Московский рынок офисной недвижимости первого полугодия 2003 года был охарактеризован стабильно растущим уровнем спроса, высокой строительной активностью и небольшим снижением уровня вакантных площадей. Во втором полугодии сохранилась тенденция увеличения доли иностранных компаний в общем объеме спроса.
Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга в период первого полугодия текущего года был также охарактеризован высокой строительной активностью и чрезвычайно высоким уровнем спроса на качественные офисные площади.

Обзор

Москва
Рынок офисных помещений Москвы во втором полугодии характеризуется следующими показателями:

общее качественное предложение офисных помещений классов А и В к концу года составило, по разным оценкам, от 2,75 млн. кв. м (данные компании Colliers International) до 3,07 млн. (данные компании Stiles & Riabokobylko);
поглощение площадей за второе полугодие 2003 года, по предварительным данным компании Jones Lang LaSalle, составит 269 800 кв. м, что на 700 кв. м больше, чем в первом полугодии;
уровень свободных помещений, по данным на конец III квартала, составил в среднем между классом А и В от 5,3% - по данным Jones Lang LaSalle до 7,6% - по данным компании Colliers International;
средний уровень арендных ставок класса А колеблется на уровне от 580 до 610 долларов США за кв. м в год;
средний уровень арендных ставок класса B колеблется на уровне от 400 до 480 долларов США за кв. м в год;
цена предложений продажи помещений класса А: от 2500 до 4500 долларов США за кв. м;
цена предложений продажи помещений класса В: от 1500 до 2500 долларов США за кв. м;
уровень доходности: 13–19% (данные компании Colliers International).

Одним из наиболее важных событий второго полугодия текущего года стало приобретение инвестиционным фондом FF & P RRE здания на Гоголевском бульваре, 11. Это первый пример институционального инвестирования в российский рынок недвижимости.
Среди наиболее крупных сделок за прошедшие полгода также отметим следующие.

Покупку компанией ТНК офисной части (30 тыс. кв. м) первой фазы «Альфа-Арбат-Центра».
Покупку банком «Визави» здания ICN общей площадью 16 600 кв. м.
Продажу компанией «Система Галс» здания на Кадашевской набережной общей площадью 6760 кв. м.
Внешторгбанк арендовал здание «Чайка Плаза-VII» общей площадью 7130 кв. м.
Компания Shell арендовала 6 тыс. кв. м на Новинском бульваре, 31.
«Национальный резервный банк» арендовал 5800 кв. м в Башне на Павелецкой.
Компания «Альфа Страхование» арендовала 4500 кв. м на ул. Шаболовка, 31.
Компания «Нефтегазовые системы» арендовала 3500 кв. м на Кожевническом, 4.
ЗАО «ГрандКонсалт» арендовало 3500 кв. м в на Кожевническом, 4.
Компания Volgotanker AMC арендовала 3100 кв. м в здании на ул. Макаренко, 5.

Санкт-Петербург
Основные показатели, характеризующие офисный рынок Санкт-Петербурга за второе полугодие 2003 года, таковы.

Общее качественное предложение к концу года составило, по разным оценкам, от 700 тыс. кв. м (данные компании Colliers International) до 830 тыс. кв. м (данные компании «Бекар-консалтинг»).
Уровень свободных помещений составил в среднем между А, В и С – от 4,1 % по данным «Бекар-консалтинг» до 6,3 % по данным компании «Астера».
Уровень арендных ставок класса А колеблется от 350 до 600 долларов США за кв. м в год.
Уровень арендных ставок класса В - от 200 до 460 долларов США за кв. м в год.
Уровень арендных ставок класса С - от 120 до 300 долларов США за кв. м в год.
Цена предложений продажи помещений класса В: от 1390 до 2 тыс. долларов США за кв. м.
Уровень доходности: 16–18% (данные компании Colliers International).

Среди наиболее крупных сделок за прошедшие полгода отметим следующие:

Продажа офисного здания класса В на Золотой Казанской, 44 общей площадью 5600 кв. м.
Продажа офисного здания класса В на Дивенской, 3 общей площадью 1500 кв. м.
Продажа группой компаний «Бекар» офисного центра класса В «Нобель» на Пироговской набережной, 21 общей площадью 5500 кв. м.
Компания Borland арендовала 3000 кв. м в «Петровском Форте».
«Сити-Центр» сдал часть площадей трем крупным арендаторам:

компания «ТВ-Купол» арендовала 2 тыс. кв. м,
«Трансойл» – 1700 кв. м,
«Сибнефть» – 810 кв. м.

Компания «Евроконтракт» арендовала 1700 кв. м в БЦ «XIX век».
Издательский дом «Бурда» арендовал 500 кв. м в БЦ «Софийский».

Предложение

Москва
Объем нового строительства позволяет Москве удерживать шестое место среди рынков с наивысшей строительной активностью.
Во втором полугодии 2003 года в эксплуатацию было введено, по разным оценкам, от 296 573 кв. м (данные компании Stiles & Riabokobylko) до 428 975 кв. м (данные компании Colliers International). Существенная разница в цифрах может объясняться разницей в определении принадлежности офисных зданий к классам A и B.
Данные, приведенные Stiles & Riabokobylko, показывают, что во втором полугодии текущего года было построено на 71% больше качественных офисных площадей, чем в первом полугодии, общий объем предложения перевалил за 3 млн. кв. м и составил 3,07 млн. кв. м. Компания Colliers International оценивает общий объем предложения в 2,75 млн. кв. м.
Поквартальное сравнение объемов строительства в третьем и четвертом кварталах показывает, что наиболее продуктивным стал последний квартал – по данным Stiles & Riabokobylko было построено более 200 тыс. кв. м против 92 тыс. кв. м в III квартале. Список наиболее крупных объектов, введенных в эксплуатацию в втором полугодии, представлен в таблице 2.
Наибольшая часть нового предложения, почти 49%, сосредоточена в центре, более 37% от общей площади построенных офисных площадей располагается между Садовым и Третьим транспортным кольцом. Остальные 14% приходятся на проекты, расположенные за пределами ТТК. Крупнейшим из таких проектов, сданных во втором полугодии, стал офисный центр класса B в Северо-Восточном округе на улице Ибрагимова, 31/50 общей площадью 18 тыс. кв. м.
По предварительным данным компании Jones Lang Lasalle, поглощение площадей во втором полугодии 2003 года превысило объем нового строительства на 13% и составило 269800 кв. м, общее количество арендованных и купленных площадей категории А и В за 2003 год составит 538900 кв. м.
Динамика уровня вакантных офисных площадей классов А и B в течение III квартала, по данным компании Stiles & Riabokobylko, выглядела следующим образом: 6,4% - в июле, 5,6% - в августе, 5,2% - в сентябре (7,9% - в октябре).

Санкт-Петербург
Предложение качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге за второе полугодие, по данным компаний Colliers International и «Бекар-консалтинг», возросло на 35 700 кв. м. Общий объем качественного предложения оценивается экспертами рынка Петербурга в 700–830 тыс. кв. м. При этом к классу А относятся лишь 4% от этого объема, класс В составляет 22%, класс С – 74%.
Основным ресурсом увеличения офисных площадей Петербурга является реконструкция административно-производственных зданий. Александр Шарапов, президент ГК «Бекар», считает: «Реконструкция существующих зданий дает возможность значительно ускорить процесс строительства, поскольку сокращается количество необходимых для начала строительства утверждений, согласований и прочей бумажной работы. Проект реконструкции нередко подразумевает надстраивание мансардного этажа, что позволяет увеличить сдаваемую площадь. Срок окупаемости таких проектов составляет примерно 4 года».
Новые проекты, сданные в эксплуатацию во втором полугодии 2003 года (см. таблицу 3), рассредоточены по городу, и говорить об освоении каких-либо отдельно взятых районов не приходится. Тем не менее большинство из них располагается на удалении от центра города, что обусловлено рядом факторов:

наличием административно-производственных зданий для реконструкции;
развитой инфраструктурой;
наличием достаточных электрических мощностей;
доступностью для личного автотранспорта;
достаточным количеством парковочных мест.

Если в начале года наблюдался повышенный интерес девелоперов к участкам вдоль набережных Невы, то вторая половина 2003 года ознаменована расширением района застройки. Помимо проектов, введенных в эксплуатацию, было заявлено о ряде проектов, планируемых к открытию в следующем году. Среди них, по данным компании Astera, следующие:

гостинично-деловой комплекс напротив международного аэропорта Пулково-2;
офисное здание класса В на Днепропетровской улице общей площадью 4200 кв. м;
офисное здание класса А на Петроградской набережной, 18, литера «Р»;
офисное здание класса В на Обводном канале, 118 общей площадью 11 тыс. кв. м;
возобновление строительства торгово-офисного центра на Ленинском проспекте, 153 общей площадью 13 500 кв. м.

Строительство в историческом центре города не ведется по ряду неизменных причин:

плотная застройка района и, как следствие, отсутствие площадок под застройку;
большинство зданий являются памятниками истории и архитектуры, их реконструкция под офисные нужды невозможна;
запрет на строительство высотных зданий в историческом центре города.

Эти причины делают рост предложения помещений класса А практически невозможным, поскольку, согласно классификации Гильдии управляющих и девелоперов, принятой в Петербурге, одним из наиболее важных параметров определения класса здания как наивысшего является его центральное месторасположение.
Уровень вакантных площадей офисных помещений классов А, В и С минимален и составляет в среднем по классам не более 6%. Как отмечают в компании Colliers International, офисные центры класса А, которых в городе всего лишь пять, «не в состоянии предложить офисные помещения большой площади (более 500 кв. м) в одном уровне». Новые объекты, вводимые в эксплуатацию, большинство среди которых – класс В, начинают предлагать площади в аренду на этапе строительства, а в течение 1–2 месяцев после открытия завершают процесс сдачи в аренду оставшихся помещений.
«Потребности многих международных фирм, а также крупных российских банков и компаний нефтегазового сектора, представленных на рынке Санкт-Петербурга, нередко превышают несколько тысяч квадратных метров. В большинстве случаев существующее предложение является недостаточным для их удовлетворения, что увеличивает заинтересованность в строительстве объектов, ориентированных на нужды именно своей компании», - комментирует Владислав Семенов, старший консультант отдела исследований Colliers International. Несмотря на то что конкретных строительных проектов на сегодняшний день нет, в сложившихся условиях они могут быть реализованы в ближайшее время.

Спрос

Москва
Тенденция превышения уровня спроса над уровнем предложения сохраняется. По словам Юлии Никуличевой, заместителя директора компании Jones Lang LaSalle, эта ситуация продлится еще год. Падение спроса, по мнению аналитика, начнется не ранее чем в 2005 году.
Оценивая уровень спроса со стороны компаний, консультанты сходятся в том, что большую часть спроса по-прежнему формируют российские компании, разница лишь в определении долей. Так, в компании Noble Gibbons полагают, что «на долю западных компаний приходится около 40% от общего объема сделок, заключенных на рынке в 2003 году», в то же время по данным ABN-Realty «приблизительно на одну сделку с участием западной компании приходится три сделки с участием российского арендатора». Спрос на покупку офисных помещений, по данным Colliers International, составляет около 15% от общего количества запросов.
Две крупнейшие за полугодие сделки покупки офисных площадей демонстрируют большую активность российских компаний на рынке. В то же время покупка иностранным инвестиционным фондом здания на Гоголевском бульваре свидетельствует о том, что рынок продажи развивается и за счет иностранных ресурсов.
Географическое распределение спроса по-прежнему привязано к центральному деловому району. По данным компании Colliers International, «67% потенциальных арендаторов и 54% покупателей называют его в качестве предпочтительного расположения будущего офиса». Однако желаемое не всегда становится возможным, поскольку, по данным Stiles & Riabokobylko, в течение III квартала подавляющее большинство сделок аренды и продажи (более 75% - в июле, 88% - в августе и 73% площадей в сентябре) было заключено по помещениям, находящимся за пределами центрального делового района. Эти цифры означают, что решение арендовать офис вне центрального делового района принимается компаниями после безуспешных поисков свободных площадей в его пределах.
Практика предварительной аренды площадей по-прежнему остается достаточно распространенной, однако, как считает руководитель отдела исследований Stiles & Riabokobylko Дарья Афанасьева, «ввод в эксплуатацию таких проектов, как Новинский, 31 и Арбат, 8–10 с высоким процентом незанятых площадей говорит о сокращении спроса на предварительную аренду».

Санкт-Петербург
Уровень спроса на качественные офисные помещения по-прежнему очень высок и в Петербурге. При этом консультанты отмечают повышение спроса на крупные блоки - от тысячи квадратных метров и более.
Как и в столице, спрос формируют в основном российские компании – их доля в среднем составляет 70%. Наибольшей популярностью среди арендаторов пользуются офисные помещения класса B площадью от 40 до 160 кв. м. В классе А наибольшим спросом пользуются помещения общей площадью 200–300 кв. м.
Продажа трех офисных зданий за второе полугодие 2003 года показывает, что резко повысился спрос на покупку больших площадей как в качестве инвестиций, так и для собственных нужд.

