Отчет по складской недвижимости, 1 полугодие 2011 г.

Складская недвижимость
II квартал 2011 г. характеризовался продолжающимся ростом спроса на рынке складской недвижимости Московского региона, согласно исследованию Colliers International.  Мы отмечали увеличение доли запросов на площади свыше 10 000 кв. м и активизацию логистических компаний. По итогам I полугодия объемы поглощения превысили площадь введенных в эксплуатацию складских комплексов. Это привело к дальнейшему сокращению доли свободных помещений до 4,4% на рынке в целом. При этом в классе А уровень вакантных площадей составил 2,2%, в классе В – 10,3%. Таким образом, по итогам I квартала 2011 г. доля свободных площадей в складских комплексах класса А приблизилась к докризисному уровню. Снижение уровня вакантных помещений обусловило рост арендных ставок на складском рынке Московского региона. К концу I полугодия 2011 г. средние ставки аренды в классе А составили $130/кв. м/год, в классе В – $115/кв. м/год.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Во II квартале 2011 г. в Московском регионе было введено в эксплуатацию примерно 160 000 кв. м складских площадей классов А и В. По итогам I полугодия общий объем складской недвижимости достиг 7,36 млн. кв. м, из которых 72% относятся к классу А и 28% – к классу В. Во II полугодии 2011 г. к вводу в эксплуатацию заявлено около 400 000 кв. м качественных складских помещений. Таким образом, общий объем нового строительства на складском рынке Московского региона в 2011 г. может превысить 600 000 кв. м, если часть из них не будет перенесена на следующий год.

 

 

 

СПРОС
Во II квартале 2011 г. поглощение на складском рынке Московского региона составило примерно 330 000 кв. м. Это на 25% больше, чем во II квартале 2010 г. В I полугодии 2011 г. произошли изменения в структуре спроса. Если в 2010 г. превалирующая доля запросов приходилась на торговых операторов и компании, работающие на рынке товаров повседневного спроса, то в 2011 г. мы отмечали активизацию логистических компаний. По итогам I полугодия 2011 г. их доля в общем объеме запросов на рынке складских помещений Московского региона составила 27%. Активизация логистических компаний свидетельствует об увеличении спроса на складские помещения и о том, что участники рынка позитивно смотрят на перспективы его развития.

 

 

 

Во II квартале 2011 г. мы отмечали снижение доли запросов на складские площади до 3 000 кв. м и увеличение доли запросов на помещения свыше 10 000 кв. м. В I полугодии 2011 г. доля запросов на площади свыше 10 000 кв. м составила 22%. Для сравнения: в I полугодии 2010 г.  больше половины запросов приходилось на помещения менее 3 000 кв. м, а доля запросов на площади свыше 10 000 кв. м составляла 14%.

 

 

 

 

ВАКАНТНЫЕ ПЛОЩАДИ И СТАВКИ АРЕНДЫ
Превышение объемов поглощения над объемами нового строительства на рынке складской недвижимости Московского региона способствовали дальнейшему сокращению доли свободных площадей. По итогам I полугодия 2011 г. уровень вакантных помещений снизился до 4,4% на рынке в целом, при этом в классе А он составил 2,2%, в классе В – 10,3%. Таким образом, во II квартале 2011 г. доля свободных площадей в складских комплексах класса А приблизилась к докризисному уровню.




График 5. РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ОБЪЕМОВ И ДОЛИ ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ ПО НАПРАВЛЕНИЯМ ПОДМОСКОВЬЯ



Основной объем складских помещений класса А сосредоточен в южном и северо-западном направлении Московской области: 38% и 22% соответственно. Доля складских комплексов класса А на других направлениях Подмосковья существенно меньше и не превышает 13%. Основной объем складских помещений класса В находится на юго-востоке Московской области (28%). Второе и третье место по объемам складских комплексов класса В занимают юг и северо-запад Подмосковья: 23% и 14% соответственно. Таким образом, основное развитие рынка качественной складской недвижимости в Московской области ведется в направлениях размещения крупнейших аэропортов – Домодедово и Шереметьево.

Доля вакантных площадей в классе А не превышает 5% по разных направлениям. Причем на юге Подмосковья, где расположено больше всего складских комплексов класса А, уровень вакантных помещений составляет 3,3%. А на северо-западе – направлении, которое занимает второе место по объемам складской недвижимости класса А в Московское области, доля свободных площадей находится на уровне 1,1%. Это свидетельствует о наличии высокого спроса на складские помещения класса А в Подмосковье. Данный фактор в совокупности с небольшими объемами нового строительства в сравнении с предыдущими годами может привести к возникновению дефицита качественной складской недвижимости в Московской области уже к концу 2011 г.

Доля свободных площадей в классе В существенно выше и по отдельным направлениям варьируется от 4,7% до 31%. Исключение составляют север и северо-восток Подмосковья, где уровень вакантных помещений класса В меньше 1%. Примечательно, что максимальная доля свободных площадей характерна для направлений с небольшими объемами складской недвижимости класса В – юго-запада, запада и востока. На юге, юго-востоке и северо-западе Московской области, где сосредоточено больше всего складских комплексов класса В, уровень вакантных помещений составляет 4,7%, 9,6% и 11,7% соответственно. Таким образом, наиболее развитые с точки зрения складской недвижимости класса В направления Подмосковья являются и наиболее востребованными со стороны арендаторов.

По состоянию на I полугодие 2011 г. основной объем качественной складской недвижимости в Московской области сосредоточен в радиусе 30 км от МКАД: класс А – 84%, класс В – 91%. Примечательно, что в отличие от складских помещений класса В, основной объем которых сосредоточен в радиусе 7,5 км от МКАД (34%), максимальная доля складских комплексов класса А расположена в 7,6-15 км от Москвы (39%). Объем складских помещений в 15,1-30 км от МКАД в классах А и В примерно одинаков – по 26-27% от общей площади складских комплексов соответствующего класса.

Уровень вакантных площадей в классе А не превышает 5,5% на разной удаленности от Москвы. В классе В доля свободных помещений в 30-километровой зоне от МКАД существенно ниже, чем за 30-м километром от Москвы. В частности, уровень вакантных площадей класса В в радиусе 30 км от столицы варьируется от 5,3% до 10,8%, а за 30-м километром от МКАД – от 14,2% до 29,7%. Это свидетельствует о том, что наибольшим спросом на рынке качественной складской недвижимости Подмосковья пользуются комплексы, расположенные в пределах 30 км от Москвы. Это относится и к классу А, и к классу В.



Сокращение доли вакантных площадей обусловило рост арендных ставок на складском рынке Московского региона. К концу I полугодия 2011 г. средние ставки аренды в классе А составили $130/кв. м/год, в классе В – $115/кв. м/год.




ОСНОВНЫЕ СОБЫТИЯ
II квартал 2011 г. характеризовался рядом крупных сделок в сегменте складской недвижимости:
- группа компаний «Энергомаш» приобрела здание площадью 8 000 кв. м в складском комплексе класса А Springs Park, расположенном в 16 км от МКАД по Егорьевскому шоссе;
- фонд Hines Global REIT приобрел складской комплекс площадью 75 000 кв. м в Химках, ориентировочная стоимость сделки – $80 млн.;
- индустриальный парк «Южные врата», включающий 76 550 кв. м действующих складских помещений и участок 88 га под строительство 440 000 кв. м складов, был продан компанией Grove International Partners пулу инвесторов, представленному чешским инвестфондом PPF, миноритарным акционером «Южных ворот» и гендиректором Giffels Management Russia Крисом ван Ритом и его партнерами; сумма сделки оценивается в $90 млн.
 
В 2011 г. британская компания Raven Russia намерена инвестировать около $40 млн. в строительство второй фазы логопарка «Климовск» площадью 55 000 кв. м (Варшавское ш., 21 км от МКАД); кроме того, компания получила кредит в размере примерно $30 млн. на складской проект класса А в городе Лобня.

 

ПЛК «Северное Домодедово» планирует строительство третьей очереди производственно-логистического комплекса, площадь которой составит около 300 000 кв. м; начало строительства запланировано на весну 2012 г.; общий объем инвестиций в проект оценивается в $250-270 млн.

Среднерусский банк Сбербанка России и ООО «МЛП-Подольск» заключили договор об открытии кредитной линии с лимитом $143,8 млн. на строительство второй очереди логистического комплекса класса А «МЛП-Подольск» (Симферопольское ш., 14 км от МКАД).

PNK Group заявила о намерении продать логистический парк «PNK-Чехов» (около 400 000 кв. м) с целью финансирования строительства проектов в Ленинградской и Новосибирской областях (суммарная площадь – 335 000 кв. м).


ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ

Снижение доли вакантных площадей в складских комплексах класса А до 2,2% в I полугодии 2011 г. на фоне увеличивающегося спроса позволяет прогнозировать к концу года дефицит предложения в этом сегменте.

Отток спроса на складскую недвижимость класса В и уменьшение уровня вакантных помещений в этом сегменте.

Повышенные темпы роста арендных ставок в складских комплексах класса А на фоне дефицита предложения.

Более умеренные темпы роста ставок аренды на складские помещения класса В.

Увеличение спроса на строящиеся складские проекты класса А на фоне дефицита предложения готовых площадей.

Повышение инвестиционной активности на складском рынке, обусловленное превышением спроса над предложением и ростом арендных ставок.

В среднесрочной перспективе – выход на рынок новых проектов и постепенное увеличение объемов строительства.