По наблюдению Юлии Дальновой, директора департамента торговой недвижимости Knight Frank, с ростом числа кинозалов в Москве увеличивается и количество их посетителей. А с появлением мультиплекса в шаговой доступности жители начинают чаще ходить в кино, потому что часть аудитории формируется за счет зрителей, ранее практически не посещавших кинотеатры из-за их удаленности от дома.
По данным компании Jones Lang LaSalle, сегодня на 1 тыс. жителей в России приходится примерно 19 экранов. Для сравнения: в развитых странах этот показатель равен в США – 130 экранам, во Франции – 86, в Великобритании – 59, в Финляндии – 38, в Польше – 25 экранам.
В настоящее время и в городах России, и в столице современные кинотеатры представлены не в полной и не в равной мере. «До сих пор существуют города и районы, в которых ощущается нехватка качественных современных кинотеатров. Даже в таком городе, как Москва, есть подобные районы. Например, Южное Бутово. Район большой, а ни одного кинотеатра в нем на сегодня нет», – отмечает Никита Шумайлов, директор по развитию и строительству ГК «Каро».
Таким образом, сегодня недостаточное количество кинотеатров во многом объясняется и отсутствием качественных торгово-развлекательных комплексов.
Предложение
В течение 2010 года, по данным компании «Невафильм Research», в Московском регионе было открыто 62 кинозала в 19 кинотеатрах. Среди открытий отметим следующие: пятизальник в «Кронверк Синема-Лефортово», десятизальный кинотеатр «Синема-Стар Рио» в Реутове и девятизальник «Люксор» в ТРК Vegas. Также в 2010 году рынок кинотеатров пополнили однозальники: «Владивосток» и «Факел» под управлением «Московского кино». Всего в 2010 году было закрыто два кинотеатра: «Первомайский», который включал в себя один кинозал на 1 090 мест и 3 бара на первом и цокольном этажах (в настоящее время находится на реконструкции), и кинотеатр «Балтика», который снесли в конце 2010 года. Планируется, что он появится в качестве восьмизального мультиплекса в строящемся на его месте ТРЦ «Тушино-Плаза».
В 2011 году, по данным компании Сushman&Wakefeild, в Москве появится незначительное количество кинотеатров. Откроется мультиплекс в ТРЦ «Афимолл Сити» и, возможно, реализуется еще несколько проектов, если торговые объекты, в которых планируется их разместить, будут достроены и сданы в эксплуатацию. Между тем в первом полугодии 2011 года закрылся кинотеатр «Киномакс-Октябрь» в Люберцах, состоявший из двух кинозалов на 210 и 588 мест, пиццерии, летнего кафе, бильярда, двух баров. По словам Сергея Сизенова, заместителя генерального директора ООО «Киномакс», «проект по истечении времени стал невыгоден, поскольку с одной стороны усилилась конкуренция, а с другой – устарело оборудование и внутреннее убранство здания кинотеатра, все это требовало глобальных вложений. И при этих условиях арендные ставки были весьма некомфортными».
Самым большим мегаплексом на сегодня является «КиноСтар Нью-Йорк» в ТРЦ «МЕГА Белая Дача», состоящий из 16 залов. В марте 2009 года «КиноСтар Нью-Йорк» открыл свой 16-й зал – цифровой кинотеатр IMAX.
В настоящее время, по данным компании Jones Lang LaSalle, 94% кинотеатров в Москве находятся в управлении сетевых операторов, еще 6% руководят собственники торговых центров, а также присутствуют несетевые игроки, представленные только в одном торговом центре.
Игроки рынка
Наиболее крупными сетевыми операторами кинопроката в Москве, по данным «Невафильм Research», на конец 2010 года являются следующие: «Каро Фильм», занимающая по количеству кинозалов 17% рынка (18 кинотеатров и 90 кинозалов), «Формула Кино» с долей рынка в 11,7% (11 кинотеатров, 62 кинозала), и KinoStar – самый яркий представитель мегаплексов, поскольку в его сети из 4 кинотеатров насчитывается целый 51 кинозал (9,6% рынка). Четверку лидеров дополняет киносеть «Люксор», включающая в себя 7 кинотеатров и 43 кинозала, ее доля рынка равна 8,1%.
Также в московском регионе представлены такие известные киносети, как: «Синема Парк» (6,2%), «Синема Стар» (5,8%), «Кронверк Синема» (5,7%), West (4,3%), «Центрафильм» (3,6%), «Парадиз» (3,2%).
Надо отметить, что сегодня в России оперируют 10 крупных киносетей, лидером среди которых до недавнего времени считалась «Каро-фильм», обладавшая максимальным количеством экранов. Однако, согласно информации компании «Кино-Альянс», несколько недель назад ситуация резко изменилась – в июне киносеть «Синема Парк», принадлежащая холдингу Владимира Потанина «Проф-Медиа», пополнилась 75 экранами сети «Kinostar de Lux». Благодаря этому слиянию бизнесмен стал владельцем крупнейшей киносети в России, насчитывающей 244 экрана.
О форматах
Как правило, эксперты делят кинотеатры по количеству залов: однозальные, миниплексы (от 2 до 7 залов), мультиплексы (от 8 до 15 залов), мегаплексы (от 16 кинозалов и выше). Причем 1 зал должен включать в себя примерно от 100 до 300 мест. По данным компании RRG, самым распространенным форматом в Москве являются миниплексы. «В настоящее время операторы ориентированы на открытие кинотеатров, в которых будут располагаться не менее 5-6 залов, а это примерно 2-2,5 тыс. кв. м площадей. Кинотеатры меньшего размера операторам кинопроката экономически неинтересны», – комментирует Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG. Как отмечает Кирилл Худяков, руководитель отдела маркетинга, PR и работы с клиентами компании «Кино-Альянс», «в России неверно трактуется понятие «мультиплекс». Дословно, multiplex – это сочетание английских слов multiple и pleasures, что означает разнообразные удовольствия. Иными словами, мультиплекс – это симбиоз нескольких кинозалов, игровой и развлекательной зоны, а также кафе, баров». Именно такой формат интересно развивать крупным киносетям. «Мы заинтересованы в том, чтобы развивать свою киносеть в соответствии с нашей консервативной стратегией – это многозальники с сопутствующими развлечениями (боулинг, ресторан, бильярдные клубы, детские центры) в ТЦ площадью от 40 до 80 тыс. кв. м», – рассказывает Ваган Егоян, член совета директоров ГК «Парадиз».
Еще одной выраженной тенденцией последних лет, которой стараются следовать все операторы – это реализация цифровой кинопроекции в кинозалах. Согласно информации «Невафильм Research», с апреля 2010 года по март 2011 года российская цифровая сеть выросла более чем вдвое (на 139%). На сегодня в Москве цифровые залы есть в 70% кинотеатрах.
С целью повышения интереса посетителей многие операторы совершенствуются, предлагая 3D формат. Выбор площадки под такой кинотеатр на нашем рынке порой ограничивается техническими возможностями. По данным компании Astera в альянсе BNP Paribas Real Estate, для 3D кинотеатра требуется помещение с подходящей высотой потолков и другими пропорциями. Чтобы разместить экран шириной 3 м, необходимо помещение с высотой потолков около 4 м.
Еще один инновационный формат, который применяется в мире, – это IMAX. Сегодня он используется и в некоторых кинотеатрах Москвы: «КиноСтар Нью-Йорк» в ТРЦ «Мега Белая Дача», «Нескафе IMAX» в «Ашан Сити – Ленинградский, а также открывшийся в конце 2010 года зал IMAX в «Октябре» («Каро Фильм»). «Однако технические требования к помещению такого формата, основное из которых – высота потолков (9 м – 11 м), значительно ограничивают реализацию этого типа кинопоказа в наших торговых центрах. Этот формат может быть популярен в новых проектах, что сейчас наблюдается в Восточной Европе» – отмечает Олеся Черданцева, руководитель отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций компании Jones Lang LaSalle.
Таким образом, кинотеатр с технологией IMAX может быть размещен в основном в крупных проектах – торгово-развлекательных центрах регионального типа или в отдельных зданиях. Большинство экспертов сходятся во мнении, что строить отдельные кинокомплесы в Москве пока не выгодно. «Впрочем, в мировой практике есть примеры, когда IMAX размещается в отдельно стоящем здании, но эти проекты реализованы в туристических городах, что обеспечивает постоянную ротацию посетителей. Это скорее брендовые объекты, нежели коммерческие» – рассказывает Денис Колокольников.
Старые и новые кинотеатры
Сегодня достаточно сложно подразделять киноцентры по классности и формату, в том числе по специфике кинопроката, так как практически все они рассчитаны на сегмент масс-маркет. «Почти в каждом современном кинотеатре есть возможность 3D показа и весь спектр дополнительных услуг. Проще разделить киноцентры на старые и новые», – говорит Владислав Камаев, управляющий сетью кинотеатров ЗАО «DVI Холдинг».
Старые кинотеатры, построенные в годы советской власти, и, как правило, реконструированные типовые проекты, оснащенные современным оборудованием, за счет маленького количества залов (1-2) не могут охватить всего разнообразия репертуара и ориентированы на показ наиболее ожидаемых фильмов.
По данным компании Jones Lang LaSalle, сегодня в Москве насчитывается около 110 кинотеатров, находящихся в отдельно стоящих зданиях.