Ставки аренды и цены продажи

Москва
Усредненные данные ведущих консультантов о ставках аренды на офисные помещения класса А за второе полугодие текущего года показывают, что по сравнению с первым полугодием рост составил около 6%.
В то же время класс В показал обратную тенденцию – ставки снизились, но всего лишь на 1%, что можно объяснить статистической погрешностью.
Ставки продажи офисных помещений за прошедшее полугодие практически не изменились. Минимальная цена предложения по помещениям класса А составляет 2500 долларов США за кв. м, максимальная – 4500 долларов США. Несмотря на то что максимальный показатель меньше максимальной цены предложения прошлого полугодия на 500 долларов США за кв. м, мы берем на себя смелость утверждать, что цены предложений не изменились, поскольку удалось опросить большое число участников рынка. Верхняя граница цены предложения по продаже помещений класса B составляет 2500 долларов США, нижняя – 1500 долларов США за кв. м. Как и старший класс, B остается стабильным на протяжении второго полугодия.

Санкт-Петербург
Существенного роста ставок аренды офисных помещений в Петербурге за последние полгода зафиксировано не было, тем не менее среди компаний-консультантов нет единого мнения на этот счет. Если по данным Colliers International рост за весь 2003 год составил по классу А 2,3%, по классу В – 3,1%, а ставки на помещения класса С остались неизменными, то компании «Бекар-консалтинг» и Astera оценивают рост ставок в 1,5–2% в месяц, что составляет от 9 до 12% за полугодие. Тем не менее средний размер ставок на рынке по состоянию на конец второго полугодия 2003 года оценивается участниками рынка практически одинаково.
Цены на офисные помещения за прошедшие полгода существенно не изменились: класс В оценивается продавцами в 1390–2000 долларов США за кв. м при средневзвешенном значении в 1520 долларов США за кв. м. Помещения класса А за этот период не предлагались на продажу, поэтому оценить уровень ставок не представляется возможным.
Среди новостей рынка продаж – соинвестирование. Первый проект с возможностью долевого участия в настоящее время ведется ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга». Цена квадратного метра офиса класса В в здании на Шпалерной, 54 с арендуемой площадью 6400 кв. м в настоящее время составляет от 1600 до 1800 долларов США за кв. м, при том что в начале строительства цена была существенно ниже – 950 долларов за кв. м. Восьмидесятипроцентный рост цены отнюдь не характеризует темпов роста цен на рынке, тем не менее он вполне оправдан в условиях повышенного спроса.

Тенденции

Москва

Уменьшение объемов предварительной аренды офисных помещений.
Дальнейшая децентрализация строительства качественных офисных зданий.
Преобладание объема поглощения над новым строительством.
Средний уровень вакантных площадей в зданиях класса А и В постепенно стабилизируется.
Ставки аренды помещений класса А продолжают плавно расти, класс В стабилизируется в силу увеличения объема качественного предложения.
Цены продажи стабилизируются.

Санкт-Петербург

Рост рынка продажи офисных зданий, как в качестве инвестиционного проекта, так и для размещения крупных представительств компаний.
Повышение требований арендаторов к качеству офисных зданий и их обслуживанию.
Повышение спроса на крупные офисные блоки, в том числе и на офисные площади класса А.
Расширение и децентрализация района застройки зданий класса В.
Переход класса С на более высокий качественный уровень, появление новых зданий, изначально позиционируемых в классе С.

Прогноз

Москва
Ситуация на рынке офисных помещений такова, что можно с уверенностью говорить о сохранении повышенного спроса и, следовательно, высокой строительной активности еще как минимум на год вперед. В более долгосрочной перспективе можно говорить о насыщении рынка и росте вакантных площадей.

Санкт-Петербург
Острая нехватка качественных офисных площадей еще достаточно долгое время будет стимулировать рост предложения как в количественном отношении, так и в качественном. Пополнение рынка будет происходить в основном за счет класса В, кроме того возможно появление на рынке проектов build-to-suit. Дальнейшее сокращение вакантных площадей и плавный рост арендных ставок будут сопровождать развитие рынка на протяжении ближайших полутора лет, после чего, по всей видимости, наступит фаза равновесия.