В России существуют предпосылки для роста складских площадей

Colliers International опубликовала результаты исследования российского рынка складских помещений, в рамках которого для оценки перспектив роста был проведен анализ ключевых показателей в Европе и мировых тенденций. 

5512

Эксперты пришли к выводу, что ряд структурных характеристик складского рынка свидетельствует о наличии огромного потенциала для развития этого сегмента, несмотря на низкие темпы общего экономического роста. Основные драйверы спроса на складские помещения в России, – высокая динамика прироста в сегменте торговых центров в среднесрочной перспективе, недооцененный потенциал в секторе онлайн - продаж и долгосрочные мировые тенденции в индустриальном производстве такие, как бест-шоринг.

В сравнении с рынками Восточной и Западной Европы, российский рынок складской недвижимости по-прежнему демонстрирует низкий уровень предложения на душу населения. На 1000 жителей в России приходится около 92 кв. м современных площадей, что почти вдвое меньше показателей обеспеченности в Польше (190 кв. м) и почти в 10 раз ниже уровня Великобритании (880 кв. м). В тоже время общие показатели не отражают полную картину, так как Московская область остается доминирующим  регионом, на долю которого приходится две трети от всего объема качественных складских помещений в России.

Одним из ключевых драйверов потенциального роста сектора складской недвижимости являются ритейлеры. Чтобы продолжать экспансию на российском рынке, наиболее динамичным компаниям требуется все больше современных площадей. При этом основная часть спроса приходится на сегмент торговых центров, которые для большинства ритейлеров являются наиболее популярным форматом присутствия в российских городах и Восточной Европе в целом. В тоже время низкая обеспеченность современными складскими помещениями, характерная для московского рынка, часто рассматривается как препятствие для развития розничных сетей.

Москва – самый крупный рынок розничной торговли в России – по-прежнему значительно отстает от европейских городов по предложению торговых центров на душу населения. Так, средние показатели обеспеченности по России составляют 243 кв. м на 1000 жителей, в Западной Европе и Скандинавии - 350 кв. м и 550 кв. м соответственно. Это свидетельствует о том, что в Москве возможно значительное расширение рынка качественных торговых и складских площадей. Можно ожидать роста до уровня Санкт-Петербурга (489 кв. м), который почти вдвое опережает Москву (349 кв. м) по данному показателю.

Значительные объемы ввода новых торговых центров, ожидаемые в ключевых городах России, помогут сократить разрыв в среднесрочной перспективе, но достичь средних показателей Восточной Европы, скорее всего, удастся лишь к концу десятилетия. Аналитики отмечают, что восполнение дефицита площадей в розничном секторе будет стимулировать спрос на современные логистические мощности со стороны ритейлеров, открывающих магазины в новых торговых центрах.

В то время как Москва отстает от большинства крупных городов Восточной Европы - к примеру, уровень московского рынка составляет 34% от аналогичного показателя Праги (707 кв. м), 38% уровня Варшавы (647 кв. м), и 44% Будапешта (549 кв. м), потенциал рынков в этих городах почти исчерпан, в связи с чем ряд непрофессиональных торговых центров испытывает проблемы с арендаторами.

Онлайн - торговля – второй драйвер спроса на современные складские помещения, - та область, в которой Россия стремится нагнать европейские и мировые рынки. В США и Великобритании доля онлайн-продаж в суммарном розничном обороте составляет приблизительно 10%, в Китае, Франции и Германии – около 5%. В России, где уровень проникновения интернета отстает от развитых стран, на долю онлайн – ритейлеров приходится менее 2% всех розничных продаж. Однако, согласно прогнозам Morgan Stanley Research, к 2015 г. объемы продаж через интернет достигнут 4,5%, а к 2020 г. – 7%. Аналитики предполагают, что рынок онлайн-ритейла может развиваться более высокими темпами.

Третий драйвер в секторе современных складских помещений и логистики в России – это перебазирование производств на глобальных рынках, набирающее обороты на фоне восстановления мировой экономики после затяжного кризиса. Данная тенденция, которую аналитики называют бест-шорингом, подразумевает изменение географических предпочтений  крупных производственных компаний, которые держат курс на политику репатриации после десятилетий офф-шоринга.

За последние пять лет почти 25% производителей вернули часть операций в свои страны. Специалисты отмечают, что в ряде случаев эти перемещения объясняются скорее консолидацией и корректировкой производственного баланса, чем последовательной политикой репатриации. Однако размещение части производства за рубежом (офф-шоринг) и возвращение их обратно из-за рубежа (ре-шоринг) не могут в полной мере объяснить передислокацию международных компаний. Многие из них используют стратегию бест-шоринга, то есть ищут наиболее выгодное расположение своих операций, распределяя их по всему миру, чтобы получить конкурентное преимущество в глобальном масштабе за счет снижения производственных издержек и затрат, и в большей степени, чтобы повысить эффективность цепочки поставок и находится ближе к потребительскому спросу.

Эта тенденция  проявляется все сильнее на фоне развития новых технологий, которые повышают привлекательность производства в Европе благодаря снижению затрат на персонал в общих производственных расходах. Ожидается, что расширение производства в результате новых корпоративных предпочтений будет выгодным для рынков Восточной Европы, России и Турции.

Как отметил Владислав Рябов, партнер, региональный директор департамента складской, индустриальной недвижимости и земли Сolliers International в России: «Потенциал российских городов –миллионников привлекателен для размещения крупных производств. Следуя тенденции бест-шоринга, все больше западных FMCG –компаний рассматривают Россию как приоритетный рынок. Схожие предпочтения и у крупных компаний - производителей автокомпонентов, которые приходят в Россию вслед за международными автомобильными гигантами и нуждаются в качественных индустриальных площадках. За последние годы  доля  иностранных инвестиций в индустриальную недвижимость России выросла в несколько раз благодаря тому, что эти компании активно наращивали объемы производства по всей России от Санкт- Петербурга до Владивостока путем открытия собственных производственных площадок или покупки российских компаний-производителей».  



Материалы по теме

Качественное предложение гостиниц в Москве вырастет вдвое за 5 лет

До конца 2018 г. в столице может появиться около 13 тыс. новых номеров.


19.12

Эксперты: соотношение торговых и складских помещений в Москве практически 1:1

Аналитики компании Knight Frank составили рейтинг российских городов по уровню обеспеченности профессионального ритейла качественными складскими помещениями – согласно исследованию, в Москве на каждые 100 кв. м качественных складских площадей приходится 93 кв. м торговых. В то же время в Волгограде на 100 кв. м качественного склада построено 1340 кв. м торговых площадей.

19.11

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre