Итоги I полугодия 2014 г. в сегменте офисной недвижимости Москвы

Предложение

Общий объем сделок с офисной недвижимостью в Москве в I полугодии 2014 г. превысил 500 000 кв. м, что составляет 60% от аналогичного показателя 2013 г., отмечают аналитики Colliers International. Почти 20% этих помещений составляет класс А, 49% — класс В+, остальные площади относятся к классу В-.

В первом полугодии 2014 г. было введено в эксплуатацию в 1,5 раза больше помещений, чем за аналогичный период прошлого года, — 532 840 кв. м в 27 зданиях, что является максимальным показателем с 2010 г. Такой результат был достигнут благодаря вводу замороженных во время кризиса 2008-2009 гг. проектов, как например, бывшие объекты Mirax Group.

Более половины новых помещений относится к классу А, большая часть из которых сосредоточена в двух зданиях - «Башне Евразия» в ММДЦ «Москва-Сити» и President Plaza. Еще 44% помещений было представлено классом В+, остальные площади относятся к классу В-. В географическом распределении нового строительства лидирует западное направление за пределами деловых районов, основную долю новых объектов здесь составляют President Plaza и комплекс зданий на Поклонной ул., 3. Кроме того, почти 17% помещений были построены в Центральном Деловом Районе (ЦДР), еще 16% от общего объема нового строительства пришлось на ММДЦ «Москва-Сити», где было введено единственное здание - «Башня Евразия».

Спрос

Общий объем сделок с офисной недвижимостью в первом полугодии 2014 г. превысил 0,5 миллиона кв. м, что составляет 60% от аналогичного показателя 2013 г. На сделки купли/продажи офисов конечным собственникам пришлось 11% всех
реализованных площадей.

Офисные комплексы класса А продолжают пользоваться стабильным спросом. Всего в этом сегменте было реализовано 161 000 кв. м, что составляет 31% от общего поглощения. Чуть менее половины реализованных площадей (примерно 248 700 кв. м) относится к классу В+, тем не менее этот показатель в 2 раза меньше прошлогодних результатов. Оставшиеся 20% поглощенных помещений относятся к классу В-.

В первом полугодии основной спрос на офисную недвижимость формировали компании из секторов «Производство»,
«Профессиональные услуги» и «ИТ и телекоммуникации», - суммарно на них приходится 64% всех реализованных площадей. Чистое поглощение во втором квартале 2014 г. продемонстрировало позитивную динамику, увеличившись почти в 1,5 раза по сравнению с началом года, и составило 94 500 кв. м. Таким образом, суммарно за два квартала этот показатель оказался на уровне 161 000 кв. м, что составляет примерно 40% от чистого поглощения в аналогичном периоде 2013 г.

Вакантные площади

Трехкратное превышение объемов нового строительства над чистым поглощением отразилось на динамике уровня свободных площадей. По итогам первого полугодия средняя доля вакантных помещений в Москве составила 11,5%. При этом диапазон значений этого показателя варьируется от 4% на офисы класса В в ЦДР до 39% за класс А в «Москве-Сити».

Наибольшая доля свободных помещений наблюдается в офисах класса А и составляет примерно 25%, большая часть
которых сосредоточена в ММДЦ «Москва-Сити», где в последнее время появляются новые крупные офисные комплексы.
В других бизнес-районах доля свободных помещений близка к средней по Москве и в среднем составляет 28% по итогам
июня. За пределами сформировавшихся зон деловой активности свободно 35% офисов, что связано с появлением
нескольких крупных офисных зданий, а также ограниченным по сравнению с другими районами спросом на высококачественные объекты. Наименьший уровень вакантных площадей традиционно наблюдается в ЦДР, по итогам полугодия здесь свободно 15% площадей.

Уровень вакантных помещений в зданиях класса В- стабилен и составляет 5%, в то же время в классе В+ он увеличился на
1% (в основном за счет ввода новых крупных объектов) - до 10%. Самые низкие показатели уровня вакантных площадей
наблюдаются в ЦДР (по 4% в офисах класса В+ и В-), а также в сформировавшихся бизнес-районах (6% в зданиях класса В+ и 4% - В-), за исключением «Москвы-Сити», где сохраняется высокая доля свободных помещений класса В+. За пределами сформировавшихся зон деловой активности свободно 19% офисов класса В+ и 6% офисов класса В-.

Арендные ставки

Динамика запрашиваемых ставок аренды за офисные помещения в Москве в первом полугодии 2014 г. находилась под
влиянием нескольких факторов. С одной стороны, увеличившиеся объемы нового строительства привели к усилению
конкуренции в зданиях класса А и В+. С другой стороны, резкие колебания курса валют (за полугодие падение рубля
составило 4%, а в пиковые периоды почти 12%) также не способствовали росту арендных ставок.

Усиление конкуренции в офисах класса А привело к небольшому снижению ставок аренды, по итогам первого полугодия средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды составила $750/кв. м/год*. При этом за пределами сформировавшихся бизнес-районов ставка аренды снизилась за счет усиления конкуренции в объектах, расположенных за МКАД, и по результатам первого полугодия составила $490/кв. м/год. В ЦДР и ММДЦ «Москва-Сити» запрашиваемые ставки оставались стабильными: $900/кв. м/год и $760/кв. м/год соответственно. В остальных зонах деловой активности наблюдалось незначительное снижение запрашиваемой ставки аренды до $650/кв. м/год.

По итогам первого полугодия 2014 г. средняя запрашиваемая ставка в офисах класса В+ составила $485/кв. м/год. В ММДЦ
«Москва-Сити» и ЦДР наблюдался небольшой рост запрашиваемых ставок, по итогам полугодия они составили $800/кв. м/год и $810/кв. м/год соответственно. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в остальных бизнес-районах сохранилась на уровне $545/кв. м/год. Тем не менее появление большого объема новых объектов за пределами зон сформировавшейся деловой активности привело к снижению запрашиваемых цен на 6% – до $380/кв. м/год. Что повлияло на снижение арендных ставок в среднем по Москве, т. к. на бизнес-центры класса В+, расположенные за пределами сформировавшихся бизнес-районов, приходится примерно 63% от всех свободных площадей данного класса.

Средние ставки аренды на офисные помещения класса В- в первом полугодии сохранились на уровне $420/кв. м/год. В сформировавшихся бизнес-районах средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды сохраняется на уровне $420-450/ кв. м/ год, за пределами зон деловой активности - $400/ кв. м/год.

В то же время запрашиваемые цены продажи на офисные помещения всех классов в начале года продемонстрировали
положительную динамику. Средняя стоимость помещений класса А в Москве составила $8 300/кв. м. Площади класса
В+ предлагались по $7 300/кв. м, а в зданиях класса В- можно было купить офис по $5 300/кв. м.