Итоги 2012 г. на рынке офисной недвижимости Москвы

По данным консалтинговой компании Welhome, на протяжении всего 2012 г. ситуация на рынке офисной недвижимости оставалась стабильной. Глобальных изменений не произошло, темпы ввода офисных площадей остаются невысокими: на 20% меньше по сравнению с 2011 г.

Спрос на офисные помещения стабилен с тенденцией к увеличению. Отмечается изменение структуры спроса на высококачественные офисные площади – он смещается в сторону российских компаний. Особенно это проявляется в сегменте покупки офисов.

Высокая активность зафиксирована в сегменте инвестиционных покупок. Так, компания O1 Properties приобрела такие объекты, как БЦ «Серебряный Город», БЦ «Лесная Плаза», БЦ Ducat III.

Средние ставки аренды оставались стабильными на протяжении года, поскольку уровень вакантных площадей как в классе А, так и в классе В+, все еще достаточно ощутим.

Как отмечают аналитики, в  IV квартале 2012 г. было введено 157,3 тыс. кв. м качественных офисных площадей, в том числе БЦ «Алкон» (класс А, 60,0 тыс. кв. м GLA) на Ленинградском проспекте. Данный показатель ввода практически равен аналогичному показателю IV квартала 2011 года. В общей сложности в 2012 г. было введено 519,1 тыс. кв. м GLA офисных площадей класса А и В.  Таким образом, общий объем офисных площадей класса А и В составляет на конец 2012 г. 13,3 млн. кв. м GLA.

Наибольшее количество площадей, введенных в 2012 г., приходится на зону от ТТК до МКАД, что свидетельствует о продолжающейся тенденции децентрализации. Относительно объемов ввода можно отметить, что в 2013 году прогнозируется  более высокий ввод офисных площадей по сравнению с 2012 годом. Ожидается ввод таких крупных проектов, как МФК «Меркурий Сити», БЦ «Белые Сады», ГДЦ «Парк Победы» и других.

В 2013 г. к вводу заявлено порядка 706 тыс. кв. м офисных площадей. Наибольшее количество запланированных к вводу офисных площадей относится к классу А – 66%.

Офисы класса В+ в большинстве случаев представляют собой реконструкцию производственных предприятий, административных зданий. Большинство офисных объектов, заявленных к вводу в 2013 г., относится к формату бизнес-центров. Далее по объему площадей следует формат МФК. Формат бизнес-центров наряду с форматом МФК преобладает в классе А. В классе В преобладают форматы бизнес-парков и комплексов офисных особняков, являющихся реконструкцией исторических особняков либо производственных зданий под лофт-офисы.

В 2012 г. было заключено сразу несколько рекордных по объему арендуемых площадей сделок: дистрибьютор компьютерной техники компания «Мерлион» арендовала 17 тыс. кв. м в БЦ «Мякинино»; фармацевтическая компания Novartis взяла в аренду 16 тыс. кв. м в БЦ «Алкон»; «Альфа-Банк» приобрел 23 тыс. кв. м в бизнес-парке Nagatino i-land и другие. При этом спрос на аренду крупных помещений стали предъявлять большей частью российские компании. Аналогичная тенденция наблюдается и в сегменте инвестиционных покупок: в 2011 и в 2012 гг. основными покупателями активов стали российские компании. Немногим менее 60% сделок на офисном рынке по качественным офисным помещениям в 2012 году заключено российскими компаниями-арендаторами. Остальную долю сделок в общем объеме занимают иностранные компании.

На протяжении 2012 г. средний уровень ставок аренды на офисные помещения оставался стабильным. Все еще сохраняется тенденция децентрализации, и соответственно, дифференциации ставок аренды внутри одного класса в зависимости от зоны расположения офисного объекта.