Выборг: русская Финляндия

Как завязан транспортный узел
Выборг расположен на северо-западе Карельского перешейка, на берегу Финского залива, в 130 км от Петербурга. Основная часть города лежит на полуострове, изрезанном глубокими бухтами, остальная– разбросана по нескольким небольшим островам. Численность населения Выборга – около 80 тыс. человек. Основанный в 1293 г., Выборг быст­ро стал одним из главных портов восточной части Балтийского моря. Во второй половине XIX в. город соединили железными дорогами с Петербургом, Гельсингфорсом (Хельсинки) и Кексгольмом, а позднее и с Северной Финляндией.
Сегодня жизнь города по-преж­нему тесно связана с портом, который расположен на пересечении водных путей между Финским заливом, судоходной системой озера Сайма и рекой Вуокса. Благодаря своему географическому положению Выборг является крупным транспорт­ным узлом, связывающим Россию со странами Европейского союза. Всего же на территории района действуют три морских порта: Выборг и Высоцк специализируются на переработке лесных грузов, угля, кокса и минеральных удобрений, а нефтеналивной порт в Приморске является конечным пунктом Балтийской трубопроводной системы.
В 2007 г. компания «РОСА Холдинг» продала Выборгский порт группе компаний «Осло Марин», которая собирается инвестировать в его развитие около 170 млн евро. «Перспективы Выборга очень серьезные. Первая задача – вернуть порт к тому уровню развития и переработки грузов, который был у него еще во времена Советского Союза. Порт представляет собой законченный и эффективный производственный комплекс, однако нуждается в серьезном обновлении основных фондов», – говорит президент группы «Осло Марин» Виталий Архангельский.
Отметим, впрочем, что порт Выборга зажат в городской черте, из-за чего его экстенсивное развитие невозможно. Поэтому экологически проблемные грузы, например уголь, в дальнейшем могут быть переориентированы на порты Усть-Луги и Высоцка, а перспективными направлениями для Выборга станут пассажирские перевозки, перевалка контейнеров и скоропортящихся продуктов.

Индустриально- парковая зона
По мнению господина Архангель­ского, новый толчок экономике Выбор­га должны дать строительство газопровода «Северный Поток» и дальнейшее развитие приграничного бизнеса. Пока же второй по значимости отраслью экономики города является судостроение. Выборгский судостроительный завод, специализирующийся на строительстве и модернизации нефтяных платформ, а также судов малого и среднего тоннажа, – одна из крупнейших судоверфей Северо-Запада. Кроме того, по замыслу Минпромэнерго РФ именно здесь должна разместиться одна из трех российских судоверфей, способных производить суда дедвейтом до 150–200 тыс. тонн.
Одновременно в Выборгском районе планируется создание зоны «Выборгский индустриальный парк» площадью 10 га и стоимостью 10 млн евро. Основной специализацией Выборгского парка станет металлообработка. Инвесторами выступают Городская Управляющая компания Лаппеенранты (Lappeenranta Сity Holding Company Ltd.) и администрация Выборгского района. По словам Тома Хултина, исполнительного директора Lappeenranta City Holding Company Ltd., проект осуществляется в рамках программы «Северная инициатива» и входит в программу «Северное измерение. Единый приграничный город» («Cross Border City»), в которой совместно участ­вуют Выборг, Выборгский район, Лаппеенранта, Иматра и Йоутсено.

Придорожная торговля
«Близость города к Финляндии, наличие морского порта являются значимой предпосылкой для развития складского сегмента», – считает Евгения Васильева, руководитель отдела маркетинга компании Astera Oncor.
Однако современных складских комплексов в Выборге сегодня нет. Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности компании Knight Frank в Петербурге, считает, что инвесторы не видят большой целесообразности в развитии складских терминалов в Выборге, так как основная обработка грузов уже сейчас происходит в Петербурге.
Тем не менее Выборг – приграничный город-порт с большим транзитом. По данным администрации муниципального образования «Выборгское городское поселение», уровень обеспеченности населения города торговыми площадями в 3 раза превышает норматив, предусмотренный для городских поселений. Общая площадь торговых объектов в Выборге сегодня около 65 тыс. кв. м, однако основная торговля до сих пор сосредоточена во встроенных помещениях, главными арендаторами которых выступают местные индивидуальные предприниматели, привозящие товары из Финляндии.
Крупными по местным меркам считаются торговые комплексы «Алиса» (около 1 тыс. кв. м), «Выборг» (1,45 тыс. кв. м), «Радиус» (2,4 тыс. кв. м), торгово-офисный центр на Московском проспекте (4,6 тыс. кв. м). Арендаторам из числа федеральных сетевых компаний такие маленькие площади не интересны, поэтому рынок торговой недвижимости Выборга переживает стагнацию. «Сделки в Выборге стоят, – говорит Людмила Метелева, специалист отдела коммерческой недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость Петербург». – Раньше развитие инфраструктуры города во многом связывалось с потоком финских туристов. Под них был разработан план строительства крупного развлекательного комплекса. Однако теперь финны предпочитают ездить в Швецию». «Арендные ставки в Выборге застыли. Арендодатели их не повышают, но и снижать не спешат, хотя «под конкретного клиента» готовы сделать скидки. И все же запросов по Выборгу идет очень мало»,– соглашается Наталья Малеева, руководитель отдела консалтинга компании Praktis CB.
«Цены и арендные ставки на коммерческую недвижимость в Вы­­борге, с одной стороны, отстают от Петербурга, а с другой – являются достаточно высокими по сравнению со средними ценами по Ленинградской области», – констатирует Николай Пашков. По его данным, в 2006 г. аренда торговых помещений в Выборге обходилась предпринимателям на 25% дешевле, чем в Петербурге, а цена продажи объектов была ниже в 1,5 раза. При этом аренда встроенных помещений стоила от $240 на окраине города до $600–800/кв. м в год на центральных магистралях. На главной площади Выборга арендные ставки могут достигать $1200/кв. м.

Магазины и офисы собственного производства
Ввиду отсутствия подходящих помещений крупные торговые компании идут по пути строительства собст­венных магазинов. Так, готовится к вводу торгово-офисный центр «Панорама» (8 тыс. кв. м торговых площадей, 1,3 тыс. кв. м – офисных). В 2009–2010гг. в Выборге будет введен в эксплуатацию ТЦ на пересечении проспектов Ленина и Ленинградского, общая площадь помещений которого составит 8,6 тыс. кв. м (застройщик – НПО «Выборгстройреконструкция»). Еще один двухэтажный торговый комплекс площадью 2 тыс. кв. м собирается возвести ОАО «Темп Первый». Кроме того, планируется строительство гипермаркета «О’КЕЙ» и торгового центра «Лента». Из других проектов можно отметить спортивно-зрелищный комплекс с бассейном на улице Приморской, где застройщиком является ЗАО «Петербургрегионгаз», планируемый объем инвестиций – 160 млн руб.
К 2010 г. оборот розничной торговли в Выборге должен составить 5,85 млрд руб., что больше аналогичного показателя 2007 г. в 1,5 раза.
Основная часть офисной недвижимости Выборга, по словам Николая Пашкова, имеет такой же встроенно-пристроенный вид, как и магазины, – до сих пор в Выборге нет крупноформатных бизнес-центров, в связи с чем ощущается определенный дефицит качественных офисов. «В Выборге всего один бизнес-центр как таковой– МДЦ «Виктория», арендные ставки в нем составляют $380/кв. м в год. Есть еще строящийся торгово-офисный центр «Панорама», где офисы предлагаются по $450–460 за кв. м в год», – говорит Сергей Федоров, руководитель отдела развития и продвижения компании Praktis. В основном же компании по сопо­ставимым ценам пользуются встроенными помещениями на первых этажах жилых зданий, площадь которых редко превышает 200 кв. м.
«Впрочем, сейчас интерес к городу проявляют крупные петербургские игроки. Активный интерес также наблюдается со стороны финских девелоперов», – говорит господин Пашков. Так, например, сразу два торгово-офисных здания на пересечении улицы Мира и Москов­ского проспекта (общей площадью 4,6 тыс. кв. м) и на улице Садовой,15 (1,02 тыс. кв. м) собирается возвести ООО «Квартал».

В арьергарде – туристический сектор
В стратегическом плане социаль­но-экономического развития Выборг­ского района Ленинградской области туризм определяется как одно из приоритетных направлений экономики. Но сфера гостеприимст­ва Выборга включает всего три гостиничных комплекса: «Дружба» на 200 мест, «Выборг-Карелия» на 187мест и «Чайка» (пос. Советский) на 160 мест. А также пять малых гостиниц на 171 место и пять мотелей на 60 мест. В 2008 г. планируется открытие гостиницы на 60 мест в международном деловом центре «Виктория». Продолжается реконструкция гостиницы «Летучая мышь», ожидается открытие в 2008г. 16 новых номеров в гостинице «Атлантик».
Развитие туризма и гостиничного строительства сильно тормозят проблемы с имиджем города и инфраструктурная неразвитость. «Первую волну туристов из Финляндии со­­ставляли те, кто раньше жил в этом городе или у кого в Выборге остались родственники, т. е. экс-выборжане, – говорит Илкаа Лампинен, член совета директоров финской компании по недвижимости REIM. – Это создало определенный турпоток, который в какой-то момент увлек и других финских гостей. Однако Выборг упустил шанс стать «окном» России. Сегодня из-за своей неухоженности и низкого уровня сервиса Выборг является скорее антирекламой «новой» России. Вплоть до того, что многие из тех финских туристов, что доехали только до Выборга, говорят, что вРоссию больше не поедут».
Впрочем, ситуация, возможно, изменится к лучшему после празд­нования 300-летия взятия города Выборга войсками Петра I, которое состоится в 2010 г. В частности, в рамках подготовки к празд­нованию планируется провести реконструкцию старой части города Выборга, а именно улицы Крепостной и Петровской площади.
Пока же, как и во времена «Госкоминтуриста», Выборг служит для большинства иностранных гостей всего лишь перевалочным пунктом на пути из Хельсинки в Петербург. Поэтому, планируя турпотоки, операторы туристического рынка следуют той же логике, что и грузоперевозчики, – «принять в Выборге, а обработать и складировать в Петербурге». В случае с туристами, конечно, речь идет о размещении на ночь в гостиницах. «Кроме того, крупные города эффективно оттягивают от малых городов деловую клиентуру в радиусе 300 км и более, – обращает внимание участников рынка Марина Смирнова, заместитель директора департамента консалтинга компании Colliers International. – Бизнесмены предпочитают возвращаться в гостиницы в Москву и Петербург, нежели оставаться на ночь в Московской или Ленинградской области».
Анализ рынка коммерческой недвижимости Выборга позволяет сделать вывод о том, что город вовсе не спешит занять позицию международного делового центра на российско-финской границе, хотя к этому есть все объективные предпосылки. Зато эту инициативу успешно перехватили такие финские приграничные города, как, например, Лаппеенранта. Теперь, для того чтобы Выборг смог составить конкуренцию соседям, частной инициативы уже недостаточно – нужна государст­венная поддержка.