Несмотря на то, что такие кинотеатры переоборудованы и некоторые из них переделаны из однозальных в большее количество залов (как правило, в двузальные), экономически они менее эффективно работают по сравнению с кинозалами, функционирующими в составе ТЦ. «Сегодня существующие самостоятельные кинотеатры менее выгодны операторам кинопроката, чем действующие в составе ТЦ. По причине того, что они расположены в старых постройках – большие однозальники с неудобными входными группами. Их практически невозможно реконструировать под эффективную концепцию» – комментирует Ваган Егоян, член совета директоров ГК «Парадиз». «Но некоторые из таких кинотеатров, особенно в спальных районах или близ станций метро (например, «Киргизия» в Новогиреево) пользуются огромной популярностью из-за отсутствия альтернативных вариантов. Однако не все подобные объекты одинаково успешны», – продолжает эту тему Денис Колокольников.
Между тем эксперты считают, что отдельно стоящие современные кинокомплексы могут быть весьма популярны со стороны потребителей – в них можно будет разместить множество кинозалов (от 20), а также предлагать больше сопутствующих развлечений. Однако сегодня никто из девелоперов не решается реализовать такой проект по разным причинам. «Я предполагаю, что уже в среднесрочном будущем такого плана кинокомплексы будут востребованы потребителями. Думаю, такие кинотеатры нужны в крупных форматах в крупных городах. Сегодня многие это понимают, но все же опасаются пока строить подобные здания. В том числе и потому, что пока подобных реализованных проектов в нашей стране нет», – отмечает Ваган Егоян.
Основной причиной, по которой эксперты не видят целесообразности строительства таких зданий – это стоимость земли, подводка отдельных коммуникаций. Кинокомплекс в отдельном здании должен быть территориально удобно расположен, в Москве же построить такое здание на главных магистралях – большая роскошь. Срок окупаемости подобного проекта может достигать 12-15 лет. А собственники киносетей считают приемлемым срок окупаемости для кинотеатра в 5-7 лет. «С учетом стоимости земли, согласований и поиска качественной территории в Москве вкладываться в технологически емкий проект не представляется для нас интересным. Если мы говорим о стремлении игроков рынка к увеличению доли загруженности, то вероятнее всего, это наиболее реалистично в рамках многофункциональных объектов», – комментирует Ольга Антонова, руководитель отдела аренды Crocus Group.
Развитие кинотеатров в ТЦ
Несмотря на то, что у арендаторов кинопроката весьма низкие арендные ставки, эксперты сходятся во мнении, что кинотеатр выгоден собственнику ТЦ, поскольку привлекает в торговый центр значительную аудиторию посетителей. По данным компании DVI Group, арендные ставки сегодня составляют от $30 до $250 за 1 кв. м в год в зависимости от месторасположения, формата ТРЦ, а также от способа оплаты. При минимальной арендной ставке оператор кинопроката доплачивает собственнику ТЦ «процент с оборота» – от 8% до 11%. Подавляющая часть кинотеатров работает по фиксированной арендной ставке. Рассмотрим на примерах, в каких диапазонах она может находиться. По данным компании Cushman&Wakefield, для успешных киносетей ставка в среднем варьируется от $150 до $170 за 1 кв. м в год, если оператор предлагает разместить 4 кинозала по 200 мест, а также кафе-бар и бильярдный клуб; от $80 до $150 – в случае 8 залов по 200 мест и той же дополнительной составляющей. «Операторов кинотеатров немного на российском рынке. В принципе, все они реализовывают качественные проекты. Зачастую основную роль в выборе оператора играют арендная ставка и разделительная ведомость строительных работ. Оператор, как правило, выполняет отделку помещения и обеспечивает оборудованием всю свою зону», – говорит Виктор Розенберг, ведущий консультант отдела торговой недвижимости Cushman&Wakefield.
По данным компании Crocus Group, развлекательный элемент в целом в торговом центре является компонентом, генерирующим до 30% основного потока, а клиентами кинотеатра в составе ТРЦ являются как минимум 7-10% посетителей объекта. «Кроме того, рядом с мультиплексом принято располагать фуд-корт: благодаря синергетическому эффекту такое соседство увеличивает доходы операторов питания, а следовательно, и арендный платеж», – отмечает Галина Малиборская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International.
По данным компании Astera, оптимальным для мультиплекса является поток около 4-5 тыс. человек в день, что свойственно торговым центрам площадью не менее 45 -70 тыс. кв. м.
Именно такие площади торговых центров могут удовлетворить потребности операторов кинопроката. Однако надо отметить, что сегодня перспективы строительства крупных торговых центров в Москве малы. Преимущественно по причине того, что основное насыщение рынка мега-проектами уже произошло. В связи с этим эксперты говорят о том, что в ближайшие три года в столице появятся максимум 3-5 мультиплексов.
Поэтому сегодня многие киносети выбрали для себя путь развития – экспансия в регионы России. «Сегодня нам наиболее интересно региональное развитие в городах с населением не менее 700 тыс. жителей. Мы отдаем предпочтение расположению объекта в центральной или популярной у жителей частей города и рассматриваем предложения в крупных торговых комплексах общей площадью не менее 50 тыс. кв. м на условиях оплаты «процент от оборота» с минимальной фиксированной ставкой», – рассказывает Никита Шумайлов, директор по развитию и строительству ГК «Каро».
Между тем, как отмечает Кирилл Худяков, руководитель отдела маркетинга, PR и работы с клиентами компании «Кино-Альянс», «осознавая собственную значимость для торговых центров, киносети входят на большие площади по существенно заниженным ставкам, принося владельцам больше косвенную, чем прямую выгоду. Более того, сети оказались в роли выбирающих, а не выбираемых, поэтому сегодня примерно 60 % всех проектируемых и сданных торговых центров оказываются без кино». Исходя из этих потребностей, и образовалась компания «Кино-Альянс». Компания «Кино-Альянс» открылась в апреле этого года для того чтобы осуществлять помощь в управлении и запуске собственного кинотеатра владельцам ТЦ. С таким качеством предложения эта компания вышла первой на рынок в этом сегменте. «Работая с любым регионом и практически с любыми площадями, за 2,5 месяца существования компания получила в разработку 12 проектов по России, и 4 – в Москве», – дополняет Кирилл Худяков.
Спрос
Как утверждают эксперты, посещаемость кинотеатров из года в год растет в среднем на 15%. И даже в кризисный 2009 год, по информации DVI Group, рост потока посетителей на киносеансы составил 12%. Во многом этому способствовала и ценовая политика киносетей, которые старались удержать своих зрителей, предлагая демократичные цены на билеты.
Однако, как отмечает Никита Шумайлов, в разгар кризиса люди стали тратить меньше денег на дополнительные развлечения в кинотеатрах, а также экономить на товарах Food&Beverage, продающихся непосредственно в баре самого кинотеатра: например, покупать маленькую порцию поп-корна вместо большой, а также брать более дешевые напитки.
По данным компании Crocus Group, именно зона торговли и питания приносит киносети доход от 30% до 60%, продажа билетов – около 30-40%, примерно 10%-15% – реклама и cross-promotion. Оставшаяся часть доходов генерируется игровой зоной, арендными соглашениями и иными дополнительными источниками. «В целом, рентабельность этой индустрии довольно высока – 25%. С учетом перспектив роста российского рынка показатель доходности бизнеса от продажи билетов будет увеличиваться», – комментирует Ольга Антонова, руководитель отдела аренды Crocus Group.
По данным «Невафильм Research», доходы российского рынка кинобаров в 2008 году составили $175 млн, в кризисный 2009 год – $143,3 млн, что на 18,1% меньше относительно 2008 года. А на конец 2010 года этот показатель был равен $266,1 млн, что на 85,7% больше чем в 2009 году, и на 52,1% – относительно 2008 года. Согласно же результатам опроса компании «Деловая Русь», ведущие киносети страны прогнозируют полный выход из кризиса не ранее осени 2011 года.
В целом уровень загрузки в кинотеатрах эксперты оценивают от 10 до 20% в зависимости от формата кинотеатра, времени просмотра и, конечно, популярности фильма. Максимальная загрузка кинотеатров приходится на пятницы, субботы и воскресенья. Также на это влияет сезон года. «В каникулы и праздничные дни приходит больше зрителей, самый пик – это новогодние праздники. Количество посетителей очень зависит от погоды: в хорошие дни люди кинотеатрам предпочитают отдых на природе. Как это ни забавно, для нас выгодна дождливая, ненастная погода. В такие дни количество посетителей существенно увеличивается», – отмечает Никита Шумайлов.
Прогноз
Отдельно стоящие кинотеатры будут медленно уходить с рынка, постепенно устаревая и не выдерживая конкуренции с более современными объектами. Появления значительного числа новых мультиплексов также не стоит ждать в ближайшие три года, так как ввод крупных ТЦ будет сокращаться. В связи с этим крупные и успешные киносети будут активно осваивать города-миллионники.
Таким образом, рынок Москвы будет насыщаться кинотеатрами за счет того, что собственники будут сами осваивать этот сегмент в своих ТЦ площадью менее 40 тыс. кв. м, в том числе с помощью управляющих компаний по кинотеатрам.
Спрос же со стороны населения к кинотеатрам будет расти, но преимущественно осенью и зимой. А впрочем, если в последующие годы солнечных дней будет больше, то посещаемость может и сократиться.
