Обзор офисных рынков в регионе EMEA за 1 полугодие 2014 г.

Важной тенденцией на рынках офисной недвижимости в регионе EMEA стало незначительное увеличение арендных ставок в I половине 2014 г.,  говорится в отчете международной консалтинговой компании Colliers International. Из 54 офисных рынков,  проанализированных в обзоре по региону EMEA, в  большинстве городов (29) ставки аренды в классе А не изменились, в 17 городах был зафиксирован рост, а на 8 рынках наблюдалось их снижение.  В Москве и Санкт-Петербурге средние ставки аренды в офисах класса А, расположенных в центре города, оставались без изменений.

В прошлом году, напротив, на большинстве крупных офисных рынков EMEA преобладала тенденция к снижению стоимости аренды в центральных деловых районах (13), рост был отмечен всего в 9 городах, согласно данным исследования Colliers International.

Рейтинг самых дорогих офисных рынков снова возглавил Лондон, где средняя ставка на офисы класса А в районах Вест-Энд и Сити превысила 136 евро/кв. м/месяц и 68 евро/кв. м/месяц соответственно. Далее следуют Париж (63 евро/кв. м/месяц), Женева (57 евро/кв. м/месяц)  и Москва (56 евро/кв. м/месяц). Санкт-Петербург в I полугодии 2014 г. занял 10-ю строчку в рейтинге самых дорогих офисных рынков EMEA (40 евро/кв. м/месяц).

Несмотря на высокие ставки в центральном деловом районе Москвы, средняя стоимость аренды в столице начинает снижаться. В I половине 2014 г., на рынок офисной недвижимости вышло около 532,000 кв. м качественных объектов, что является самым большим показателем с 2010 г. Больше половины новых зданий относятся к классу А. Рекордный ввод новых площадей привел к увеличению вакантных площадей (25%), и снижению ставок аренды в офисных помещениях класса А за пределами ЦДР.

В отчете Colliers International отмечено несколько ключевых тенденций рынка офисной недвижимости в регионе EMEA: во-первых,  увеличение ставок аренды в офисах премиум-класса в ряде южно-европейских рынков, таких как Мадрид и Лиссабон, где коррекция, длившаяся последние 5 лет, похоже, близится к завершению; во -вторых, восстановление офисного рынка Амстердама, связанного со стабильным ростом арендных ставок в ЦДР за последние 1, 5 года; в-третьих, рост рынка офисной недвижимости Германии,  особенно в Штутгарте, где было зафиксировано самое большое увеличение ставок аренды офисов премиум –класса, расположенных в ЦДР (+25%); в-четвертых, увеличение ставок аренды на рынке Лондона, благодаря снижению объема предложения и возросшей активности арендаторов. Данная тенденция позитивно отразится и на вторичном рынке офисной недвижимости Великобритании; в-пятых, флюгер мирового рынка Дубай также продемонстрировал максимальное увеличение ставок (20%), с тех пор как рынок достиг «дна» несколько лет назад. 

Несмотря на это, стоимость аренды офисной недвижимости в Дубае остается на 40%  ниже докризисных показателей.  
В Европе также наблюдается компрессия ставок доходности в офисном сегменте: от Дублина (-75 базисных пунктов) и Мадрида (-50 бп) до Бухареста (-50 бп) и Будапешта (-25 бп). Ключевой рынок Европы -  район Сити в Лондоне стал одним из немногих субрынков, где было зафиксировано снижение ставок доходности (-25 бп до 4.5%) благодаря новым источникам капитала из азиатских рынков.

Как отметил Станислав Бибик, исполнительный директор департамента рынков капитала Colliers International, ставки капитализации в Москве, напротив, могут корректироваться. Однако в связи с резким снижением объема инвестиционных транзакций в I половине 2014 г., на московком рынке отсутствует достаточное количество информации, позволяющей прогнозировать увеличение ставок капитализации по офисным зданиям  премиум-класса с текущего уровня (8,5%).  

«На данный момент существует несколько факторов, влияющих на снижение арендных ставок в бизнес-центрах Москвы – неопределенная экономическая ситуация, высокая доля вакантности в готовых зданиях, и большое количество новых зданий, выходящих на рынок офисной недвижимости. В то же время, офисы класса А, расположенные в ЦДР, традиционно в меньшей степени подвержены такому влиянию, здесь базовые арендные ставки остаются на том же уровне. Дополнительным фактором для удержания ставок аренды являются последние изменения в налоговом законодательстве, которые предполагают дополнительную нагрузку на собственников», -  комментирует Элеонора Богданова, директор департамента офисной недвижимости Colliers International в России.