Пожарная сигнализация, вентиляция, источники бесперебойного питания, диспетчерские – все это «заключено» на нулевых этажах зданий, куда офисным работникам доступ закрыт. Меж тем, именно там находится «сердце» БЦ. И в разные периоды его функционирования работа с ним строится по-разному.
Так, в строящемся БЦ основной сложностью является работа с арендаторами: в случае, если компании заезжает по мере готовности своего офиса, они не должны заметить строительные работы, говорит управляющая БЦ «Олимпия-Парк» (инвестор – O1 Properties, УК – RD Management Services (входит в RD Group)) Наталья Барамыгина. В БЦ уже заселилась компания BMW, в то время как в самом здании продолжаются отделочные работы (как и в двух других зданиях БЦ, где разместится офис Kaspersky).
Кроме того, если офисный центр решено сертифицировать по стандарту BREEAM, это требует дополнительного внимания к системам энергосбережения, материалам отделки, доступности объекта для маломобильных групп населения. Сейчас «зеленых» БЦ всего 4 – Дукат Плейс III, Outlet Village Белая Дача, «Белые Сады» и Arius III. Скоро к ним присоединится и Olympia Park (отметим, что и отдельный офис в БЦ может быть сертифицирован по международному стандарту).
Управляющая компания «Олимпии» решила ввести «парковочное» новшество и предложить клиентам устройства, позволяющие создавать локальную двухуровневую парковку (конструкция, похожая на огромное складное кресло размером с парковочное место, будет предоставляться по желанию работника: она поднимает автомобиль на уровень двух метров, после чего под нее заезжает другая машина).
Что касается уже действующих бизнес-центров, то процесс обслуживания в них идет не менее интенсивно, чем в строящихся. На подготовку к отопительному сезону в БЦ «МонАрх», к примеру, уходит 3-4 месяца. Все системы компьютеризированы, и на объекте работают 28 инженеров.
Повышенное внимание уделяется вентиляции – ее регулируют отдельно для каждого арендатора. Кроме того, специальная система предусмотрена для генерации электроэнергии – источники бесперебойного питания позволяют обеспечить объект освещением в течение 3-4 часов после отключения при городской аварии.
Возьмем третий, самый интересный случай – БЦ, по человеческим меркам находящийся в переходном возрасте, а по меркам рынка коммерческой недвижимости – в старости. Например, БЦ «Романов двор», работающий с 1998 года. Здесь основную роль также играет взаимодействие с арендаторами. В систему заявок приходит по 10-15 сообщений в день (всего компания RD Management Services (входит в RD Group) принимает до 800 заявок по всем объектам, находящимся в управлении). В основном все они, правда, касаются мелких деталей вроде замены лампочек или поломки кондиционеров.
Возраст БЦ отражается на объеме техобслуживания: устаревающее оборудование нужно вовремя менять для поддержания заявленного класса А – это касается замены лифтов, покрытий.
Стоит заметить, что чем старше БЦ, тем больше в нем чувствуется уюта, комфорта и «обжитости». Появляются свои привычки. В «Романовом дворе» с момента создания не было «курилки» - она находится на улице, в 10-15 метрах от здания. Многие работники жаловались, а многие благодарили, отмечает глава RD Management Services (входит в RD Group) Армен Саруханян. В конце концов, свыклись. Жалоб арендаторы не высказывают.
Остается одна загадка: каким образом при опросах арендаторов респонденты ставят управляющим компаниям такие низкие оценки, при том что самим УК они претензий не высказывают.
