Итоги I полугодия 2014 г. в сегменте офисной недвижимости Москвы

Объемы сделок аренды и продажи офисных помещений класса А и В достигнут 1,3 млн кв. м.
4087
Предложение

Общий объем сделок с офисной недвижимостью в Москве в I полугодии 2014 г. превысил 500 000 кв. м, что составляет 60% от аналогичного показателя 2013 г., отмечают аналитики Colliers International. Почти 20% этих помещений составляет класс А, 49% — класс В+, остальные площади относятся к классу В-.

В первом полугодии 2014 г. было введено в эксплуатацию в 1,5 раза больше помещений, чем за аналогичный период прошлого года, — 532 840 кв. м в 27 зданиях, что является максимальным показателем с 2010 г. Такой результат был достигнут благодаря вводу замороженных во время кризиса 2008-2009 гг. проектов, как например, бывшие объекты Mirax Group.

Более половины новых помещений относится к классу А, большая часть из которых сосредоточена в двух зданиях - «Башне Евразия» в ММДЦ «Москва-Сити» и President Plaza. Еще 44% помещений было представлено классом В+, остальные площади относятся к классу В-. В географическом распределении нового строительства лидирует западное направление за пределами деловых районов, основную долю новых объектов здесь составляют President Plaza и комплекс зданий на Поклонной ул., 3. Кроме того, почти 17% помещений были построены в Центральном Деловом Районе (ЦДР), еще 16% от общего объема нового строительства пришлось на ММДЦ «Москва-Сити», где было введено единственное здание - «Башня Евразия».

Спрос

Общий объем сделок с офисной недвижимостью в первом полугодии 2014 г. превысил 0,5 миллиона кв. м, что составляет 60% от аналогичного показателя 2013 г. На сделки купли/продажи офисов конечным собственникам пришлось 11% всех
реализованных площадей.

Офисные комплексы класса А продолжают пользоваться стабильным спросом. Всего в этом сегменте было реализовано 161 000 кв. м, что составляет 31% от общего поглощения. Чуть менее половины реализованных площадей (примерно 248 700 кв. м) относится к классу В+, тем не менее этот показатель в 2 раза меньше прошлогодних результатов. Оставшиеся 20% поглощенных помещений относятся к классу В-.

В первом полугодии основной спрос на офисную недвижимость формировали компании из секторов «Производство»,
«Профессиональные услуги» и «ИТ и телекоммуникации», - суммарно на них приходится 64% всех реализованных площадей. Чистое поглощение во втором квартале 2014 г. продемонстрировало позитивную динамику, увеличившись почти в 1,5 раза по сравнению с началом года, и составило 94 500 кв. м. Таким образом, суммарно за два квартала этот показатель оказался на уровне 161 000 кв. м, что составляет примерно 40% от чистого поглощения в аналогичном периоде 2013 г.

Вакантные площади

Трехкратное превышение объемов нового строительства над чистым поглощением отразилось на динамике уровня свободных площадей. По итогам первого полугодия средняя доля вакантных помещений в Москве составила 11,5%. При этом диапазон значений этого показателя варьируется от 4% на офисы класса В в ЦДР до 39% за класс А в «Москве-Сити».

Наибольшая доля свободных помещений наблюдается в офисах класса А и составляет примерно 25%, большая часть
которых сосредоточена в ММДЦ «Москва-Сити», где в последнее время появляются новые крупные офисные комплексы.
В других бизнес-районах доля свободных помещений близка к средней по Москве и в среднем составляет 28% по итогам
июня. За пределами сформировавшихся зон деловой активности свободно 35% офисов, что связано с появлением
нескольких крупных офисных зданий, а также ограниченным по сравнению с другими районами спросом на высококачественные объекты. Наименьший уровень вакантных площадей традиционно наблюдается в ЦДР, по итогам полугодия здесь свободно 15% площадей.

Уровень вакантных помещений в зданиях класса В- стабилен и составляет 5%, в то же время в классе В+ он увеличился на
1% (в основном за счет ввода новых крупных объектов) - до 10%. Самые низкие показатели уровня вакантных площадей
наблюдаются в ЦДР (по 4% в офисах класса В+ и В-), а также в сформировавшихся бизнес-районах (6% в зданиях класса В+ и 4% - В-), за исключением «Москвы-Сити», где сохраняется высокая доля свободных помещений класса В+. За пределами сформировавшихся зон деловой активности свободно 19% офисов класса В+ и 6% офисов класса В-.

Арендные ставки

Динамика запрашиваемых ставок аренды за офисные помещения в Москве в первом полугодии 2014 г. находилась под
влиянием нескольких факторов. С одной стороны, увеличившиеся объемы нового строительства привели к усилению
конкуренции в зданиях класса А и В+. С другой стороны, резкие колебания курса валют (за полугодие падение рубля
составило 4%, а в пиковые периоды почти 12%) также не способствовали росту арендных ставок.

Усиление конкуренции в офисах класса А привело к небольшому снижению ставок аренды, по итогам первого полугодия средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды составила $750/кв. м/год*. При этом за пределами сформировавшихся бизнес-районов ставка аренды снизилась за счет усиления конкуренции в объектах, расположенных за МКАД, и по результатам первого полугодия составила $490/кв. м/год. В ЦДР и ММДЦ «Москва-Сити» запрашиваемые ставки оставались стабильными: $900/кв. м/год и $760/кв. м/год соответственно. В остальных зонах деловой активности наблюдалось незначительное снижение запрашиваемой ставки аренды до $650/кв. м/год.

По итогам первого полугодия 2014 г. средняя запрашиваемая ставка в офисах класса В+ составила $485/кв. м/год. В ММДЦ
«Москва-Сити» и ЦДР наблюдался небольшой рост запрашиваемых ставок, по итогам полугодия они составили $800/кв. м/год и $810/кв. м/год соответственно. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в остальных бизнес-районах сохранилась на уровне $545/кв. м/год. Тем не менее появление большого объема новых объектов за пределами зон сформировавшейся деловой активности привело к снижению запрашиваемых цен на 6% – до $380/кв. м/год. Что повлияло на снижение арендных ставок в среднем по Москве, т. к. на бизнес-центры класса В+, расположенные за пределами сформировавшихся бизнес-районов, приходится примерно 63% от всех свободных площадей данного класса.

Средние ставки аренды на офисные помещения класса В- в первом полугодии сохранились на уровне $420/кв. м/год. В сформировавшихся бизнес-районах средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды сохраняется на уровне $420-450/ кв. м/ год, за пределами зон деловой активности - $400/ кв. м/год.

В то же время запрашиваемые цены продажи на офисные помещения всех классов в начале года продемонстрировали
положительную динамику. Средняя стоимость помещений класса А в Москве составила $8 300/кв. м. Площади класса
В+ предлагались по $7 300/кв. м, а в зданиях класса В- можно было купить офис по $5 300/кв. м.


журнал CRE 5(450)

Вышел в свет июньский номер журнала Commercial Real Estate № 450 Читайте в номере:  «Лёгкие штрихи»: в апреле правительство Москвы исключило классические склады из списка объектов, строительство которых давало право получать льготы на перевод участков под жильё. Кроме того, чиновники повысили коэффициент для объектов промышленного назначения. Теперь девелоперам будет намного интереснее строить промышленные технопарки, заводы, фабрики,  light industrial. «Лайтами» на этом фоне могут с...

Популярное

Источник: CRE
Экспертный анализ

Кто не рискует: как защищены участники фондов коллективных инвестиций

Фонды коллективных инвестиций уже стали для российского рынка недвижимости массовым продуктом, однако управляются они пока преимущественно в ручном режиме. Практически нет и «упакованных» решений для минимизации профильных рисков, в том числе страховых. Это беспокоит как собственников, управляющие компании и инвесторов, так и соответствующие государственные ведомства, и может затормозить развитие сегмента.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
15.07
Источник: CRE
Рейтинг

Топ-5 исследований рынка за июнь 2025 года

Уже не первый год мы регулярно составляем Топ-10 новостей за неделю по одному единственному показателю - читаемости. Пришло время попробовать составить похожий рейтинг аналитических материалов, но с оговоркой - попадают туда только материалы из разделов "Исследования рынка" и "Экспертный анализ", а количество мы сократили до пяти - эти материалы лидируют по читаемости с заметным преимуществом.
14.07
Источник: Instone Development
Сделка

Carville расширяется в “Южных Вратах”

Российский поставщик автомобильных запчастей и аксессуаров арендовал дополнительно 6 000 кв. м, увеличив совокупную площадь помещений, занимаемых в индустриальном парке, до 29 000 кв. м.
17.07
Источник: АРКН
Законодательство

АРКН и workplacer собрали требования по ESG в единый документ

Специалисты представили методическое пособие «Законодательные ESG-требования и рекомендации при проектировании объектов недвижимости».
17.07
Источник: Пресс-служба Zeppelin
Законодательство

Профстандарт для управляющих коммерческой недвижимостью утверждён Минтрудом

С 1 марта 2026 года управляющие торговыми центрами, бизнес-центрами, складами и другими объектами коммерческой недвижимости будут работать по единому профессиональному стандарту. Минтруд утвердил документ, охватывающий ключевые компетенции в управлении нежилым фондом.
17.07
Источник: Instone Development
Экспертный анализ

Апрельские тезисы: будут ли в Москве «одни сплошные промпарки»

В конце апреля «классические» склады (big box) были исключены из списка объектов, строительство которых давало девелоперам право получать льготы на перевод участков под жильё. Меры не касаются тех проектов, которые ранее были внесены в программу создания мест приложения труда, и находятся на стадии реализации. Теперь игрокам, очевидно, будет намного интереснее строить промышленные технопарки, заводы, фабрики, light industrial. «Лайтами» могут стать и уже действующие проекты. Впрочем, спустя почти три месяца после отмены льгот, эксперты убеждены: «одних сплошных промпарков» не будет.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Склады и логистика
16.07
Источник: CRE
Аукцион

РАД реализует активы «Почты России»

Российский аукционный дом выставил на торги в Москве 11 непрофильных активов «Почты России» общей стоимостью более 5 млрд рублей. Крупнейшими из них стали объекты на Мясницкой улице и в Ростокине.
16.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre