Офисы, Елена Денисова, директор, руководитель отдела офисных помещений
В 2012 г. в офисном сегменте, в целом, продолжились тенденции, которые имели место в 2011 г. Мы наблюдаем, что и спрос, и предложение продолжают демонстрировать активное движение за пределы ТТК и МКАД.
По итогам года общий объем новых офисных площадей достигнет 600 000 кв. м, что сопоставимо с показателем за 2011 г. Таким образом, общее количество качественных офисных площадей на конец года составит 13,3 млн кв. м (в сегменте класса А – 2,58 млн кв. м (20%), в сегменте класса В – 10,7 млн кв. м(80%)).
При этом в IV квартале 2012 г. будут наблюдаться максимальные квартальные объемы ввода новых офисных площадей и заключенных сделок. По итогам IV квартала 2012 г. мы ожидаем, что объем ввода новых офисных площадей составит около 206 000 кв. м, из которых на помещения класса А придется 69 800 кв. м (офисный комплекс Алкон).
Согласно нашим прогнозам, объем заключенных сделок за IV квартал составит около 300 000 кв. м, а общий объем за 2012 г. – 1 – 1,1 млн кв. м, что также сопоставимо с показателем за 2011 г.
Развитие ситуации в офисном сегменте в 2013 г. останется под влиянием тех же самых факторов, которые играли ключевую роль в 2012 г., а именно: долговых проблем южных стран Еврозоны и, в первую очередь, Греции, а также угрозы углубления рецессии в еврозоне в целом.
В рамках прогноза состояния российского офисного рынка ожидается, что в еврозоне не произойдет ничего экстремально негативного, а во второй половине 2013 г. появятся четкие сигналы преодоления рецессии.
Мы ожидаем, что в 2013 г., как и в 2012 г., основной спрос придется на помещения класса В со стороны российских компаний. Спрос со стороны международных компаний останется ограниченным, по крайней мере, до 2-й половины 2013 г.. При этом общий объем заключенных сделок в 2013 г. будет сопоставим с показателем за 2012 г.: 1,1 млн. кв. м.
В случае развития ситуации в еврозоне по худшему сценарию в 2013 г. мы можем увидеть более слабые показатели офисного рынка.
Склады, Ланс Пилант, директор отдела складской и промышленной недвижимости
Рынок складской недвижимости на сегодняшний день находится в стадии бума. Объем нового строительства составил более 18% совокупного предложения на начало 2012 г. Мы ожидаем дальнейшего роста объемов нового строительства в 2013 г., с учетом того, что общий объем анонсированных к реализации в 2013 г. новых проектов класса А превышает 1,5 млн. кв. м. Наметилась тенденция смещения географии нового предложения с юга на север.
Ритейл и сопутствующая логистика формируют более 75% спроса на складские помещения.
Сделки формата “Build-to-suit” завоевывают все большую популярность (до 34% рынка в 2012 г.). Эта тенденция сохранится и в 2013 г. и возможно даже превысит показатели этого года.
В 2012 г. базовые ставки аренды стабилизировались в районе 135-140 долларов за кв. м. По нашим прогнозам эта тенденция сохранится и в 2013 г.
Торговые помещения, Полина Жилкина, директор направления стратегического консалтинга
Основной тенденцией на рынке торговой недвижимости 2012 г. стало ожидание. Во-первых, это ожидание крупномасштабных проектов, заявленных к открытию в 2013-2014 г. Во-вторых, ожидание крупных инвестиционных сделок с участием иностранных инвесторов. В-третьих, ожидание активной экспансии иностранных ритейлеров, развивающихся через российских партнеров. Первые два квартала рынок находился в ожидании открытия первого в России профессионального Outlet-центра, в III и IV кварталах – официального объявления о закрытии сделки по продаже ТРЦ «Метрополис».
