10 фактов о проектировании торговых центров

Сергей Богданчиков, управляющий директор ORIGIN CAPITAL.
8350
1.    Реалистичный проект - проект с учетом ограничений
Разработка концепции торгового центра без анализа градостроительных и ресурсных ограничений зачастую приводит к созданию совершенно новой концепции или ее трансформации от идеальной к  «по-другому никак», что грозит потерей качества. Ограничения бывают изменяемые и неизменяемые. Определяем стоимость изменяемых параметров и формируем бюджет проекта. Так, анализируются градостроительные условия, инженерные коммуникации, транспортная доступность, ресурсы и т.д.

2.    Проектирование «изнутри - наружу»
В торговом центре важна внутренняя часть: местоположение арендаторов, максимальное количество полезных площадей и т.д. Так, сначала анализируется внутренняя логистика объекта: передвижение покупательских потоков и обслуживающего персонала, расположение технических помещений и т.д. Эти параметры затем влияют на принятие конструктивных и архитектурных решений при создании фасадов.

3.    Концепция проекта с уклоном на функциональность
Необходимо учитывать требования всех арендаторов к форме помещения, длине витрин, техническому оснащению, а также  логистику движения посетителей и загрузки объекта не только внутри, но и на  прилегающих территориях. При этом передвижение обслуживающего персонала и покупателей в ТЦ не должно пересекаться. Результатом концепции проекта должен стать эскиз будущего торгового центра.

4.    Спрос на «гибкий» проект
Объекты недвижимости реализуются на протяжении нескольких лет. За это время могут меняться требования арендаторов к форматам магазинов. Также в процессе функционирования объекта происходит ротация арендаторов. Все это заставляет проектировщиков предусматривать возможность объединения/разъединения помещений с минимальными изменениями в инженерной и пожарной системе, что должно быть учтено на начальном этапе проектирования объекта. «Гибкий» проект позволяет адаптировать помещения под новых арендаторов без существенных потерь времени и средств.

5.    Задание на проектирование в одних руках
Задание на проектирование - основной документ для запуска работ, учитывающий данные концепции,  инженерного оснащения, бюджета проекта и т.д. На данном этапе могут работать несколько подрядчиков: консультанты по недвижимости, консультанты по эксплуатации, представители якорных арендаторов, инженеры и прочие, но сводить все  в единый документ – задание на проектирование - должен генеральный проектировщик или project management company.

6.    Анализ капитальных затрат он-лайн
При проектирование объектов коммерческой недвижимости, в том числе и торговых центров, проектируется бизнес. Бюджет реализации проекта закладывается на этапе проектирования. Необходимо определять экономическую эффективность выбранных параметров объекта на всем протяжении работы, а не в самом конце. Это позволяет четко уложиться в заданный бюджет и сроки проекта.

7.    Последующая эксплуатация
Еще один показатель, влияющий на будущую окупаемость объекта – стоимость эксплуатации.  При выборе материалов и проектных решений, влияющих на эксплуатацию будущего объекта, не следует фокусироваться на передовых технологиях. Всегда нужно считать стоимость и экономию, а также сроки окупаемости этого новшества.  Так, например, различные энергосберегающие системы, начинают окупаться через 5-7 лет.

    8.Дорогая логистика VS  дорогой материал
При анализе капитальных затрат необходимо учитывать место строительства, регион и т.д. Стоимость логистики и сроки поставки материалов и оборудования влияют на сроки и стоимость реализации проекта. Например, стоит взвешенно подойти к выбору материалов: дешевый материал, привезенный издалека, может стоить больше, чем самый дорогой материал рядом с местом строительства.

   9.План совмещенных сетей
Торговый центр - сложный инженерный объект, при проектировании которого особое внимание нужно уделять совмещению всех инженерных сетей.  Они влияют на множество факторов, как при строительстве, так и при эксплуатации. Все большую популярность набирают программы, позволяющие проектировать в 3D-технологии, поскольку она повышает качество проекта, минимизируя ошибки. Так, например, снижается риск пересечения инженерных сетей при монтаже.

  10.Проектируем не здание, а бизнес
Проектировщик должен руководствоваться тезисом: «Проектируем не здание, а бизнес». Каждое принятое проектное решение должно быть направлено на решение бизнес-задач заказчика. Именно с этим постулатом связан главный бич большинства российских проектных организаций. Специалисты, работающие в таких компаниях, могут быть хорошими проектировщиками и архитекторами, но они не ориентированы на построение бизнеса заказчика.


журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre