10 фактов о проектировании торговых центров

Сергей Богданчиков, управляющий директор ORIGIN CAPITAL.
1.    Реалистичный проект - проект с учетом ограничений
Разработка концепции торгового центра без анализа градостроительных и ресурсных ограничений зачастую приводит к созданию совершенно новой концепции или ее трансформации от идеальной к  «по-другому никак», что грозит потерей качества. Ограничения бывают изменяемые и неизменяемые. Определяем стоимость изменяемых параметров и формируем бюджет проекта. Так, анализируются градостроительные условия, инженерные коммуникации, транспортная доступность, ресурсы и т.д.

2.    Проектирование «изнутри - наружу»
В торговом центре важна внутренняя часть: местоположение арендаторов, максимальное количество полезных площадей и т.д. Так, сначала анализируется внутренняя логистика объекта: передвижение покупательских потоков и обслуживающего персонала, расположение технических помещений и т.д. Эти параметры затем влияют на принятие конструктивных и архитектурных решений при создании фасадов.

3.    Концепция проекта с уклоном на функциональность
Необходимо учитывать требования всех арендаторов к форме помещения, длине витрин, техническому оснащению, а также  логистику движения посетителей и загрузки объекта не только внутри, но и на  прилегающих территориях. При этом передвижение обслуживающего персонала и покупателей в ТЦ не должно пересекаться. Результатом концепции проекта должен стать эскиз будущего торгового центра.

4.    Спрос на «гибкий» проект
Объекты недвижимости реализуются на протяжении нескольких лет. За это время могут меняться требования арендаторов к форматам магазинов. Также в процессе функционирования объекта происходит ротация арендаторов. Все это заставляет проектировщиков предусматривать возможность объединения/разъединения помещений с минимальными изменениями в инженерной и пожарной системе, что должно быть учтено на начальном этапе проектирования объекта. «Гибкий» проект позволяет адаптировать помещения под новых арендаторов без существенных потерь времени и средств.

5.    Задание на проектирование в одних руках
Задание на проектирование - основной документ для запуска работ, учитывающий данные концепции,  инженерного оснащения, бюджета проекта и т.д. На данном этапе могут работать несколько подрядчиков: консультанты по недвижимости, консультанты по эксплуатации, представители якорных арендаторов, инженеры и прочие, но сводить все  в единый документ – задание на проектирование - должен генеральный проектировщик или project management company.

6.    Анализ капитальных затрат он-лайн
При проектирование объектов коммерческой недвижимости, в том числе и торговых центров, проектируется бизнес. Бюджет реализации проекта закладывается на этапе проектирования. Необходимо определять экономическую эффективность выбранных параметров объекта на всем протяжении работы, а не в самом конце. Это позволяет четко уложиться в заданный бюджет и сроки проекта.

7.    Последующая эксплуатация
Еще один показатель, влияющий на будущую окупаемость объекта – стоимость эксплуатации.  При выборе материалов и проектных решений, влияющих на эксплуатацию будущего объекта, не следует фокусироваться на передовых технологиях. Всегда нужно считать стоимость и экономию, а также сроки окупаемости этого новшества.  Так, например, различные энергосберегающие системы, начинают окупаться через 5-7 лет.

    8.Дорогая логистика VS  дорогой материал
При анализе капитальных затрат необходимо учитывать место строительства, регион и т.д. Стоимость логистики и сроки поставки материалов и оборудования влияют на сроки и стоимость реализации проекта. Например, стоит взвешенно подойти к выбору материалов: дешевый материал, привезенный издалека, может стоить больше, чем самый дорогой материал рядом с местом строительства.

   9.План совмещенных сетей
Торговый центр - сложный инженерный объект, при проектировании которого особое внимание нужно уделять совмещению всех инженерных сетей.  Они влияют на множество факторов, как при строительстве, так и при эксплуатации. Все большую популярность набирают программы, позволяющие проектировать в 3D-технологии, поскольку она повышает качество проекта, минимизируя ошибки. Так, например, снижается риск пересечения инженерных сетей при монтаже.

  10.Проектируем не здание, а бизнес
Проектировщик должен руководствоваться тезисом: «Проектируем не здание, а бизнес». Каждое принятое проектное решение должно быть направлено на решение бизнес-задач заказчика. Именно с этим постулатом связан главный бич большинства российских проектных организаций. Специалисты, работающие в таких компаниях, могут быть хорошими проектировщиками и архитекторами, но они не ориентированы на построение бизнеса заказчика.


журнал CRE 11-12 (347-348)

1-30.06.2019
Бедность и порог Для иностранных туристов в Санкт-Петербурге введут туристический сбор, который составит пока 100 рублей в сутки. В перспективе налог предполагается распространить и на российских путешественников.  Отходное место С 1 января 2019 года в России началась «великая мусорная реформа», которая предполагает строительство новых полигонов и мусоросортировочных станций, появление единого оператора по забору и утилизации мусора и... и многое другое.  О...

Популярное

Открытие

«Росинтер» открыл ресторан здорового питания

В заведении Life Bowl в Москве посетителям предложат собрать блюдо, выбрав ингредиенты.
11.06
Происшествие

В «МЕГА Дыбенко» обрушились перекрытия

В торговом центре «МЕГА Дыбенко» в Санкт-Петербурге обрушились перекрытия на парковке.
14.06
Аукцион

На «Авито» выставлена уникальная офисная недвижимость

Авиалайнер Ту-134Б, в котором находился офис продаж, можно приобрести на «Авито».
11.06
Назначения

CBRE – новое назначение

Консалтинговую платформу CBRE возглавил Александр Копылов.
14.06
Сделка

SOK откроет один из крупнейших коворкингов

Cеть коворкингов SOK арендует 7167 кв. м в башне «Федерация» в «Москва-сити».
14.06
Проект

H&M выведет в Россию новый бренд

H&M Group начала поиск помещений под открытие первых магазинов бренда & Other Stories в Москве.
14.06
Назначения

Lynks Property Management усиливает ретейл

Lynks Property Management усиливает команду центрального офиса.
 
13.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre