10 фактов о проектировании торговых центров

Сергей Богданчиков, управляющий директор ORIGIN CAPITAL.
8370
1.    Реалистичный проект - проект с учетом ограничений
Разработка концепции торгового центра без анализа градостроительных и ресурсных ограничений зачастую приводит к созданию совершенно новой концепции или ее трансформации от идеальной к  «по-другому никак», что грозит потерей качества. Ограничения бывают изменяемые и неизменяемые. Определяем стоимость изменяемых параметров и формируем бюджет проекта. Так, анализируются градостроительные условия, инженерные коммуникации, транспортная доступность, ресурсы и т.д.

2.    Проектирование «изнутри - наружу»
В торговом центре важна внутренняя часть: местоположение арендаторов, максимальное количество полезных площадей и т.д. Так, сначала анализируется внутренняя логистика объекта: передвижение покупательских потоков и обслуживающего персонала, расположение технических помещений и т.д. Эти параметры затем влияют на принятие конструктивных и архитектурных решений при создании фасадов.

3.    Концепция проекта с уклоном на функциональность
Необходимо учитывать требования всех арендаторов к форме помещения, длине витрин, техническому оснащению, а также  логистику движения посетителей и загрузки объекта не только внутри, но и на  прилегающих территориях. При этом передвижение обслуживающего персонала и покупателей в ТЦ не должно пересекаться. Результатом концепции проекта должен стать эскиз будущего торгового центра.

4.    Спрос на «гибкий» проект
Объекты недвижимости реализуются на протяжении нескольких лет. За это время могут меняться требования арендаторов к форматам магазинов. Также в процессе функционирования объекта происходит ротация арендаторов. Все это заставляет проектировщиков предусматривать возможность объединения/разъединения помещений с минимальными изменениями в инженерной и пожарной системе, что должно быть учтено на начальном этапе проектирования объекта. «Гибкий» проект позволяет адаптировать помещения под новых арендаторов без существенных потерь времени и средств.

5.    Задание на проектирование в одних руках
Задание на проектирование - основной документ для запуска работ, учитывающий данные концепции,  инженерного оснащения, бюджета проекта и т.д. На данном этапе могут работать несколько подрядчиков: консультанты по недвижимости, консультанты по эксплуатации, представители якорных арендаторов, инженеры и прочие, но сводить все  в единый документ – задание на проектирование - должен генеральный проектировщик или project management company.

6.    Анализ капитальных затрат он-лайн
При проектирование объектов коммерческой недвижимости, в том числе и торговых центров, проектируется бизнес. Бюджет реализации проекта закладывается на этапе проектирования. Необходимо определять экономическую эффективность выбранных параметров объекта на всем протяжении работы, а не в самом конце. Это позволяет четко уложиться в заданный бюджет и сроки проекта.

7.    Последующая эксплуатация
Еще один показатель, влияющий на будущую окупаемость объекта – стоимость эксплуатации.  При выборе материалов и проектных решений, влияющих на эксплуатацию будущего объекта, не следует фокусироваться на передовых технологиях. Всегда нужно считать стоимость и экономию, а также сроки окупаемости этого новшества.  Так, например, различные энергосберегающие системы, начинают окупаться через 5-7 лет.

    8.Дорогая логистика VS  дорогой материал
При анализе капитальных затрат необходимо учитывать место строительства, регион и т.д. Стоимость логистики и сроки поставки материалов и оборудования влияют на сроки и стоимость реализации проекта. Например, стоит взвешенно подойти к выбору материалов: дешевый материал, привезенный издалека, может стоить больше, чем самый дорогой материал рядом с местом строительства.

   9.План совмещенных сетей
Торговый центр - сложный инженерный объект, при проектировании которого особое внимание нужно уделять совмещению всех инженерных сетей.  Они влияют на множество факторов, как при строительстве, так и при эксплуатации. Все большую популярность набирают программы, позволяющие проектировать в 3D-технологии, поскольку она повышает качество проекта, минимизируя ошибки. Так, например, снижается риск пересечения инженерных сетей при монтаже.

  10.Проектируем не здание, а бизнес
Проектировщик должен руководствоваться тезисом: «Проектируем не здание, а бизнес». Каждое принятое проектное решение должно быть направлено на решение бизнес-задач заказчика. Именно с этим постулатом связан главный бич большинства российских проектных организаций. Специалисты, работающие в таких компаниях, могут быть хорошими проектировщиками и архитекторами, но они не ориентированы на построение бизнеса заказчика.


журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (14-20 апреля)

ЛСР откроет санаторий, в Петербурге появится свой "Сити", MR Group запускает MR Office, крупные складские сделки закрыты в Воронеже и Москве, CORE.XP открывает новое направление, а GSS Cosmetics оцифровывается. Эти новости, а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю.
20.04
Источник: FASHION HOUSE Group
Экспертный анализ

Долгая дорога в думах: почему покупатели так ждут возвращения иностранных брендов

Несмотря на отчёты об «окончательном обрусении рынка», курсе на «покупай российское», «обиде на иностранцев», возвращения транснациональных игроков, по данным опросов и обсуждений в соцсетях, очень ждут многие россияне. И хотя пока никто и никуда возвращаться не собирается (единичные заявления – не в счёт), потребительские настроения через три года после «великого исхода» иностранных компаний очевидны, а основная претензия покупателей к «заменителям» – не только и не столько рост цен, но рост цен при массовом же падении качества под девизом «при всём богатстве выбора другой альтернативы нет».

Начало. О том, почему в случае возвращения в страну иностранных бизнесов основным конкурентным преимуществом российских игроков станут качество клиентского опыта и локальная экспертиза, читайте в следующем материале.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
17.04
Источник: cre.ru
Проект

«Санкт-Петербург Сити» определился с концепцией

Разработана концепция общественно-делового центра «Санкт-Петербург Сити».
 
17.04
Источник: MR Group
Игроки рынка

MR Group запускает направление MR Office

Портфель нового направления включает 2.1 млн кв. м коммерческой недвижимости под единым брендом.
17.04
Источник: RBNA
Сделка

ПАРК М-4 принял маркетплейс

Один из самых крупных маркетплейсов России стал резидентом логистического комплекса ПАРК М-4.
 
17.04
Источник: CRE
Экспертный анализ

Гости сезона: как российские отельеры готовятся к майским праздникам и лету

Несмотря на повышение цен в гостиницах и апартаментах  некоторых регионов в 2-3 раза, туристический сезон-2025 в России снова будет назван «рекордным», а клиентов хватит всем, убеждены эксперты. Правда, уже на майских праздниках игрокам предстоит работать с учётом вступивших в силу законодательных и других изменений. Кроме того, ожидается новая редакция закона о туризме, и очередные инициативы по регулированию отрасли могут внедряться уже с колёс. 

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
15.04
Источник: SLAVA Concept
Экспертный анализ

Оформят возврат: почему качество клиентского опыта станет основным конкурентным преимуществом российских брендов

Качество клиентского опыта и локальная экспертиза станут самой важной компетенцией и основным конкурентным преимуществом российских игроков в случае возвращения в страну иностранных бизнесов. Однако с вызовом справятся далеко не все: сервис по-прежнему – слабое звено отечественных компаний, а изучать своего покупателя интересно единицам из них. С такими вводными мало кому помогут даже искусственные ограничения для «возвращенцев» и государственные программы поддержки, уверены собеседники CRE.

Продолжение. Начало см. здесь

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
18.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre