На бюджетную коммерческую недвижимость

Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»
4859
Широкие возможности для инвестиций в коммерческую недвижимость начинаются с бюджета в 30 млн.руб.
Но входной билет на данный рынок составляет от 10-15 млн.руб.

Располагая такой суммой, можно купить либо нежилое помещение в ЖК, либо небольшой офисный блок в бизнес-центре.
При этом, в сегменте стрит-ритейла выбор будет ограничен квартирой в старом доме, переведенной в нежилой фонд, либо нежилым помещением в новостроечном ЖК эконом класса. В жилом комплексе найти арендатора зачастую проблематично в силу  закрытости территории и перенасыщения квартала всеми видами ритейла и услуг. Невозможно не заметить, что в одном доме порой располагаются до нескольких салонов красоты, стоматологий, продуктовых магазинов и т.п. Это ведет к жесткой конкуренции и, соответственно, интенсивной ротации арендаторов.

То есть, возникают издержки, связанные с  простоем помещения как на первоначальном этапе, так и в дальнейшем. Кроме того, основным потребителем такого формата являются индивидуальные предприниматели и стартап, что тоже увеличивает риск недолговечности такого арендатора. Откладывается на продолжительное время получение прибыли на срок не только проведения внутренних отделочных работ, но и на оформление прав собственности, т.к. некоторые виды деятельности подлежат лицензированию, которое невозможно до определения правового статуса объекта. 

Что касается офисного сегмента, то сегодня достаточно качественного предложения площадей небольших форматов в современных бизнес-центрах. В пределах 15 млн.руб. возможно приобрести офисный блок в современном деловом комплексе, в том числе реконструированном и соответствующем классу B, площадью, вдвое превышающей торговую за ту же сумму. Существует мнение, что найти арендаторов для офисного помещения труднее, беспокоят аналитические данные о наличии стабильного процента вакантных офисных помещений.  Здесь я возражу: менее всего подвержена всевозможным колебаниям рынка ситуация с офисами площадью до 100 кв.м в качественных  бизнес-центрах удачной локации.

Признаю, что доходность арендного бизнеса в офисном сегменте уступает торговой недвижимость. Но существуют и аргументы в пользу выбора офисной недвижимости. Во-первых, собственник офиса освобожден от необходимости постоянной операционной деятельности, связанной с эксплуатацией объекта. Редкий арендатор берет на себя решение коммунальных  задач, общение с проверяющими компаниями, разрешение возможных конфликтов с жильцами и многое-многое. Зачастую, будущий собственник автономного помещения даже не представляет, какие хлопоты не него «свалятся» вместе со статусом владения. В БЦ эту функцию несет управляющая компания.

Кроме того, стоит задуматься и о дальнейшей судьбе объекта как актива. Перспектива дальнейшей продажи офисного блока в БЦ мне видится более оптимистичной, чем бывшей квартиры в «хрущовке», капитализация которой только снижается.
В любом случае при рассмотрении приобретении объекта коммерческой недвижимости необходимо принимать во внимание не только перманентную доходность, а оценивать общую ликвидность помещения.


иГРОКИ РЫНКА

Est-a-Tet

Мишина Елена

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: Legenda
Экспертный анализ

Мы к вам заехали не на час: как региональные девелоперы покоряют Москву

На московский рынок недвижимости выходили преимущественно региональные девелоперы жилья, однако последние полтора года игроки из других городов агрессивно расширяют столичные портфели многофункциональными проектами и объектами в «бумящих» сегментах CRE. 

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
31.03
Источник: Пресс-служба ПИК
Проект

«Перекресток» заякорится в «ОМА»

«Перекресток» станет якорем в Комьюнити-центре «ОМА».
 
 
02.04
Источник: CRE
Проект

В Лужниках построят еще более 100 тыс. кв. м коммерческой недвижимости

Компания Uniq Development в рамках программы «Масштабный инвестиционный проект» получила разрешения на строительство бизнес-центра площадью 44 тыс. кв. м и спортивного комплекса на 60 тыс. кв. м.
01.04
Источник: Пресс-служба Pioneer
Технологии будущего

Botanica получила «Клевер»

Бизнес-центр Botanica отмечен «золотым» экосертификатом «Клевер».
 
01.04
Источник: cre.ru
Проект

В Рощино построят курортный кластер

В курортный кластер под Петербургом инвестируют 21 млрд руб.
 
01.04
Источник: Aspace
Сделка

Aspace отчитался о сделках первого квартала

Aspace закрыл пять сделок в сервисных офисах в общей сумме около 300 рабочих мест.

02.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre