Складываем подарки

Качество складских объектов возрастает. Арендаторы складских площадей стали более требовательными к техническим характеристикам складских комплексов. Многие готовы не только хранить, но и производить. Хотя не все эксперты говорят о схеме built-to-suit, как об устойчивой тенденции этого года.
Все без исключения отмечают бурное развитие региональных проектов. В прошлом году о них больше говорили, в этом – девелоперы перешли от планов к непосредственному строительству и даже что-то вводят в эксплуатацию.
Появились на рынке складской недвижимости и свои традиции – как быть без них в новогоднюю ночь. Количество заявленных к реализации проектов, к ужасу конечных пользователей, не совпадает – и серьезно – с тем количеством складских объектов, которые сегодня реально строятся в Москве и регионах.

«Евразия Логистик»
Продолжается региональная экспансия сетевого девелопера «Евразия Логистик». К концу 2008 года будут введены в эксплуатацию сразу несколько проектов. Индустриальный парк «Пышма» (Свердловская область) – 280 тыс. кв. м (на данный момент введено 85 тыс. кв. м); индустриальный парк «Колпино» (Санкт-Петербург) – 210 тыс. кв. м; индустриальный парк «Биек Тау» (Казань) – 158 тыс. кв. м; индустриальный парк «Междуречье» (Волгоград) – 43 тыс. кв. м; индустриальный парк «Толмачево» (Новосибирск) – 142 тыс. кв. м.
Помимо этого в 2008 году девелопер планирует полностью сдать в эксплуатацию индустриально-логистический комплекс «Северное Домодедово». Вторая очередь проекта – 850 тыс. кв. м (на данный момент введено 560 тыс. кв. м).

МЛП
Сдачей в эксплуатацию новых объектов порадует арендаторов «Международное логистическое партнерство». Предполагается, что в III квартале 2008 года будут полностью сданы в эксплуатацию складской комплекс класса А «МЛП-Подольск» (204 тыс. кв. м) и складской комплекс класса А «МЛП Уткина заводь» (210 тыс. кв. м).
«МЛП Уткина заводь» располагается на участке площадью 40 га вдоль КАД. Проект включает в себя строительство 210 тыс. кв. м складских помещений класса А, а также офисных помещений и мезонинов.
«МЛП-Подольск» – второй проект «Международного логистического партнерства» в Московской области. На участке площадью 37 га строится около 204 тыс. кв. м складских площадей класса А. Складской комплекс «МЛП-Подольск» расположен в 17 км от Московской кольцевой автодороги (МКАД), в 10 км от «Бетонки», второй внешней кольцевой дороги, и в 10 км от второго по величине московского грузового аэропорта Домодедово. В непосредственной близости находится одна из транспортных артерий Московской области – Симферопольское шоссе, по которому осуществляется основной грузооборот с югом России. К нему имеется свободный доступ.

Megalogix
Сдача первых строительных очередей проекта Megalogix запланирована на IV квартал 2008 года. Первые очереди логистических комплексов Megalogix в Ростове-на-Дону(общая площадь – 228 тыс. кв. м) и Новосибирске (общая площадью 100 тыс. кв. м) запланированы на IV квартал 2008 года. Напомним, что Megalogix – это совместное предприятие британского фонда Raven Russia и группы компаний «Авалон», презентация которого состоялась 1 ноября 2007 года.

«Томилино»
В настоящее время на территории техно-логистического комплекса ведется строительство шести складских зданий общей площадью более 120 тыс. кв. м (складские здания К1.2, К20.2, К7-К46, К43, К44, К45). На сайте компании сообщается, что ввод в эксплуатацию этих объектов намечен на I квартал 2008 года. Напомним, что на сегодняшний день на территории «Томилино» введено в эксплуатацию 113 тыс. кв. м складских и индустриальных площадей класса А.

Springs Park
В конце 2008 года планируется завершить строительство индустриально-складского комплекса Springs Park. Проект расположен в Раменском р-не Московской области в 15 км от МКАД. Проект реализуется в три этапа. Вторая и третья очереди представляют собой складские помещения класса А, низкотемпературные камеры и производственные помещения, построенные по схеме built-to-suit.

Назовите основные тенденции и знаковые события 2007 года

Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости Praedium

Этот год был отмечен высокой инвестиционной активностью. О своем решении вложить серьезные суммы в складскую недвижимость объявили даже непрофильные девелоперы. При этом следует заметить, что особенно интенсивно в 2007 году девелоперы работали в регионах. Рынок растет – сегодня появляется все больше по-настоящему качественных складских объектов, соответствующих международным стандартам.
В этой связи показателен избирательный подход девелоперов к выбору арендаторов – эта опция повышает инвестиционную привлекательность объектов недвижимости. Отмечу еще одну тенденцию – увеличение масштабов складских проектов. Можно сказать, что постепенно дисбаланс между спросом и предложением качественных складских площадей сокращается. Хотя, с другой стороны, практика заключения долгосрочных предварительных договоров аренды на ранней стадии строительства объектов продолжается – это говорит о том, что качественных складских площадей по-прежнему не хватает. Стоит отметить поступательное повышение ставок аренды на наиболее качественные объекты. Ну и многое в сравнении с прошлыми годами осталось неизменным. Например, никуда не исчезла практика задержек и переносов сроков ввода в эксплуатацию складских объектов.

Владимир Елин, председатель совета директоров Smart Logistic Group/Единая международная сеть таможенных складов

Рост числа инвестиционных проектов федерального масштаба в секторе складской недвижимости, пожалуй, основная тенденция уходящего года. Причем девелоперы стремятся охватить сразу несколько городов, отдавая приоритет крупным мегаполисам с населением 1 млн. человек и более. Значительно увеличилась площадь логистических парков – со 100–150 тыс. до 250–500 тыс. кв. м. Растет спрос на складские площади, находящиеся в 10-километровой зоне от окружных дорог: в Москве это МКАД, в Санкт-Петербурге – КАД. Наметилась отчетливая тенденция вывода складских помещений за черту города. Арендаторы стремятся брать площади в долгосрочную аренду, и арендодатели идут им навстречу: сейчас нижняя граница составляет 7 лет, а верхняя – 15 лет аренды. В столичном регионе встречаются единичные случаи сдачи в аренду на срок до 25 лет. Производители, дистрибьюторские и торговые компании стали охотнее отдавать логистику на аутсорсинг профессиональным 3PL-операторам. Это связано в первую очередь с ростом зарплат и, как следствие, увеличением затрат на содержание собственных логистических служб, поэтому компании стремятся минимизировать расходы.
Также я хотел бы отметить основные для 2007 года события. Активное строительство «Евразией Логистик» складских комплексов сразу в шести городах России: Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Новосибирске и Волгограде, Казани. Анонсирование британским фондом Raven Russia своего складского проекта совместно с «Авалон Логистик» под брендом Megalogic в крупнейших городах России – другое важное событие уходящего год. Нельзя не сказать и еще о двух проектах. «Ростик групп» и Immo Industry объявили о запуске собственного проекта строительства логистических парков в рамках совместного предприятия «Имморосиндастри». Инвестиционная емкость проекта – $2 млрд. Также компания «Техносила» объявила о намерениях инвестировать более $100 млн. в собственный складской проект.

Наталья Полухина, директор по связям с общественностью компании «Евразия Логистик»

Одна из основных тенденций уходящего года – активная экспансия девелоперов в регионы. В этом году они перешли от декларации планов к реализации конкретных проектов. Более того, число сданных в эксплуатацию складских комплексов в регионах постепенно растет. Наметилась и тенденция к консолидации рынка: определилась тройка лидеров – The Raven Group, MLP и компания «Евразия Логистик».
По итогам 2007 года эти компании совокупно займут порядка 30% рынка, а в 2008 году их доля вырастет до 40%. Нельзя не отметить рост инвестиционной привлекательности отрасли – 2007 год ознаменован несколькими крупными сделками. Объемы качественных складских площадей растут, но до насыщения московского и регионального рынков еще далеко (исключением является Петербург). При этом увеличилась себестоимость строительства, а вот арендные ставки повысились незначительно.
Постепенно меняется структура спроса: логистические операторы отказываются от строительства собственных складов в регионах, отдавая предпочтение арендованным площадям. Отметим большое количество сетевых соглашений (укрупнение сделок) – логистические операторы берут в аренду дополнительные складские площади. На сетевых арендаторов в 2007 году пришлось около 10–15% сделок в секторе складской недвижимости. Тенденция такова, что в течение двух лет они будут арендовать у сетевых девелоперов более 30% площадей от общего объема предложения на рынке.
Еще одна тенденция заключается в том, что масштабы ранее заявленных сетевых программ увеличиваются (The Raven Group – до 15 парков, 1,5 млн. кв. м, «Евразия Логистик» – до 28 парков, 9,3 млн. кв. м). Ну и нельзя не отметить начало формирования нового тренда – создание полифункциональных площадок, совмещающих складские площади, таможенные терминалы, контейнерные площадки и производственные мощности. Для рынка стало актуальным понятие «индустриальные парки».

Виктор Малеванкин, директор по инвестициям Raven Russia

Кардинальных изменений на рынке складской недвижимости не произошло. Финансовый кризис коснулся абсолютно всех сегментов недвижимости, но говорить о конкретных последствиях и оценивать степень его влияния на предложение или спрос пока рано. Можно сказать, что рынок развивается эволюционно, как и должно быть. Девелоперы ведут строительство ранее анонсированных складских комплексов, выкупаются земельные участки под новые проекты. Да, стоимость строительства продолжает расти, но это общая ситуация на рынке девелопмента объектов недвижимости. В полной мере сказанное касается и арендных ставок. Что касается строительства складских объектов по схеме built-to-suit, то такие прецеденты были, но это скорее единичные случаи, а не тенденция. Ничего нового с точки зрения технологии девелопмента складских площадей в этом году не произошло.

Алексей Курушин, директор управления логистики компании «Мир»

Нехватка качественной складской недвижимости – вечная проблема логистики – стала менее острой. Это одна из основных (и положительных) тенденций 2007 года. Хотя арендовать хороший склад по-прежнему тяжело, тем более в регионах. И дело здесь не в высоких арендных ставках – не хватает подобающих помещений, а где-то их нет вовсе. Позитивно то, что в последнее время стали вводиться в эксплуатацию новые складские комплексы класса А, строительство которых начиналось 1–3 года назад. В первую очередь речь идет о Москве и Санкт-Петербурге. Хотя бурное развитие складского девелопмента началось и в регионах – мы уже рассматриваем возможность аренды в строящихся комплексах – в Ростове-на-Дону, Екатеринбурге и Новосибирске.

Алла Соловьева, исполнительный директор «МЛП»

2007 год стал для сектора складской недвижимости логическим продолжением предыдущих нескольких лет. В чем я вижу «преемственность»? Как и в прошлые годы, многие девелоперы, исследователи рынка и пресса переоценили количество складских проектов, которые были действительно реализованы.
Реальные результаты не совпали с ожидаемыми. Помимо традиционных трудностей, с которыми сталкивается девелопер, в этом году существенное воздействие на рынок оказали два фактора. Во-первых, это финансовый кризис, которому действительно оказались подвержены не только иностранные, но и российские, и казахские банки, многие финансовые институты. Реализация некоторых проектов вынужденно затормозилась, а привлечь финансирование на новые проекты оказалось в конце 2007 года просто невозможным. Кроме того, влияние оказал существенный рост стоимости строительства в складском секторе при отстающем росте арендных ставок. Для многих компаний снижение ожидаемой доходности стало сигналом для отказа от решения по реализации проекта. Это касается и профессиональных девелоперов, и торгово-розничных компаний. Значимым событием 2007 года стало рекордное количество заключенных сделок по продаже складских проектов. Все это говорит о том, что следующий – 2008 год – будет переломным. На рынке в качестве постоянных игроков останутся только действительно сильные и профессиональные девелоперы, способные предоставить качественный продукт.

Иван Потехин, генеральный директор ГК «Эспро»

Одной из ключевых тенденций стал резко увеличившийся спрос на склады класса А. Это позволяет говорить о том, что рынок продавца будет сохраняться еще как минимум несколько лет, даже несмотря на возросшую конкуренцию между складскими проектами. При этом рентабельность складских проектов класса А продолжает снижаться. Причины – рост себестоимости строительства и расходов, связанных с землей. Как следствие – повышение арендных ставок за прошедший год составило около 10%. Кроме того, продолжается региональная экспансия. Многие девелоперы вышли на строительные площадки в регионах, в основном в городах-миллионниках. Безусловно, увеличился спрос на профессиональные девелоперские услуги, а также услуги по управлению и эксплуатации объектов коммерческой недвижимости.

Евгений Корнев, вице-президент компании «ЮниТранс Логистик»

Можно уверенно заявить, что основной тенденцией на ближайшие годы станет ориентация логистических операторов и их клиентов на проекты built-to-suit – спрос на специализированные склады повышается. Заказчики становятся более разборчивыми, их интересует не столько сам складской комплекс и его качественные характеристики – они по умолчанию должны быть на высоком международном уровне, сколько тот набор услуг, который возможно получить. Растет рынок российских логистических операторов – большинство крупных провайдеров заключают договоры на аренду дополнительных площадей в Московской области, а также выходят в регионы.
Уровень зарубежных инвестиций в строительство современных складских комплексов остается высоким – рынок привлекателен тем, что спрос продолжает преобладать над предложением. Проблемы, с которыми сталкивается рынок, не меняются. Заявленные сроки сдачи складских объектов сдвигаются на месяцы. Эта ситуация осложняет жизнь логистическим операторам, которые несут обязательства перед своими клиентами. К тому же возникают проблемы с подрядчиками, поставляющими технику и оборудование. Продолжает расти стоимость строительства. Удорожание квадратного метра не оказывает влияние на уровень спроса и объемы инвестиции – только снижает доходность операторов складских площадей. Можно отметить еще одну тенденцию. С одной стороны, логистическим операторам сегодня доверяют все больше, с другой – некоторые крупные российские и даже зарубежные компании, желая избежать возможных проволочек со сдачей объектов и ошибок со стороны операторов, строят склады собственные силами.
Крупные компании становятся более разборчивыми в выборе клиентов – буквально полгода назад большая часть провайдеров логистических услуг, стараясь заполучить любого заинтересованного клиента, готова была согласиться на любые условия. Из наиболее значимых событий на рынке для себя мы выделяем ввод в эксплуатацию первой очереди логистического парка «Пышма» девелопером «Евразия Логистик» в начале IV квартала 2007 года. Это один из самых масштабных региональных проектов.

Олег Мышкин, Managing Partner Real Estate Fleming Family and Partners (Russia) Ltd.

На мой взгляд, в 2007 году рынок складской недвижимости заметно «повзрослел». Количество реализуемых и заявленных проектов увеличилось настолько, что многие игроки рынка начинаются задумываться о том, что риск перенасыщения в обозримом будущем может стать реальностью.
Стремительное увеличение цен на строительные материалы привело к тому, что финансирование многих реализуемых проектов вышло за рамки первоначальных бюджетов. Соответственно в ближайшей перспективе сложно ожидать понижения арендных ставок. Ухудшает ситуацию и кризис ликвидности на рынке банковского кредитования, который, с одной стороны, привел к повышению ставок по кредитам, с другой – к увеличению доли собственных средств, необходимых для получения кредитов. В то же время на рынке было совершено рекордное количество инвестиционных сделок по покупке складской недвижимости инвестиционными фондами, что тоже говорит о новом этапе развития рынка складской недвижимости.