В столичных офисах класса «А» готовы работать только с крупными арендаторами

Спрос на этот формат во много раз опережает предложение. 

5332

Несмотря на большое количество бизнес-центров и офисной недвижимости в Москве,  найти небольшое помещение для компании или магазина крайне сложно. Спрос на площади подобного формата очень высок и во много раз опережает предложение.

Если владелец бизнеса ищет для аренды маленькое помещение в офисе высокого уровня, то в несколько раз усложняет себе задачу. Бизнес-центров класса «А», предлагающих арендаторам небольшие офисные площади, крайне мало. Минимальная площадь для сдачи в аренду начинается примерно от 400-500 кв. м., за редким исключением от 300 кв.м.

Например, небоскреб в деловом центре «Москва Сити». Средняя площадь этажа там составляет 1100-1200 кв. м. Этаж может быть поделен всего между двумя-тремя арендаторами. А часто в бизнес-центрах такой и большей площади этажи просто физически не рассчитаны на разделение между тремя арендаторами и минимальный офисный блок становится еще больше. 

Формат небольшого арендатора – это не офисы класса «А». На высших уровнях офисной иерархии помещение площадью менее 200 м. никто не сдает. К тому же не так велико количество клиентов с небольшими требованиями по площади офиса, которым действительно требуется по статусу размещаться в классе «А», и они не будут тщательно считать деньги – скорее тщательно выбирать офисный центр.  Небольшие офисы – это преимущественно и небольшие фирмы.

В более низком ценовом сегменте – «В» - объем предложения  действительно выше. Но необходимо учесть, что большая часть предлагаемых площадей - это бывшие Научно-исследовательские институты (НИИ) или конторские корпуса предприятий. Они в первозданном виде и даже после «евроремонта» ни к одной офисной категории не относятся, но здания подобного типа активно подвергаются редевелопменту, при этом очень часто в силу объективных причин сохраняя оригинальную коридорную структуру плана типового этажа, что и позволяет нарезать небольшие по площади блоки. Сегодня известен ряд бизнес-центров в Москве, которые изначально позиционируются для сдачи в аренду офисов площадью 50-100 кв.м, например, бизнес-центр «Знаменка».

При тщательном поиске и удачном стечении обстоятельств можно найти офис площадью и от 20 кв м., но располагаться он будет в здании класса «С» или, скорее всего,  в еще нереконструированном НИИ или заводе.

В жилом секторе застройки коммерческих помещений небольшой площади не так мало. К ним относятся квартиры на первых этажах жилых домов, переведенные в нежилой фонд. Чаще всего в домах первой линии размещаются магазины, парикмахерские и салоны красоты. Первые этажи домов на второй и третьей линии, которые из-за месторасположения не подходят под магазины, обычно и используют под офисы.

Небольшие помещения обладают очень высокой ликвидностью, поэтому в свободном доступе не задерживаются и сдаются максимум за 2-3 дня. Особенно это касается помещений класса «В» - они расходятся практически моментально.  

Ситуация в этом сегменте напоминает рынок аренды 1-2-комнатных квартир. На рынке жилья такие квартиры - самый ходовой товар, поэтому их предлагают одновременно нескольким желающим. Если не принять решение в течение пары часов, то квартира однозначно будет сдана. То же самое происходит и с небольшими офисами.

Парадокс ситуации состоит в том, что доходность от сдачи в аренду маленьких помещений выше, чем, к примеру, при поэтажной аренде: ставки в первом случае могут достигать $1000-1200 за кв.м в год. При этом если речь идет об офисах класса «А», арендные ставки еще выше и подчас достигают $3-4 тысяч за кв. м. в год.

Несмотря на столь завышенную стоимость и большое количество подобных офисов, собственникам и управляющим компаниям деловых центров все-таки выгоднее работать с крупными арендаторами. Преимущество очевидно: нет  необходимости дожидаться прихода мелких арендаторов в нужном количестве. Да и приток покупателей лучше создают 4-5 крупных, брендовых арендаторов, чем 20 небольших и неизвестных.

Выходом из положения для многих частных арендаторов является субаренда, но в этом случае предпринимателю придется платить еще более высокую арендную ставку. Большим минусом такого договора является его краткосрочность, расплывчатость и, как следствие, большая зависимость от арендодателя.

Автор Николай Миловидов, главный архитектор и соучредитель UNK project. 

 



Материалы по теме

Исследования рынка

Итоги II квартала 2013 г. Офисы

До конца года ожидается значительная активизация девелоперов. 
17.07

Инвесторы скупают мини-офисы в бизнес-центрах Москвы

Небольшой офис за $3 тыс за квадрат гораздо привлекательнее ценника на квартиры бизнес-класса.
17.07

Москва вошла в тройку лидеров по спросу на офисы

Российская столица заняла второе место в Европе по объемам поглощения качественных офисных площадей.
03.06

журнал CRE 3 (437)

Март, 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати мартовский выпуск журнала (№3, 2024). Соредактором CRE в этот раз стал Алексей Мирошников, генеральный директор компании PIONEER. ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ: Летучка Алексей Мирошников: «ЗАДАВАТЬ ТОН ПРОДОЛЖАТ СИСТЕМНЫЕ СТОЛИЧНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ»   Склады и логистика МЕДВЕЖИЙ УГОЛ Объем сделок на рынке складской недвижимости сравнялся с московским   Инвестиции ЗАКРЫТЫЙ ПОКАЗ ЗПИФы установили историчес...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (18-24 марта)

Крупные сделки аренды офисов и складов, переговоры по Дмитровскому логистическому парку, крупные офисные проекты ПИК и Галс, старт строительства СберСити и другие новости - в нашей традиционной подборке за неделю.
24.03
Источник: cre.ru
События

Араз Агаларов, основатель и владелец Crocus Group, о теракте 22.03

Случилась страшнейшая трагедия, и уже было сказано, что за последние 20 лет ничего подобного не происходило.
24.03
Источник: Пресс-служба ПИК
Проект

ПИК рассказал про Lakes

ПИК построит многофункциональный комплекс на западе Москвы.

22.03
Источник: Пресс-служба Сбербанка России
Игроки рынка

В СберСити стартовало строительство штаб-квартиры

В СберСити в Рублево-Архангельском начали строительство штаб-квартиры компаний — партнеров Сбера.
 
22.03
Источник: Mall Management Group
Открытие

ТЦ «Кузьминки Молл» открылся

Общая площадь торгового центра составляет 70 тыс. кв. м, арендопригодная - 33 тыс. кв. м. Более 90% площадей ТРЦ сданы в аренду.
28.03
Источник: Пресс-служба Nikoliers
Открытие

Sokolov достиг 500

Sokolov открыл 500-й розничный магазин.
 
22.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre