Новосибирский рынок коммерческой недвижимости вызывает интерес как у местных, так и у федеральных, а также у международных игроков. Девелоперы по достоинству оценили стабильный рост цен и потенциал рынка. Масштабные проекты реализуются во всех сегментах недвижимости. Максимальную доходность обеспечивают торговые и торгово-развлекательные центры, но специалисты отмечают, что в будущем хорошие перспективы у складских и гостиничных проектов.

Главное преимущество Новоси-бирска – удачное географическое положение. Город расположен на пересечении транспортных артерий международного значения. Также одна из главных ценностей – наличие высококвалифицированных научных кадров, что обусловлено присутствием целого ряда академических институтов Академгородка.
А вот запасов природных ресурсов (например, сырьевых) город не имеет. Застроен город неравномерно, до сих пор рядом с центром города и вдоль основных городских магистралей обширные площадки под застройку пустуют. Эти территории станут основными «узлами развития» и «точками роста» в дальнейшем развитии городской застройки. Земельный участок под строительство можно получить в местной администрации или приобрести на вторичном рынке.
Практика муниципальных земельных аукционов существует с 2005 г. Также в Новосибирске сформировался и функционирует вторичный рынок земли. Наиболее высокие цены на участки под точечную застройку – в центре или по магистралям, дешевле всего – на участки на окраинах. По данным Сибирского института оценки, максимальная цена составляет $3 млн за 1 га. Помимо местных компаний на новосибирском рынке присутствует ряд столичных и международных игроков. Среди международных компаний инвестфонды London & Regional Properties, Morgan Stanley и Raven Russia. Об интересе к Новосибирску заявили структуры Льва Леваева, Олега Дерипаски. Уже работают «РосЕвроДевелопмент», AEON Corporation, «СТ Групп Регион», MLP, НЛК.

Новосибирские Плазы и Кобры
Рынок офисной недвижимости в Новосибирске развивается в течение последних 5–7 лет и сегодня, по оценке аналитиков, является наиболее насыщенным. Развитию рынка офисной недвижимости в Новосибирске способствует приход крупных столичных фирм – поставщиков финансовых и деловых услуг, компаний, работающих в сфере высоких технологий, телекоммуникаций и т. д. Именно они составляют армию основных потребителей офисных площадей в классе В и выше.
По оценке DSO Consulting, на начало 2007 г. в Новосибирске насчитывалось около 1,6 млн кв. м офисных площадей, из них класса С, в том числе на территории промышленных предприятий, – 1,4 млн кв. м, класса В – 130 000 кв. м, класса А (в основном build-to-suit) – 15 000 кв. м. В 2006 г было введено 178 000 кв. м офисов, включая встроенные помещения на первых этажах домов и перепрофилированные помещения, в том числе на территории промышленных предприятий.
Несмотря на обилие заявленных и реализуемых проектов, пока этот сегмент коммерческой недвижимости остается рынком продавца, на рынке офисных площадей превалирует продажа. По оценке специалистов, не менее 60% площадей в строящихся бизнес-центрах класса В приобретается мелкими инвесторами для дальнейшей сдачи их в аренду. По итогам 2006 г. было введено в эксплуатацию лишь 15 400 кв. м офисных зданий класса В – это БЦ на ул. Фрунзе, 80 (7000 кв. м), «Магнат» (4500 кв. м), на Восходе (3800 кв. м). Площади были проданы мелким собственникам.
Бизнес-центры, ориентированные на внешний рынок, начали строиться в Новосибирске 3–4 года назад. Первый бизнес-центр класса В, «Бизнес-центр на Державина, 28» площадью 14 000 кв. м (девелопер ИСК «Заельцовская»), был введен в феврале 2003 г. В октябре 2004 г. сдан «Бизнес-центр на Ленина, 52» площадью 10 000 кв. м (девелопер «Трансервис»). Сейчас ставки аренды для офисных центров класса В составляют $370–390 за 1 кв. м в год, цены продажи – 90 000–100 000 руб. за 1 кв. м. В начале 2005 г. принял первых арендаторов БЦ Golden Plaza площадью 6630 кв. м (девелопер «Сибакадеминвест»). В 2005 г. начал функционировать БЦ «Новоград» – 5500 кв. м (офисы занимают пять этажей из семи). Ставки – от $460 за 1 кв. м в год. По оценке экспертов, главным минусом действующих БЦ является недостаточная емкость парковки. В ряде случаев охраняемая парковка отсутствует вовсе. Сейчас в сегменте офисов класса В крупнейшим офисным центром обещает стать комплекс площадью около 80 000 кв. м., реализуемый ИСК «Трансервис» в левобережной части города на ул. Ватутина, стоимостью более 2 млрд руб.
Сегмент офисов класса А изначально был представлен зданиями, построенными для собственных нужд крупными компаниями (как правило, филиалами и представительствами столичных фирм). Это офисы «Новосибирск-энергосбыта», «Новосибирскэнерго», здание Сибирского филиала Сбербанка России. Сегодня в нише классов А свои проекты реализуют «РосЕвроДевелопмент» («РосЕвроПлаза», 27 000 кв. м), «СТ Групп Регион» (ST Plaza, 45 000 кв. м), «Трансервис» (БЦ «Гринвич», 34 000 кв. м), «Сибакадеминвест» («Скай Сити», 64 000 кв. м), «Труд» («Кобра», 20 000 кв. м), London & Regional Properties (офисно-гостиничный комплекс, 28 000 кв. м).
Первым офисным зданием класса А в Новосибирске стала «РосЕвроПлаза» площадью 27 000 кв. м. Стоимость проекта – около $35 млн, годовая ставка аренды – от $440 за 1 кв. м. Конкуренцию столичным девелоперам составят проекты местных застройщиков. Это бизнес-центр «Кронос» площадью 50 000 кв. м, который строит компания «Строитель» (дочка «Новосибирскэнерго»), БЦ «Гринвич» (34 000 кв. м, девелопер «Трансервис») и «Кобра» (22 000 кв. м, девелопер «Труд»).
По оценке DSO Consulting, суммарная емкость заявленных бизнес-центров самого высокого класса составляет более 170 000 кв. м., в то время как сегодняшняя потребность города в офисах класса А, по разным оценкам, составляет не более 110 000–130 000 кв. м. Всего же в стадии реализации, по оценке DSO Consulting, сейчас находится около 300 000 кв. м офисных площадей.
Аналитики отмечают, что с начала года рост ставок аренды замедлился и составил не более 5–10%, по ряду объектов ставки не изменились. Снизились и темпы роста цен на офисы. Если за 2006 г. площади подорожали на 30–40%, то с начала 2007 г. – не более чем на 5–10%.
Сроки окупаемости возросли, теперь вместо прежних 4–5 лет они составляют в среднем не менее 6–7 лет. После ввода заявленных площадей владельцев БЦ ожидает ужесточение конкурентной борьбы за арендаторов, а наименее востребованным зданиям придется снижать ставки аренды.

Торговая перспектива
На рынке коммерческой недвижимости Новосибирска торговая недвижимость является лидером по притоку инвестиций – со стороны как профессиональных девелоперов, так и непрофильных инвесторов.
Спрос на торговые площади столь велик, что за прошедший год цены возросли в среднем на 100%, и, по прогнозам, до конца года рост составит от 50%. По данным DSO Consulting, на начало 2007 г. на 1000 жителей Новосибирска приходилось 500 кв. м торговых площадей.
За 2006 г. в Новосибирске введено около 150 000 кв. м торговых площадей, около 40% пришлось на крупные ТЦ и ТРЦ площадью более 10 000 кв. м. За прошедший год в городе были открыты ТЦ «Алпи» (24 000 кв. м), две «Ленты» площадью по 12 000 кв. м каждая, ТРЦ «Калина» (10 300 кв. м).
Сейчас совокупный объем строящихся торговых площадей составляет около 1,5 млн кв. м, из них на крупные ТЦ, площадью свыше 20 000 кв. м, приходится не менее 800 000 кв. м.
Наиболее дорогими являются площади под street-retail по основным торговым коридорам – ул. Красный Проспект, Советская, Вокзальная магистраль, пр-т Маркса. Небольшие помещения здесь предлагаются по цене от $6000–7000 за 1 кв. м, а верхняя граница предложения поднялась до $10 000 за 1 кв. м. Рост ставок аренды за год составил около 50–70%, сейчас верхняя граница для street-retail составляет около $1850–2000 за 1 кв. м в год.
В конце 2007 г. в Новосибирске ожидается ввод крупных торговых и торгово-развлекательных центров. Осенью должен открыться ТК «Мега» (девелопер – IKEA) на 140 000 кв. м, в районе пр-та Калинина откроется ТРЦ «Роял Парк» площадью 77 000 кв. м. (девелопер «Автоярус»). Местный девелопер «Труд» наметил на 2007 г. ввод первой и второй очередей ТК «Манхэттен» общей площадью 48 000 кв. м. «РосЕвроДевелопмент» реализует проект ТРЦ общей площадью 150 000 кв. м на берегу Оби.
Дефицит торговых площадей вынуждает ритейлеров, нуждающихся в новых магазинах, строить их самостоятельно. По этому пути пошли не только федеральные торговые операторы, например «Лента», но и местные и региональные ритейлеры – «Алпи», «Сибирский Гигант» и «Мария Ра». Торговый холдинг «Сибирский Гигант», в 2005 г. открывший гипермаркет «Гигант» площадью 22 000 кв. м, ведет строительство ТЦ площадью около 28 000 кв. м на ул. Мостовой, возле автовокзала, а также планирует строительство аналогичного магазина в Заельцовском районе.
Несмотря на обилие заявленных проектов, торговая недвижимость остается выгодным предметом для инвестиций. Ставки аренды в торговых центрах от $920–1150 в год для «зоны бутиков».
Сейчас девелоперы, построившие торговый объект «с нуля», могут рассчитывать на доход как минимум в 20–30% годовых от его сдачи в аренду. В случае покупки объекта на вторичном рынке доходы от сдачи площадей снижаются до 10–15% в год. Экономическая ситуация благоприятствует активному развитию потребительского рынка России. Торговые центры востребованы и арендаторами, и покупателями, и инвесторами. Насыщения рынка в ближайшие годы ждать не стоит: по уровню обеспеченности торговыми площадями на душу населения Новосибирск далеко отстает от Москвы.

Складываем, складываем...
По данным консалтинговой компании Knight Frank, существующий объем складских помещений Новосибирска составляет около 700 000 кв. м, большая часть из которых – капитальные складские комплексы постройки 60–80-х гг. прошлого века классов C и D.
К классу А можно отнести не более 50 000 кв. м. Потребность в современных складских помещениях оценивается аналитиками в пределах от 500 000 до 1 млн кв. м. Ставки аренды для современных складов – от $120 за 1 кв. м в год без учета операционных расходов. Если говорить о складских терминалах класса А, ориентированных на оказание услуг на внешнем рынке, то на сегодняшний день это всего несколько проектов. Первым стал терминал «Сибирь» (сдано 10 000 из запланированных 40 000 кв. м) в районе аэропорта Толмачево, введенный в эксплуатацию весной 2006 г. Девелопер проекта – Национальная логистическая компания – входит в консорциум «РосЕвроГрупп».
Еще один склад класса А площадью 15 000 кв. м, стоимостью $7,5 млн, построила Bee Logistic, подразделение дистрибьюторской компании «Парфюм». «Сибагроцентр» (подразделение петербургской компании «Евросибдевелопмент») строит складской терминал класса А на востоке Новосибирска. Площадь комплекса – 30 000 кв. м, стоимость – около $40 млн, ввод намечен на 2008 г.
«Евразия логистик» (девелоперская «дочка» ИПГ «Евразия», принадлежащей казахскому банку «Тураналем») намерена построить логистический парк около Толмачево площадью 500 000 кв. м за $350 млн до 2010 г.
Также в районе аэропорта построить складской комплекс планирует AEON Corporation (компании принадлежит 49% аэропорта Толмачево). Из 620 000 кв. м недвижимости склады составят около 100 000 кв. м., остальное – офисные и торговые площади. Проект рассчитан примерно на пять лет и потребует около $800 млн инвестиций.
Также заинтересованы в строительстве складов в Новосибирске Mirland Development («дочка» израильской Fishman Group) и Международное логистическое партнерство (МЛП). Подыскиваются участки под строительство. Британский фонд London & Regional Properties (L&RP) совместно с VVV Company намерен построить терминал класса А (100 000 кв. м.). L&RP, выступит инвестором проекта, а девелопером и оператором будет VVV Company. Объем инвестиций в проект составит $75 млн. По замыслу областной администрации, в течение ближайших лет Новосибирск будет окружен логистическими терминалами высокого класса. Крупнейшим промышленно-логистическим парком станет зона в районе поселка Чик вдоль федеральной трассы Новосибирск – Омск, где планируется строительство около 1,5 млн кв. м складов.
В последние годы спрос на склады высокого класса стабильно растет, прежде всего со стороны торговых и дистрибьюторских компаний, в то время как существующее предложение крайне недостаточно, отмечают аналитики. По их мнению, благоприятная конъюнктура делает складской сектор привлекательным для инвестиций, несмотря на достаточно высокие сроки окупаемости (7–8 лет).

Гости в ожидании
Сегодня в Новосибирске 29 гостиниц на 3048 мест, почти треть – ведомственные. Крупнейшие – «Новосибирск» (448 мест), «Обь» (416 мест), «Сибирь» (357 мест), «Центральная» (300 мест), «Северная» (289 мест), «Золотая долина» (190 мест). По данным мэрии, их наполняемость от 60–65% до 100%.
Ни одной современной гостиницы в городе нет. Проект «Русских Отелей» (структура Базэла) по строительству на Красном пр-те офисно-гостиничного комплекса так и не начат.
Компания «РГС-Недвижимость», планирующая строительство офисно-гостиничного комплекса в Нарымском сквере, ищет новую площадку для проекта. Суд отменил постановление мэрии, выделившей компании в 2005 г. земельный участок площадью 0,8 га.
Аналитики отмечают, что сейчас в стадии реализации только два проекта гостиничной недвижимости с участием профессионального оператора. Это проекты London & Regional Properties (L&RP) и «Сибакадеминвеста» (аффилирован с «Урса Банком»). «Сибакадеминвест» реализует проект комплекса площадью 65 000 кв. м стоимостью $130 млн, который будет включать в себя бизнес-центр и гостиницу 5* на 200 номеров. Возможность управления гостиницей рассматривает сеть Swissotel. Срок реализации проекта – до 2009 г.
Британский фонд L&RP строит гостиничный комплекс уровня 4* на 190 номеров на участке 0,5 га около ТЮЗа. Общая площадь комплекса – 26 870 кв. м (10 000 кв. м – под офисные помещения и конференц-зал, более 16 000 кв. м – гостиница). Объем инвестиций – около $40 млн.
О намерении реализовать проект гостиницы 3* заявила французская Accor Group. Строительство отеля 3* под брендом Ibis (200 номеров) осуществит новосибирская компания «Строймастер». Accor – управляющая компания.
Коммерческая недвижимость Новосибирска переживает настоящий бум инвестиций. Наиболее развитым и конкурентным сегментом является офисный рынок. Торговая недвижимость обеспечивает игрокам наибольшую доходность, а сегменты складов и гостиниц характеризуются наибольшей емкостью рынка.