Обзор офисного рынка в Москве в III квартале

Таким образом, к концу III квартала 2010 г. общий объем офисных помещений класса А и В составил 12,28 млн. кв. м
(см. График 1).

До конца 2010 г. к вводу в эксплуатацию заявлено около 500 000 кв. м офисных площадей, а в 2011 г. – еще примерно 800 000 кв. м (см. График 2). Итого до конца 2011 г. общий объем предложения офисных помещений может увеличиться почти на 1,3 млн. кв. м. Из них примерно треть приходится на класс А.

СПРОС

В III квартале 2010 г. было сдано в аренду около 317 000 кв. м офисных помещений класса А и В. Итого за первые три квартала текущего года общий объем поглощения на рынке аренды качественных офисных площадей составил примерно 800 000 кв. м. Это на 27% больше, чем за сопоставимый период прошлого года, но на треть меньше, чем в I-III кварталах 2008 г.
В структуре спроса превалируют сделки аренды офисных помещений класса В – на них приходится 80% общего объема поглощения в III квартале 2010 г. При этом наибольшим спросом здесь пользуются блоки от 200 кв. м до 300 кв. м.
А в бизнес-центрах класса А наиболее востребованная площадь офисных помещений – до 1000 кв. м.

В III квартале 2010 г. отмечалось увеличение спроса на офисные помещения
в бизнес-центрах с премиальным расположением и уникальными видовыми характеристиками. Следует отметить активизацию спроса со стороны финансовых компаний, свидетельствующую о возобновлении их развития и необходимости расширения занимаемых офисных площадей. В III квартале 2010 г. поглощение на рынке купли-продажи офисных помещений составило около 150 000 кв. м. Причем больше половины этих площадей пришлось на крупную сделку покупки двух зданий в бизнес-центре «Домников» (около 85 000 кв. м).

ВАКАНТНЫЕ ПЛОЩАДИ

В III квартале 2010 г. уровень вакантных площадей продолжил снижаться. Причем наиболее заметная динамика характерна для бизнес-центров класса А, где за отчетный период доля вакантных площадей сократилась на 5,4%: с 19,7% во II квартале до 14,3% в III квартале. В офисных зданиях класса В темпы сокращения уровня вакансий более умеренные: минус 2% за истекший квартал. В результате к концу III квартала 2010 г. доля вакантных помещений составила 11,6%.

Следует отметить, что динамика уровня вакансий существенно различалась в офисных зданиях класса А и В в течение последних двух лет. Так, в бизнес-центрах класса А более резкий и продолжительный рост доли вакантных площадей сменился динамичным сокращением в течение II-III кварталов 2010 г. В офисных зданиях класса В, напротив, рост доли вакантных помещений был более плавным и непродолжительным, а последующее снижение – менее динамичным (на уровне 1-2% в квартал). Причем тенденция к сокращению уровня вакансий в офисах класса В появилась в III квартале 2009 г., т.е. год назад, в то время как в бизнес-центрах класса А снижение вакантных площадей впервые после кризиса 2008 г. зафиксировано во II квартале 2010 г.

СТАВКИ АРЕНДЫ, ЦЕНЫ ПРОДАЖИ

Снижение вакантных площадей в III квартале 2010 г. спровоцировало некоторый рост арендных ставок как в классе А, так и в классе В. По итогам отчетного периода средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды в центральном деловом районе составляли около $700/кв. м/год (без НДС и эксплуатационных расходов) для классов А и В. В то время как за пределами центрального делового района средневзвешенные запрашиваемые арендные ставки находились на уровне $550/кв. м/год в классе А, $350/кв. м/год в классе В+ и $250/кв. м/год
в классе В-.

Тенденция к увеличению спроса на рынке офисных помещений, получившая развитие в начале 2010 г., усилилась в III квартале. По итогам отчетного квартала объем сданных в аренду офисных помещений на 18% превысил показатель предыдущего квартала и почти в 2 раза – показатель I квартала текущего года. В результате за первые 3 квартала 2010 г. общий объем поглощения на рынке аренды и продажи офисных площадей составил более 1 млн. кв. м, превысив суммарный показатель за весь 2009 г.

Увеличение объемов поглощения привело к сокращению доли вакантных площадей на офисном рынке. Так, если в конце первого полугодия 2010 г. уровень вакантных помещений составлял 19,7% в бизнес-центрах класса А и 13,6% в офисных зданиях класса В, то к концу III квартала он снизился
до 14,3% и 11,6% соответственно.

В III квартале 2010 г. арендные ставки на офисном рынке продемонстрировали сдержанный рост. Это стало следствием активизации спроса и сокращения доли вакантных помещений на фоне небольших объемов строительства, характерных для второй половины 2009 г. и первых трех кварталов 2010 г., по сравнению с предыдущими периодами. По оценкам Colliers International, тенденция к увеличению спроса, сокращению уровня вакантных помещений и незначительному росту арендных ставок в бизнес-центрах класса А и В сохранится до конца 2010 г.

В настоящее время мы отмечаем улучшение ситуации на строительном рынке, что проявляется в возрождении ранее «замороженных» проектов. Это в свою очередь свидетельствует о том, что и застройщики, и кредитные организации оптимистично смотрят на перспективы развития офисного рынка и прогнозируют, что на момент ввода в эксплуатацию новых объектов на рынке будет соответствующий спрос.

О позитивных тенденциях свидетельствует возрождающийся спрос со стороны крупных компаний, которые готовы к аренде или приобретению в собственность отдельных зданий. Примечательно, что увеличивается число компаний, рассматривающих, в том числе, строящиеся объекты, ввод в эксплуатацию которых планируется через 2-3 года.