На развитие набережных Москвы-реки

Ольга Грачева, директор по развитию ГК «Спектрум»
3916
Правительством Москвы Международный объявлен конкурс на разработку концепции освоения берегов Москвы-реки. Что ожидает нас в ближайшем будущем? На сайте Комплекса Градостроительной политики и строительства города Москвы отмечено, что к 2014 году сложился следующий баланс использования реки и прибрежных территорий в границах города: жилые зоны – 10%; общественные зоны – 11%; промзоны – 25%; природные и озелененные территории – 14%; улицы, дороги – 10%; водная поверхность – 18%; неблагоустроенные и неосвоенные территории – 12%.
Кто победит? Вообще говоря, дело не в конкретном имени.

У нас с вами перед глазами разворачивается главная интрига года (если забыть о других, и возможно, более важных событиях, идущих фоном к ней): выбор пути развития и существование Города на десятилетия вперед. Бессмысленно говорить о точечных методах решения проблемы Москвы-реки: город вмещает ее, как тело вмещает артерии, дающие ему жизнь. Если больна вся кровеносная система, лечить ее нужно в комплексе.

В большой степени исход и выбор пути будет зависеть от готовности администрации города участвовать своим финансированием в решении инженерных и инфраструктурных задач, сопряженных с редевелопментом территорий, прилегающих к реке.
Стройкомплекс масштаб и сложность этих задач отлично осознает. Кроме этого, на долю города приходится (и будет оставаться) поддержание фарватера реки в необходимом состоянии, поддержание состояния плотин и шлюзов, удерживающих реку в границах набережных, и уровень воды в реке.
Найти девелоперов, которые согласятся развивать и профинансировать данный проект (в отношении транспортной инфраструктуры, инженерной инфраструктуры) будет непросто.

От объема участия города в реконструкции, от открытости и готовности к диалогу зависят масштабы и успех начинания.
Значительная часть зон занята транспортными магистралями, которые отрезают доступ человека к реке и делают некомфортным пребывание вблизи реки даже в выходной день, когда поток снижается до минимума. Мы неоднократно слышали идеи о том, что хорошим решением было бы освобождением набережных от проездов транспорта, перенос транспортных потоков «во вторую линию». Вопрос: кто за это заплатит? Возможным решением было бы передача частному девелоперу территории под застройку с условием финансирования благоустройства территории, прилегающей к реке, в том числе - набережных. