Количество сделок по купле-продажи недвижимости в Москве растет

В течение января-июня 2010 года рынок инвестиций в коммерческую недвижимость характеризовался низким уровнем активности, что связано, в первую очередь, с сохраняющимся дефицитом ликвидности у девелоперов на фоне низких арендных ставок и низких цен продажи объектов. Данный факт нашел свое проявление в увеличении числа размещений облигационных займов и других долговых инструментов.

Тем не менее, аналитики NAI Becar отмечают растущее число возобновленных проектов, которые были «заморожены» в период кризиса. В основном банки осуществляют финансирование проектов подконтрольных им структур, а также реструктуризируют кредиты, выданные ранее.

Сбербанк заявил о планируемой реализации до 2012 года всех принадлежащих компании залоговых объектов недвижимости, что отражает прогнозируемое  восстановление рынка в 2-летней перспективе.Также в числе событий, оказавших позитивное влияние на рынок, стало снижение Центральным банком ставки рефинансирования до 7,5%.

По данным специалистов NAI Becar, в Москве увеличивается количество сделок по купле-продаже недвижимости.

Среди крупнейших инвестиционных сделок из прошедших в январе-июне 2010 года, приведенных в отчете – приобретение компанией «Согаз» бизнес-центра «Волна Тауэр» ($100 -140 млн), покупка ГК «Ташир» 50% в проекте офисно-гостиничного комплекса в центральном ядре ММДЦ «Москва-Сити» ($100 млн в peaлизaцию пpoeктa c учeтoм покупки 50% дoли).

В основном, в течение исследуемого периода фиксировались сделки в офисном сегменте – 62%. В частности, значительный объем сделок был заключен по приобретению российскими компаниями офисных зданий для собственного использования. Помимо этого, необходимо отметить появление сделок на гостиничном рынке Москвы (17%), в том числе с участием иностранного капитала. На долю торговой недвижимости приходится 10% всех вложений, оставшиеся 10% составляют инвестиции в участки и проекты.

Зафиксирован также рост числа активных переговоров между российскими инвесторами и собственниками объектов с целью покупки/продажи.
Что касается продавцов недвижимости, основными игроками здесь являются собственники, обремененные финансовыми обязательствами, реализующие объекты для погашения кредита. На продажу чаще предлагаются недостроенные, а также новые объекты с высокой долей вакантных площадей.

Необходимо отметить, что число качественных объектов по адекватным рыночным условиям ценам с начала кризиса было незначительным, что повлияло на снижение ожиданий инвесторов по размеру дисконта с цены объектов. Ожидаемое достижение рынком ценового дна провоцирует увеличение активности потенциальных покупателей.

Средние ставки капитализации для объектов коммерческой недвижимости в настоящее время варьируются  в зависимости от сегмента в пределах от 12% для качественных торговых центров и  офисов высокого качества (класс А и В+) до 14% для объектов складского назначения.

Спрос со стороны западных инвесторов по-прежнему сохраняется на низком уровне - большинство  иностранных инвестиционных фондов, игравших значительную роль на рынке до кризиса, свернуло свою деятельность в России. Так, в апреле 2010 года компания Orco Property Group продала проект застройки территории конноспортивного клуба «Отрада» в Подмосковье за 35,8 млн евро. Спрос данной категории инвесторов сместился в сторону стран их происхождения. Только в торговом сегменте в результате кризиса число иностранных фондов, оперирующих на территории России, сократилось более чем на 80%. Единственной сделкой, свидетельствующей о сохранении интереса со стороны западных институциональных инвесторов к российскому рынку, стало приобретение фондом UFG Real Estate БЦ «Бахрушин Хаус» на ул. Бахрушина.

Тем не менее, во втором квартале 2010 года заявлено значительное число новых проектов, планируемых к реализации, в том числе, крупными иностранными компаниями. Объектами инвестирования в большинстве случаев являются проекты в сфере торговой недвижимости (IKEA, Kesko, Крокус Групп, DVI Group, Kingfisher, Виктория), что отражает наиболее интенсивное восстановление и оптимальное соотношение риска и доходности именно в этом сегменте. В частности Арас Агаларов (Крокус Групп) собирается построить несколько торговых центров под единым брендом «Vegas» с суммой инвестиций 1,6 млрд$, в планах IKEA Group вложить 1 млрд$ в строительство ТРЦ «МЕГА» в Мытищинском районе.

Согласно территориальному распределению, наиболее привлекательными для инвестиций остались Москва и Санкт-Петербург как высокоразвитые и менее рискованные рынки.

До конца года масштабного возвращения на рынок западных институциональных инвесторов не прогнозируется, учитывая более низкую стоимость привлечения финансирования при значительно более низких рисках и сравнимой доходности активов, расположенных в странах происхождения  данных фондов.

Таким образом, наиболее вероятно, что основным источником инвестиций в недвижимость останутся российские, а также иностранные частные и корпоративные инвесторы, способные привлечь финансирование на приемлемых условиях, в том числе на открытом рынке в рамках IPO/SPO. Что касается объектов приложения инвестиций, наиболее интересными остаются готовые торговые центры или объекты стрит-ритейла, с доходностью не ниже 10%, а также  функционирующие бизнес-центры класса А со стабильным арендным потоком со ставкой капитализации 12%.