Под «зелеными» зданиями понимаются дома, которые строятся с учетом экологических и социально-экономических требований, связанных с охраной окружающей среды. Цель «зеленых» зданий – в создании здоровой среды на базе экономного использования ресурсов и экологического проектирования. Поэтому, вопреки распространенному мнению, в «зеленых» зданиях обеспечиваются не только высокие экологические стандарты, но и социальноэкономическое взаимодействие с будущими обитателями. Вот почему разработаны и внедрены специальные стандарты для измерения эксплуатационных характеристик построенных зданий в соответствии с задачами экодизайна. В настоящее время наиболее распространенными в мире являются стандарты BREEAM (Великобритания) и LEED (США).
Параллельно с пионерами экологически безопасного строительства, которые хотят первыми извлечь для себя преимущества на рынке «зеленого» девелопмента, профессиональные ассоциации также наращивают усилия, чтобы закреплять практику устойчивого строительства и экологически безопасного проектирования на российском рынке. Совет по экологическому строительству в России (RuGBC), созданный в 2009 году, возглавляет эти усилия и играет все более заметную роль во внедрении стандартов устойчивого строительства. Среди прочих целей RuGBC также ставит перед собой задачу разработать российские стандарты «зеленых» зданий. Хотя разработка российских стандартов «зеленых» зданий с нуля тоже возможна, все-таки более вероятным представляется использование одного из всемирно признанных стандартов в качестве основы с последующим внесением поправок, отражающих местные условия. Также в него будут добавлены некоторые требования из других стандартов. Несмотря на то что в разных кругах, включая девелоперов, проектировщиков, консультантов и ученых, прилагаются энергичные усилия, для того чтобы пропагандировать «зеленые» здания в России, и движение за «зеленые» здания, безусловно, набирает обороты, подрядчики, играющие важную роль в девелопменте «зеленых» зданий, пока еще по большей части не включились в этот процесс. Более активное участие подрядчиков и информационный обмен с другими участниками процесса устойчивого строительства необходимы для того, чтобы эволюция «зеленого» строительства на российском рынке происходила в правильном направлении и в более широких масштабах. Это особенно важно в свете того, что в подавляющем большинстве международных стандартов в области «зеленого» строительства соблюдение подрядчиками правил устойчивого строительства играет важную роль в последующей сертификации здания как «зеленого» и экологически безопасного.
Помимо внедрения стандартов «зеленого» проектирования, предписываемых собственниками и проектными организациями, внутренние методы работы, применяемые подрядчиками в строительном процессе, также играют важную роль при получении сертификата «зеленого» здания. Например, по стандарту BREEAM требования к практическим методам строительства, применяемым подрядчиками, составляют от 15 до 18% суммарного балла, который здание может набрать в рамках его оценки в процессе присвоения сертификата «зеленого» здания.
Соблюдение этих требований подрядчиком может сыграть решающую роль в присвоении проекту сертификата «зеленого» здания или улучшить оценку «зеленого» здания как минимум на один уровень (например, от «хорошего» до «очень хорошего» по стандарту BREEAM).
ПОНИМАНИЕ ПОДРЯДЧИКОМ МЕТОДОВ УСТОЙЧИВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Чтобы внести свой вклад в развивающуюся базу данных о «зеленых» зданиях в России и восполнить имеющийся пробел, департамент консультационных услуг в области недвижимости компании Ernst & Young недавно провел исследование среди компаний-подрядчиков в российской строительной индустрии. Целью исследования было выяснение их мнения по поводу практической осуществимости требований стандарта BREEAM – одного из двух всемирно признанных и чаще всего используемых стандартов сертификации «зеленых» зданий. Он также признается девелоперами России как наиболее предпочтительный стандарт и вероятная основа для разработки в будущем российских стандартов «зеленых» зданий.
В ходе исследования было задано 10 вопросов, касающихся основных международных требований BREEAM, которые обычно выполняются подрядчиками и охватывают такие сферы, как:
– обеспечение оптимальной работы инженерных систем здания в процессе строительства и сдачи объекта;
– социально ответственное и экологически безопасное управление всеми работами на стройплощадке;
– ограничение выбросов углекислого или парникового газа в атмосферу;
– потребление воды и электроэнергии;
– использование юридически законных источников поставок стройматериалов;
– вывоз отходов со стройплощадки и повторное использование строительных смесей и материалов.
В данном опросе мы исследовали мнение подрядчиков по поводу реальности соблюдения этих требований в нынешних рыночных условиях и степени компенсации, которую они могут ожидать от собственника, если данное требование представляется осуществимым. Мы также спрашивали подрядчиков о прошлом опыте в строительстве «зеленых» зданий, а также о степени их ознакомления с методами устойчивого строительства и о предпочтениях в отношении различных международных стандартов сертификации.
РЕЗУЛЬТАТЫ
В результате проведенного исследования выяснилось, что ни один из подрядчиков ранее не участвовал в реализации проектов устойчивого строительства. Исследование также выявило, что подрядчики осведомлены об устойчивом строительстве и девелопменте, но большинство плохо представляют себе требования к таким проектам (в основном они узнавали о них из СМИ, от своих коллег и из других опосредованных источников). Подрядчики указали, что плохо осведомлены о содержании различных стандартов сертификации «зеленых» зданий (таких как BREEAM, LEED и др.) и о различиях между ними, хотя некоторые заявили о том, что предпочитают BREEAM и LEED (рис. 1).
Подрядчики, принявшие участие в нашем исследовании, по-разному отвечали на поставленные вопросы. В результате проведенного опроса (рис. 2) выяснилось, что ни один из подрядчиков не возражает против выполнения требования стандарта BREEAM о подготовке дружественной пользователю инструкции по эксплуатации здания для нетехнического персонала здания.
Это необходимо для оптимальной и энергоэффективной эксплуатации инженерных систем здания. Точно так же все подрядчики согласились с тем, что закупка строительных материалов, требуемых по стандарту, таких как изоляционный материал, сертифицированный по «зеленой» технологии, вполне реальна. За исключением некоторых, подавляющее большинство подрядчиков высказали мнение, что вполне возможно ввести в штат специального уполномоченного менеджера для осуществления надзора за монтажом и сдачей в эксплуатацию инженерных систем здания для обеспечения оптимального и энергоэффективного монтажа и эксплуатации этих систем. Они также высказали мнение, что воздействие операций на стройплощадке на окружающую среду и соседние жилые районы можно регулировать в случае соблюдения требований по стандарту BREEAM.
Однако выявились серьезные разногласия между подрядчиками по поводу трех важных требований BREEAM.
- Первое требование заключается в контроле над воздействием работ, производимых на стройплощадке, на окружающую среду. Сюда входит мониторинг, отчеты и принятие определенных целей в области потребления воды и электроэнергии, минимизации выбросов углекислого газа от строительных работ и транспортных средств, приезжающих на стройплощадку, а также использование стройматериалов, дружественных для окружающей среды, и внедрение системы контроля за состоянием окружающей среды на стройплощадке.
- Второе требование заключается в ответственных закупках стройматериалов и использовании исключительно материалов, имеющих сертификаты Системы контроля за состоянием окружающей среды и древесины из проверенных и законных источников.
- Третье требование – подготовка и реализация плана по вывозу отходов со стройплощадки, постановка целей относительно отходов от переработки основных групп стройматериалов и повторного использования этих материалов на других стройках (вместо того чтобы отвозить их на свалку).
Хотя немало подрядчиков указало на то, что выполнение этих требований нереально при существующих в России условиях, другие выразили мнение, что они могут быть выполнены, если собственники возьмут на себя дополнительные расходы. Наконец, подавляющее большинство подрядчиков высказали мнение, что повторное использование строительных смесей и материалов на новых объектах в настоящее время нереально. Один из подрядчиков, посчитавший, что это требование может быть выполнено на практике, сказал, что его выполнение в конечном итоге будет зависеть от возможностей поставщиков. Другой заявил, что при нынешних рыночных условиях невозможно будет обеспечить однородные механические свойства строительных смесей и материалов для их повторного использования в несущих конструкциях здания.
ВЫВОДЫ
В целом опрос продемонстрировал, что подрядчики довольно оптимистично настроены по поводу осуществимости требований стандарта BREEAM. Отклики показывают, что подавляющее большинство подрядчиков готовы предпринять дополнительные усилия, если их об этом попросят, чтобы выполнить требования стандарта BREEAM к «зеленым» зданиям. Неудивительно и то, что они выразили готовность на условии, что эти дополнительные усилия, направленные на выполнение требований «зеленого» стандарта, будут частично или полностью компенсированы собственником. Однако,, несмотря на выраженную готовность, отсутствие опыта и знаний в области методов устойчивого строительства у этих подрядчиков означает, что им понадобится помощь сторонних консультантов для успешной реализации проектов «зеленых» зданий. Присутствие сертифицированных экспертов по оценке выполнения требований стандартов BREEAM, LEED и др. сыграет важную роль в восполнении этого пробела – по крайней мере в процессе реализации первых проектов «зеленых» зданий, пока эти подрядные организации не накопят достаточного опыта и знаний в данной области.
Главный вывод нашего исследования состоит в том, что некоторые требования стандарта BREEAM неосуществимы при нынешних рыночных условиях в России или слишком дорогостоящи для подрядчиков. Ответы подрядчиков показывают, что существующая цепочка поставок стройматериалов не готова к повторному широкомасштабному применению строительных смесей и материалов на строительстве новых объектов, согласно требованию стандарта BREEAM. Точно так же из ответов подрядчиков вытекает, что некоторые требования стандарта BREEAM к подрядчикам вряд ли осуществимы в нынешних российских реалиях. Речь идет прежде всего об удалении отходов со стройплощадки, закупках основных стройматериалов с сертификатами Системы контроля за состоянием окружающей среды, о воздействии строительных работ на окружающую среду с точки зрения потребления воды и электроэнергии, выбросов углекислого газа, а также об использовании абсолютно легальных источников поставок древесины.
Результаты исследования также косвенно свидетельствуют о том, что проекты «зеленых» зданий могут вызывать споры в силу дополнительной ответственности, которая возлагается на подрядчиков с целью обеспечения сертификации. В настоящее время нам неизвестны подряды на строительство «зеленых» зданий, которые могли бы послужить прецедентом. Вот почему сертификация, к которой стремятся девелоперы, скорее всего, потребует особых договорных отношений между собственником и подрядчиком с привязкой к конкретному проекту. Однако при отсутствии прецедентов, а также общепринятых положений в этой области данная задача может оказаться не из легких. В процессе исполнения договора-подряда могут возникать следующие вопросы:
– если здание не пройдет планируемую сертификацию, как следует оценивать и истребовать убытки, которые клиент понесет в случае неполучения «зеленого» сертифи ката?
– в случае если подрядчики не сумеют выполнить требования «зеленого» проектирования вследствие их противоречия местным нормам и правилам, кто будет нести ответственность за последствия подобного несоответствия (например, оплачивать стоимость изменения методов проектирования и строительства)?
– могут ли типичные страховые полисы и гарантии подрядчика, используемые в современной российской стройиндустрии (например, гарантии качественного выполнения строительных работ, страхование всех рисков и профессиональной ответственности), покрывать все требования к «зеленым» зданиям?
Один из способов снижения вышеупомянутых рисков – это изменение отношений между собственником и подрядчиком. Сотрудничество между собственником, проектировщиком и подрядчиком по типу партнерства и обеспечения беспроигрышной ситуации для всех сторон может скорее способствовать успешному завершению проектов строительства «зеленых» зданий, чем традиционные и довольно враждебные по отношению ко всем сторонам договора, предусматривающие жесткую ответственность и санкции в случае неисполнения собственником и подрядчиком своих обязанностей.