Стоит отметить также высокую активность среди международных ритейлров, которые вышли на рынок в 2012 г. Наиболее громким событием с этой точки зрения стало открытие флагманских магазинов британских сетей Hamley’s (универмаг игрушек) и Mamas & Papas (товары для будущих мам) в ТРЦ «Европейский» весной 2012 г. Ждали появления американского Michael Kors, который открыл свой первый монобрендовый магазин второй линейки в «Метрополисе» и затем в «Атриуме». Также в «Метрополисе» состоялось открытие первого Sia Home Fashion, французский бренд декора для дома. Из крупных форматов единственным «открытием» в 2012 году стал британский универмаг Debenhams в ТРЦ «МЕГА Белая Дача», зашедший повторно на российский рынок после неудачного старта в 2006 г. Компания «МОНЭКС ТРЕЙДИНГ» вывела на рынок Bath & Body Works – первый магазин ультра-популярной сети парфюмерии и косметики на американском рынке. Из люксовых марок стоит отметить открытие магазина американского бренда Juicy Couture и магазина второй линии Versace – Versace Collection.
В будущем году мы ожидаем возобновление развития крупных проектов с GLA более 100,000 кв. метров, а также активное развитие новых международных брендов через российских партнеров, становление таких форматов, как фермерские рынки и аутлет-центры. А в связи с тем, что Правительство Москвы более активно занялось развитием культурно-досуговой составляющей жизни горожан, мы полагаем, это может повлиять на развитие такого сегмента ритейла в ближайшие годы.
Гостиницы, Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию, индустрия гостеприимства
Основной характеристикой 2012 г. на рынке гостиничной недвижимости стала распродажа долей Правительства Москвы в гостиничном фонде.
В этом году пока было продано 6 отелей с ценами, которые по мультипликаторам не редко отличались от среднерыночных. Общий объем ивестиций в этот сегмент в 2012 г. превысил $600 млн.
Из всего объема заявленных к выходу в 2012 г. отелей (23 гостиницы), открыто было всего 7, среди них самые яркие MercuryArbat на 106 номеров, ParkInn в Одинцово на 122 номера, Intercontinental 203 номера, Азимут на Даниловской мануфактуре 144 номера.
Для того, чтобы приблизиться к планам по развитию гостиничного хозяйства Москвы, необходимо открывать как минимум по 20 - 40 отелей в год с номерным фондом в среднем около 200 номеров в каждом. Этот позволит добиться того, чтобы Москва перестала быть одним из самых дорогих мест в мире для туристов.
Инвестиции, Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка
В 2012 г. Россия сделала еще один шаг к тому, чтобы стать ключевым рынком для инвесторов в коммерческую недвижимость Центральной и Восточной Европы.
Во-первых, «сделки на миллиард» постепенно превращаются из поводов для радости в привычную новую реальность. В России уже прошли несколько сделок с объектами или портфелями коммерческой недвижимости стоимостью порядка $1 млрд и более. В декабре 2012 г, – начале 2013 г. мы можем увидеть еще 2 подобные сделки. Как минимум, в 3 таких сделках участвуют профессиональные иностранные инвесторы.
Во-вторых, Россия глобально становится все более привлекательным направлением для инвесторов. В случае, если все потенциальные сделки будут закрыты в 2012 г., объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость превысит 6 млрд. долларов США, что может оказаться выше докризисных показателей на 35 – 55%. Для сравнения, объемы инвестиций в европейскую коммерческую недвижимость сейчас составляют около 50-60% от докризисных.
В-третьих, динамика долговых финансовых инструментов позволяет говорить об уже идущей позитивной переоценке страновых рисков инвестирования в Россию. Их снижение, при прочих равных, улучшает соотношение «риск-доходность» для инвестиций в коммерческую недвижимость и формирует предпосылки для роста цен на нее.
2013 г. имеет неплохие стартовые позиции для того, чтобы показать новые рекорды. Вместе с тем конкретные количественные показатели сильно зависят от того, когда реально будут закрыты обсуждаемые сейчас сделки.
