое оживление. Это отразилось в количестве сделок по аренде помещений, снижению уровня вакантных площадей. Также ярким показателем стало то, что собственники успешных торговых центров перестали предоставлять скидки. Несмотря на трудности с финансированием в 2010 г. продолжится реализация ряда заявленных московских проектов, тем не менее, их ввод может быть отложен на 1-2 года (если речь идет о крупных проектах). Однако новые крупные проекты на рынке в ближайшее время не появятся. Кроме того, будет происходить «размораживание» проектов в региональных городах, особенно в городах с высоким уровнем доходов и остающимся дефицитом качественной торговой недвижимости.
В настоящий момент крайне трудно достоверно прогнозировать, какие торговые объекты выйдут на рынок в 2010 г. Мы ожидаем выход около 1 000 000 кв. м площадей (данные – по общей площади объектов), основную долю которых (около 80%) составляют 4 крупных проекта: «Каширский Молл» (изначально был заявлен на 2009 г.), «Гагаринский» (в настоящий момент активно сдается в аренду, открытие заявлено на май 2010 г.), Mall of Russia (был заявлен к открытию на конец 2009 г., планируется к открытию в IV квартале 2010 г.), а также «Гудзон» (изначально был заявлен на 2009 г., в настоящее время заявляемая дата открытия – IV квартал 2010 г.).
