2013 г. подходит к концу, и уже сейчас аналитики называют этот год «переломным» для рынка коммерческой недвижимости. Традиционно индикатором общего состояния рынка коммерческой недвижимости является офисный сегмент, поскольку именно он напрямую связан с деловой активностью и макроэкономическим состоянием региона. Судя по состоянию данного сегмента, игрокам рынка стоит готовиться к существенным изменениям рыночной ситуации в 2014 г.
Первое полугодие 2013 г. для данного сегмента коммерческой недвижимости московского региона было относительно благоприятным: крупнейшие сделки года были совершены в I квартале, в первом же полугодии были введены в эксплуатацию 10 объектов офисного назначения. В течение I – II кварталов наблюдалось плавное сокращение показателей поглощения площадей (с 210 000 до 160 000 кв.м), в связи с чем рынок находился в состоянии неопределенности и в ситуации отсутствия каких-либо драйверов стабилизации или роста. В III квартале на рынке офисной недвижимости получили свое дальнейшее развитие негативные тенденции, связанные с падением спроса, увеличением среднего уровня вакантности помещений и стабильностью уровня арендных ставок, испытывающих инфляционное давление. Показатель поглощения офисных площадей в III квартале сократился еще на 30% по сравнению с показателем II квартала. Однако, вероятнее всего, что по итогам IV квартала ситуация «выровняется», и показатели нового предложения и спроса будут выглядеть более позитивно.
Уровень арендных ставок на офисную недвижимость с начала текущего года практически не изменился. В классе А он составляет от 800 до 1200 $/кв.м в год в центре города, 650-850 $/кв.м в год вне центра. Ставки в классе В+ остаются на уровне 500-750 $/кв.м в год, а в классе В/В- – 350-500 $/кв.м в год. Средний уровень вакантности по данному сегменту составляет около 12%.
На рынке наблюдается непривычная для девелоперов тенденция: объем ввода растет, однако спрос на офисные площади не находится сейчас на достаточном уровне для его поглощения. Однако «затоваривание» офисами рынку пока не грозит.
Сегмент торговой недвижимости обладает более высоким потенциалом развития, благодаря растущему объему потребления товаров. Новые международные бренды выходят на столичный рынок еженедельно. С начала текущего года показатель нового предложения составил 241 000 кв.м (GLA). До конца года объем потенциального ввода может составить от 150 000 кв.м до 270 000 кв.м (GLA), но наиболее вероятный объем находится в диапазоне 150-200 000 кв.м (GLA). Таким образом, вероятный прирост предложения за 2013 год может составить от 400 000 до 500 000 кв.м (GLA), и это хорошая новость для игроков рынка торговой недвижимости.
В условиях дефицита качественного предложения на складском рынке, уровень арендных ставок находится на рекордно высоком уровне при низком уровне вакантности (в районе 1,1%). Среднерыночная ставка для склада класса А составила в этом году, в среднем, $130-140 за кв.м в год (triple net), а для класса В - $115 – 125 за кв.м в год (triple net).
В целом состояние рынка коммерческой недвижимости сложно назвать благоприятным: похоже, что на рынке заканчиваются посткризисные годы, в которые рынок рос большими темпами, стараясь быстрее восстановиться после экономических потрясений.
«Действительно стабильным сегментом в коммерческой недвижимости на сегодняшний день можно назвать только складской: он постепенно набирает обороты, демонстрирует положительную динамику роста. Торговая недвижимость тоже показывает себя достойно: ее объемы растут, сегмент пополняется новыми крупными объектами. Но офисный сегмент, всегда считавшийся основным для коммерческого рынка России, находится в состоянии подготовки к переменам. Возможно, нам стоит ожидать изменений в расстановке сил на рынке, смены приоритетов девелоперов и изменения в предпочтениях арендаторов» - заключает Александр Ошурко, заместитель генерального директора компании Praedium.
