Торговая недвижимость: 1 квартал

Анализ опубликованных в I квартале планов развития торговых операторов без преувеличения позволяет говорить о преодолении ими последствий кризиса и возникновении предпосылок к формированию на рынке торговой недвижимости ажиотажного спроса на помещения.

Продуктовые операторы.

В группе продуктовых операторов лидерские позиции занимают компании X5 Retail Group и «Магнит». Покупка сетей, планы по увеличению количества магазинов (причем, всех форматов), освоение более мелких городов – все это говорит об очень сильных конкурентных позициях и наличию возможностей для развития X5 Retail Group. Кроме того, компания планирует реализацию девелоперского проекта в Уфе, обсуждает создание совместного предприятия с «Лукойлом» для управления магазинами, работающими на заправках, а также открытие заправок на парковках гипермаркетов «Карусель». «Магнит» в 2011 г. планирует увеличить число своих магазинов на четверть и усилить влияние в столичных городах: открыть магазины в Санкт-Петербурге (до 50 точек) и в Москве. В столице, однако, можно прогнозировать возникновение проблем с наличием достаточного количества подходящих помещений. Также владельцы сети «Магнит» наметили развитие новой концепции «дрогери» (магазины, торгующие косметикой, парфюмерией, бытовой химией и предметами гигиены). Из других операторов сеть «О’Кей» планирует увеличить свои торговые площади на 30%, в ближайших планах на 2011 г. – открытие 11 гипермаркетов в Новосибирске, Омске, Екатеринбурге, Москве, Тюмени, Астрахани и Санкт-Петербурге. Сеть также рассматривает возможность занять место другого оператора. Покупка сети «Мосмарт» владельцем компании «Седьмой континент» – еще один пример активной экспансии (в настоящее время гипермаркеты «Мосмарт» –  4 гипермаркета в Москве и 1 – в подмосковном Воскресенске заменяются на «Наш гипермаркет»). «Ашан» в 2011 г. планирует открыть в России 4 гипермаркета и 1 дискаунтер «Радуга» (ранее планы ритейлера были масштабнее, но их пришлось скорректировать ввиду отсутствия подходящих площадей). В настоящее время компания ищет участок для открытия второго гипермаркета в Омске. О планах более агрессивно развиваться в России заявляет компания Metro AG, а «Дикси» запускает тестовый супермаркет в Московской области.

Операторы DIY.

В марте текущего года  Холдинг «Адамант» продал принадлежавшую ему сеть «Домовой»  (в кризис сократившуюся до пяти магазинов, расположенных в Санкт-Петербурге) компании «Старт». В результате, на начало апреля под управлением  ЗАО «УК «СТАРТ»» оказались 11 магазинов, расположенных в 5 городах-миллионниках (Санкт-Петербург – 6 магазинов, Челябинск – 2 магазина, Самара, Уфа, Воронеж – по 1 магазину). Kika открыла пятый магазин в 3 км от Воронежа и озвучила планы по открытию в России по два-три магазина в год. Одна из самых быстрорастущих в последние годы на рынке товаров для дома и ремонта петербургская компания «Метрика» (в 2010 г. было открыто 15 новых супермаркетов) планирует открыть не менее 20 магазинов в текущем году (в настоящее время магазины сети представлены в Санкт-Петербурге и области – по 13 магазинов, 2 магазина в Липецке и по одному в Орле, Пскове, Великом Новгороде, Великих Луках и Старой Руссе). При этом компания планирует развивать строительные супермаркеты не только в крупных городах, но и в городах с населением от 50 тыс. человек. «Максидом» (первый оператор формата DIY в России, открытие первого магазина которого состоялось в Санкт-Петербурге в октябре 1997 г.) выходит на рынок строительных и отделочных материалов Москвы.

Развлечения.

У операторов развлекательного профиля также наметилось определенное оживление. Возобновили развитие федеральные сети кинотеатров. Активизировались региональные операторы. Так, например, компания «КИНО СИТИ», начав в 2002 г. свое развитие в Санкт-Петербурге, в конце 2007 г. пришла в Москву, а в последние два года проектирует и строит объекты в Оренбурге, Новосибирске, Санкт-Петербурге и Майкопе. Планируют развитие и пермская сеть VERY VELLY (в настоящее время состоящая из трех многозальных кинотеатров, два из которых расположены в Перми и один в Ижевске),  
и ростовская «Чарли» (состоит их двух многозальных кинотеатров). Сеть развлекательных парков Happylon начала свое развитие в 2006 г. под брендом Babylon в Казахстане, и открыла первый развлекательный центр в Москве в 2009 г. Второй проект сети открылся в ТРЦ VEGAS, а в конце апреля планируется открытие развлекательного центра в ТРЦ «Галерея» в Санкт-Петербурге. При этом  компания продолжает поиск площадок под размещение своих парков. Мексиканская сеть семейных развлекательных центров Kidzania нашла партнера для развития по схеме франчайзинга в России. «Корпорация развития территорий» представила рынку новый проект «Миры капитана Nъ» и планирует создать в 33 городах России и дальнего зарубежья сеть развлекательных центров «Nъ-Терра».
Активны и операторы торговой галереи: иностранные компании принимают решения о самостоятельном выходе на рынок  и заключают партнерские соглашения с сильными местными игроками о развитии по франшизе, планируется активное развитие существующих сетей.

Fashion-ритейлеры.

Компания Hermes выходит на рынок самостоятельно (до 1 мая 2011 г. по франшизе их развивала компания «Джамилько»).  В конце текущего года Prada также планирует начать функционировать самостоятельно. К ней в ближайшем будущем планируют присоединиться Coach, Coty, Desigual. Американский производитель одежды Guess?, взяв дистрибуцию в России в свои руки, собирается расширить сеть магазинов (ранее развитием сети занималась компания «Джамилько»): на весну-лето 2011 г. запланировано открытие 10 новых магазинов в Москве, Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге  и в Татарстане.
Компания «Монэкс Трейдинг» получила права на развитие в России одной из самых известных марок белья – американской Victoria’s Secret. Компания «Джамилько» планирует открыть первые в России магазины Jaeger (один из британских лидеров в сфере производства и дизайна модной одежды класса люкс) во II квартале в торговых центрах «Времена года» и «Метрополис». Британский модный дом Jimmy Choo выдал франшизу на открытие своих магазинов в России. По заявлению компании первый бутик площадью 50-60 кв. м откроется в Столешниковом переулке в сентябре 2011 г. Открытие первого магазина Banana Republic запланировано на сентябрь в торговом центре «Афимолл Сити».
Также в ряду торговых операторов, заявивших о масштабных планах развития, сибирская сеть магазинов обуви «Монро», планирующая увеличить сеть на 40-60 магазинов, компании «Глория Джинс», заявившая об увеличение площадей магазинов и закрытии мелких, и «Обувь России» с планами в 2011 г. открыть 50 магазинов. Испанский оператор Mango в 2011 г. запустит 25-30 собственных и франчайзинговых магазинов в России (Иркутск, Казань, Москва, Новый Уренгой, Оренбург, Санкт-Петербург, Ставрополь, Старый Оскол, Южно-Сахалинск). Bosco di Ciliegi в 2011 г. планирует открыть 31 магазин спортивной одежды Bosco Sport в России (в 2010 г. на территории России было открыто 28 магазинов), расширив географию своего присутствия примерно на 10 городов.
Немецкая компания Douglas Holding продала свою сеть Douglas Rivoli конкурентам – владельцам сети «Рив гош». Покупка  не позволит «Рив гош» обогнать самого крупного своего конкурента – сеть «Л’Этуаль» по количеству магазинов, однако расширит ее географию и усилит присутствие в Москве и ряде региональных городов.

Операторы общественного питания.

Сегмент операторов общественного питания также не остался в стороне. Открыв первую кофейню в Москве в 2010 г., известная сеть Dunkin' Donuts, рассматривая Россию как один из крупнейших и перспективных рынков Европы, планирует увеличить количество кофеен до 20 в самой ближайшей перспективе и до 100 –  в более отдаленной. Другие иностранные сети – Chili’s, работающая в том же формате, что и T.G.I. Friday’s, Burger King и ее региональный франчайзи – Ginza Project уже активно расширяются и планируют продолжать развитие. Сибирская сеть Traveler’s Coffee открыла двери первой кофейни в Москве в конце апреля. Также ряд международных операторов рассматривает возможности выхода на российский рынок. Среди них американский оператор ресторанов быстрого питания Wendy's/Arby's Group, который планирует открыть 180 закусочных в России  в течение ближайших десяти лет.

Предложение.

В отличие от большинства торговых операторов расширение предложения торговых площадей во всех форматах еще долго будет отставать от спроса на них.
В I квартале 2011 г. рынок торговой недвижимости столицы пополнился двумя торговыми центрами: «Афимолл Сити» (ММДЦ «Москва-Сити», уч. №8, общая площадь – 179 000 кв. м, торговая площадь – 101 000 кв. м) и «ТПУ Планерная» (транспортно-пересадочный узел у ст. м. «Планерная», общая площадь – 50 400 кв. м, торговая площадь – 14 800 кв. м). На конец первого квартала 2011 г. общий объем торговых площадей в Москве составил 6 048 400 кв. м (GLA – 3 026 800 кв. м).

До конца года в Москве заявлен выход на рынок около 300 000  кв. м торговых площадей (показатель общей площади проектов, GLA – около 150 000 кв. м), причем большая их часть уже сдана в аренду по предварительным договорам, поэтому их открытие, а также единичные новые проекты вряд ли смогут удовлетворить весь ожидаемый спрос. И такая ситуацию характерна для большинства городов России.

Уровень вакантных площадей и ставки аренды.

Описанная выше ситуация приводит к снижению уровня вакантных площадей (по многим объектам он достиг докризисного уровня) и росту ставок аренды. По нашим прогнозам, рост ставок аренды, номинированных в долларах США, в 2011 г. может составить от 10 до 20% (последний показатель может быть достижим для отдельных наиболее востребованных у операторов объектов).

Street Retail.

Ситуация в сегменте торгово-розничных помещений схожа с той, которую можно наблюдать в торговых центрах. Учитывая крайнюю ограниченность нового предложения и активизацию торговых операторов можно ожидать усиливающуюся конкуренцию за помещения. Уже сейчас можно наблюдать рост ставок, причем происходит это как на основных торговых улицах, так и в периферийных районах столицы. При этом ставки на наиболее привлекательные помещения достигли докризисного уровня. На главной торговой улице Москвы – Тверской – в настоящее время ставки составляют $8 000–$9 000/кв. м/год (при этом еще в середине 2010 г. запрашиваемые ставки не превышали уровня в $5 000/кв. м/год).

Тенденции и прогнозы.

• Активный рост спроса на помещения со стороны всех торговых профилей
• Размораживание ранее приостановленных проектов
• Активизация девелоперской деятельности, особенно в региональных городах
• Усиление дисбаланса между спросом и предложением
• Снижение уровня вакантных площадей
• Рост ставок аренды