Обзор рынка ТЦ Челябинска

Общая ситуация
Единого для всех участников рынка определения торгового центра, как и единой российской классификации торговых центров, нет.

• Согласно ГОСТу торговым центром может считаться объект площадью свыше 650 кв. м.
• По нормативам Совета торговых центров площадь ТЦ должна превышать 3,5 тыс. кв. м.
• Ведущие консультанты по торговой недвижимости предлагают опираться на норматив, согласно которому торговым центром может называться объект площадью свыше 5 тыс. кв. м.

Если четко придерживаться этих определений, то из 50–70 торговых объектов Челябинска, названия которых включают аббревиатуры ТЦ или ТК, останется всего лишь половина. В этот обзор включены торговые комплексы так называемого переходного типа, торгово-развлекательные центры, многофункциональные торгово-офисные комплексы, а также гипермаркеты, сдающие площади арендаторам.
Катализатором активного развития рынка торговой недвижимости на Южном Урале стала благоприятная экономическая ситуация. Вместе с ростом реальной заработной платы и доходов южноуральцев выросли показатели товарооборота розничной торговли.

• По данным Челябинскстата, в 2005 году оборот розничной торговли в Челябинской области вырос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 27,7% и составил 146,9 млрд. рублей.
• По итогам I полугодия по сравнению с январем – июнем 2005 года объем розничного товарооборота в торговле вырос на 20,4% – до 90,1 млрд. рублей.

С увеличением доходов повысились требования покупателей к качеству и комфорту шопинга. «Характерной тенденцией рынка торговой недвижимости Челябинска в последние 3 года стало увеличение доли крупных торговых объектов (торговых центров) при одновременном снижении доли низкокапитальных строений (павильонов и киосков), а также рынков всех типов. Таким образом, намечается тенденция перехода к более цивилизованным способам торговли с улучшением качества используемых торговых площадей. Кроме того, в последнее время значительно увеличилось количество торговых сетей, а также торговых площадей в магазинах (встроенно-пристроенных помещениях)», – комментирует ситуацию Дмитрий Золин, управляющий партнер London Consulting & Management Company LCMC.
Такого же мнения придерживается Алексей Пантелеев, руководитель департамента инвестиционных формирований ЗАО «Энергоинвест» (девелопер проекта «Парк офисов», включающего бизнес-дом «Славянский», «Петровский», «Северные ворота»). «Значимой тенденцией рынка торговой недвижимости Челябинска является увеличение в общем объеме торговой недвижимости доли торговых и торгово-развлекательных центров, – комментирует г-н Пантелеев. – В новых торговых центрах современного формата с четкой концепцией владельцы более тщательно подходят к вопросу формирования tenant mix, так как от этого напрямую зависит будущий успех ТЦ».
Еще одна тенденция, характерная для Челябинска, – появление торговых центров современного формата в спальных районах города. При этом участники рынка утверждают, что проекты на окраинах не менее выгодны. Главное – выбрать правильные расположение и концепцию.

Предложение
По данным управления по торговле и услугам Челябинска, в городе работают 23 торговых комплекса, а обеспеченность торговыми площадями гораздо выше положенного норматива.
«На 1 тысячу жителей в городе приходится 515 кв. м торговых площадей, или 220% к нормативу. С 2000 года этот показатель вырос на 118%, или 80 кв. м», – комментирует ситуацию один из специалистов управления по торговле и услугам.
По данным компании «Энергоинвест», на челябинском рынке работает около 30 ТЦ суммарной площадью 230 тыс. кв. м. При этом предложение торговых центров формируется за счет реконструкции и перепрофилирования зданий неторгового назначения, а также за счет строительства новых объектов.
«В период 2004–2005 гг. в Челябинске было введено 8 крупных торговых центров. Рынок торговых площадей в них вырос примерно на 60 тыс. кв. м», – поясняет г-н Пантелеев.
В то же время ряд экспертов отмечают, что оживление на рынке торговой недвижимости началось только в текущем году, в 2005 году ничего примечательного, за исключением остановки ряда амбициозных проектов, не произошло.
«В 2005 году были введены в эксплуатацию торговые комплексы «Строительный деловой мир», «Мебель на Мебельной», «Набережный», однако оживление стало заметно только в этом году», – комментирует директор ООО «Бизнес-дом Спиридонов Недвижимость» Алексей Банников.
Рынок крупных торговых объектов представлен форматами торговых комплексов переходного типа, возникших на месте рынков и не имеющих концепции:

• ТК «Никитинский», ТК «Калибр», ТК «Европа-Азия»; многофункциональные торгово-офисные комплексы;
• бизнес-дом «Спиридонов».

Под определение ТЦ также попадают 2 из 6 гипермаркетов «Молния». В них расположены магазины сети «РембытТехника-Эксперт», Il de Beaute, площади на втором этаже сдаются сопутствующим брендовым операторам.
К этой же категории можно отнести гипермаркет «Теорема», где находятся магазин парфюмерии «Теорема красоты» (ранее назывался «Арбат Престиж», переименован с нового года), аптека и кафе.
Из специализированных крупных торговых объектов можно назвать:

• ТЦ «Калибр» (торговая площадь 35 тыс. кв. м), торговые комплексы «Магнит», «Матрица», «Мебель на Мебельной» (мебель, все для ремонта).

Среди наиболее популярных и интересных ТЦ можно отметить:

• ТК «Никитинский», открыт в 2000 году, расположен под землей на центральной площади города. Площадь ТЦ – 16 тыс. кв. м. Владелец – бизнесмен Артур Никитин, которому также принадлежат ТК «КС» и «Синегорье»;
• ТК «Синегорье», открыт в 2002 году, расположен около вокзала. Общая площадь – 35 тыс. кв. м, торговая – 25 тыс. кв. м, насчитывает около 700 арендаторов, парковка площадью 1 тыс. кв. м на 100 машино-мест.
• Бизнес-дом «Спиридонов» – первый образец многофункционального торгово-офисного комплекса, появившийся в Челябинске в 2000 году. Расположен на одной из центральных улиц города, включает 7,5 тыс. кв. м торговых площадей и 11 тыс. кв. м офисных помещений. БД «Спиридонов» строился на средства инвесторов. На момент строительства торговые площади продавались в собственность по цене 30–35 тыс. руб./кв. м, средний уровень заполняемости составил 80–99%, ставка аренды – $385–725/кв. м в год. В текущем году в БД планируется открыть в цокольном этаже пивоварню и частный пивной ресторан.
• ТК «Набережный», по оценкам экспертов, переживает период смены концепции. После открытия в 2005 году ТК (общая площадь 8 тыс. кв. м) комплекс испытывал определенные трудности с заполнением – по мнению экспертов, из-за соседства с раскрученными ТК «Европа-Азия», «Торговым центром» и рынком. В ТК решили привлечь «якорей» – «ВкусБерри» и «Детский мир».
• ТК «КС» (торговая площадь 53 тыс. кв. м). Его собственникам также пришлось пересмотреть концепцию. Первоначально в нем планировалось разместить гипермаркет качественных китайских товаров, а 6 тыс. кв. м отдать в аренду продавцам мебели. Однако впоследствии концепция была изменена – видимо, сказался ценовой контраст предлагаемой продукции. Тогда руководство «КС» предложило площади «якорям» – гипермаркету «Дар-Сити» и другим брендовым операторам.

Экспертные оценки объемов ввода качественных торговых площадей в 2006–2007 гг. также различаются. Согласно маркетинговым исследованиям LCMC, в 2006 году будет введено чуть более 300 тыс. кв. м качественных площадей в торговых центрах, в 2007 году этот показатель достигнет 395 тыс. кв. м.
В то же время, по данным компании «Энергоинвест», в 2006–2008 годах к сдаче заявлено около 200 тыс. тыс. кв. м, из них 100 тыс. ожидается в 2006 году.
Среди ТЦ, открытие которых запланировано в 2006–2007 годах, можно отметить:

• Многофункциональный ТДК «Сити-Парк», расположенный на ул. Артиллерийская. Планируется к сдаче в декабре 2006 года. Общая площадь составляет более 55 тыс. кв. м, торгово-рекреационная – 33 тыс. кв. м, офисная – 3000 кв. м. Из якорных арендаторов в комплексе откроются гипермаркет «НАШ» компании «Седьмой континент», гипермаркет электроники и бытовой техники «Эксперт», мультиплекс «Синема-Парк», Хит-зона, а также более 100 бутиков.
• Вторая очередь ТРЦ «Русский дом» на ул. Молдавская в «спальном» Северо-Западном районе. Площадь – 100–120 тыс. кв. м. Планируется открытие второго гипермаркета «Теорема», «Снежной королевы», уже работают магазин «Спортмастер», гипермаркет детских товаров Bananаmama. В инфраструктуру ТЦ входят досуговая зона с многозальным мультиплексом, а также офисные площади.
• ТЦ «Маяк» (инвестор БД «Спиридонов») должен быть сдан в эксплуатацию осенью текущего года. В четырехэтажном здании общей площадью 6 тыс. кв. м (торговая – 3 тыс. кв. м) первые два этажа будут отданы арендаторам под торговлю автотоварами, а также сопутствующей техникой – катерами, снегоходами и пр. На третьем этаже планируется открыть мотель и ресторан, на четвертом – офисы.
• ТЦ на пересечении ул. Ленина и ул. Российская (сопровождает проект LCMC). Это микрорайонный ТЦ монобрендовых операторов среднего ценового уровня. Инициатор и инвестор проекта – ООО «Тандем ЧМ». Объем инвестиций составляет около $3 млн. Предполагаемая доходность проекта – 17% годовых. Торговый центр будет сдан в эксплуатацию в 2008 году. Арендные ставки для неякорных арендаторов на момент сдачи в эксплуатацию будут находиться в диапазоне $860–90/кв. м в год с НДС и коммунальными услугами.
• Сегодня решается судьба проекта строительства ТРЦ «Северные ворота» на перекрестке Свердловского тракта и улицы Черкасской (выезд на Екатеринбург). Инициатор проекта – ЗАО «Энергоинвест», построившая парк офисов на ул. Труда. Общая площадь ТРЦ – 38 тыс. кв. м, планировалось привлечь в качестве «якорей» гипермаркет, супермаркет бытовой техники, магазин товаров для дома, спортивный магазин, универмаг, мультиплекс, детский развлекательный центр, а также разместить около 100 арендаторов. В инфрастуктуру планировалось включить гостиницу и вокзал. Стоимость проекта – $50 млн. Агентом по данному проекту является компания Jones Lang LaSalle.

Наряду с ТЦ, чье появление, безусловно, станет событием на рынке торговой недвижимости, нельзя не отметить ряд проектов, на реализацию которых по тем или иным причинам было наложено вето. Как правило, проекты оказались «замороженными» из-за проблем с выделением земельных участков. К их числу можно отнести:

• ТЦ на Чичерина в Северо-Западном районе Челябинска (архитектурный конкурс на право застройки этого участка в 2005 году выиграла компания «Монолит-инвест»).
• Такая же судьба постигла проект по строительству торгово-досугового комплекса в центре города на территории часового завода «Молния». Инициатором этого проекта выступил известный в городе бизнесмен Артур Никитин.
• Кроме того, г-ну Никитину не удалось реализовать проект по строительству другого торгово-офисного центра на ул. Васенко.
• Под большим вопросом находится судьба торгового комплекса в центре города на пересечении ул. Цвиллинга и пр. Ленина. Строительство здания велось по заказу ОАО «Платина» (владелец – челябинский бизнесмен Олег Колесников), но было «заморожено» из-за претензий жильцов близлежащих домов. В настоящее время рассматривается вопрос о демонтаже здания, возведенного до второго этажа.

Спрос
Бурное строительство крупных торговых центров не решает проблемы дефицита качественных торговых площадей в городе. Это один из основных факторов, сдерживающих приход на местный рынок операторов и брендов федерального и международного уровня, таких как Auchan, «Рамстор», Metro Cash&Carry. Отсутствие конкуренции со стороны глобальных операторов «играет на руку» местным ритейлерам, которые активно развиваются и даже берут курс на освоение соседних регионов.
На данный момент на рынке из местных продовольственных сетей работают:

• «Молния», «Незабудка», «Сезам», «Теорема».

Из «иногородних»:

• «Пятерочка», «Патэрсон», «Дикси», «Монетка», «ВкусБерри»

В то же время эксперты единодушны во мнении, что 2006–2007 годы станут «второй волной» экспансии ритейлеров с «громкими именами». И если во время «первой волны» на рынок зашли преимущественно продуктовые сети и сети электроники и бытовой техники, то во вторую по­явятся операторы разного профиля. Уже в конце прошлого года на рынок зашла екатеринбургская компания Медиа-Маркет «Сфера», торгующая аудио, CD, VHS, ПО, игровыми дисками и книгами. Магазин «Сферы» открыт в объектах сети «Молния». Другой пример – в августе московская сеть Bananаmama открыла первый гипермаркет детских товаров во второй очереди ТЦ «Русский дом». В этом же центре, по некоторым данным, планирует открыть магазин московская «Снежная королева». Столичный «Детский мир» ведет переговоры о размещении в ТК «Набережный».
Если говорить о продуктовом ритейле, сетях электроники и бытовой техники, то конкуренция в этих сегментах не ослабевает. Помимо амбициозных планов, которые реализуют уже дей­ствующие игроки, на рынке появляются новые «имена».

• В текущем года екатеринбургская сеть «ВкусБерри» открыла в Челябинске 2 магазина, один из них – в ТК «Набережный».
• До конца года планирует начать работу московская торговая сеть «Седьмой континент», которая «зарезервировала» 11 тыс. кв. м в строящемся торговом комплексе «Сити-Парк» под гипермаркет «НАШ».
• Там же разместится гипермаркет электроники и бытовой техники «Эксперт», площадь которого составит 3 тыс. кв. м.
• Во второй очереди ТК «Русский дом» на Молдавской будет открыт второй гипермаркет «Теорема».
• Также в текущем году на южноуральском рынке появилась екатеринбургская сеть электроники и бытовой техники «Лого».
• О планах освоения торгового пространства Челябинска также заявляли компании «Мосмарт», IKEA.

По оценкам участников рынка, порядка 70% арендаторов – местные операторы и предприниматели. Среди неякорных арендаторов на долю местных приходится 55%, общероссийских – 35% и операторов из других городов, в том числе Екатеринбурга, – 10%.
Заполняемость объектов эксперты оценивают на уровне 90–95%, что говорит о высоком уровне спроса.
Г-н Пантелеев считает, что на незаполненных 5%, как правило, идет смена арендаторов. При этом, по его оценке, ТЦ и ТК с хорошей проходимостью («Никитинские ряды», «Прииск», «Синегорье») заполнены на 100%, а из арендаторов, желающих открыть здесь свой магазин, формируется очередь. Что касается объема «ходовых» площадей, то, по мнению г-на Золина, «основной спрос на качественные торговые помещения приходится на сегмент небольших площадей – около 100 кв. м, но с приходом на рынок более крупных игроков спрос сместится в сторону увеличения арендуемых торговых площадей».

Ставки
Как выяснилось, приобрести в соб­ственность площади в построенных и особенно строящихся ТЦ практически невозможно. Большинство инвесторов предпочитают оставлять за собой долгосрочный источник доходов – арендные платежи.
«На этапе строительства мы продавали некоторые площади. Сегодня у здания несколько собственников. Это создает определенные проблемы в управлении. При строительстве ТЦ «Маяк» мы учли накопленный опыт, здания в ТЦ будут только сдаваться в аренду», – комментирует Алексей Банников.
Начальник коммерческого отдела ООО «Сити-парк» Анна Капустина отметила, что компания не будет продавать площади в собственность. А Максим Андрюхин, консультант региональных проектов Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, сообщил, что проект торгово-офисного центра «ЧелСИ» на ул. Кирова также не предусматривает продажи площадей. Исключение составляет встроенное здание банка на первом этаже.
На размер ставок аренды в челябинских торговых центрах влияет масса факторов:

• местоположение,
• тип торгового помещения,
• год ввода в эксплуатацию,
• общее состояние,
• техническое оснащение площадей,
• специализация оператора,
• размер арендуемых площадей.

Для «якорных» операторов аренда традиционно обходится значительно дешевле – от $150/кв. м в год.
По данным компании «Энерго-инвест», самый высокий средний уровень арендных ставок в 2005 году зарегистрирован в торговом центре «Никитинские Ряды» – $1450/кв. м в год.
В остальных торговых центрах диапазон ставок очень широк – он может колебаться от $160 до $900/кв. м в год.
По оценкам г-на Банникова, цена аренды в объектах, расположенных рядом с центральными улицами города – Ленина, Кирова, колеблется от $230 до $1350/кв. м в год, на окраинах – от $135/кв. м в год.

Тенденции

• Рост доли торговых комплексов в общем объеме торговых площадей.
• Дефицит качественных торговых площадей и, как следствие, высокий потенциал рынка ТЦ.
• Рост проектов ТЦ новых форматов – ТРЦ, ТРК с привлечением в качестве «якорей» мультиплексов, боулингов.
• Начало массированной экспансии федеральных брендов.
• Рассредоточение ТЦ по территории города из-за дефицита земли в центре.
• Появление специализированных ТЦ.

Прогноз
Челябинский рынок торговой недвижимости – в ожидании нового витка развития. Количество торговых площадей начинает переходить в качество. На смену торговым центрам и комплексам середины 90-х приходит новый укрупненный формат – многофункциональный торгово-развлекательный или торгово-офисный центр. Все большее внимание уделяется развлекательной составляющей. В качестве «якорей» привлекаются кинотеатры и прочие развлекательные объекты. Однако участники рынка утверждают, что в ближайшие два-три года рынок будет испытывать дефицит качественных торговых площадей.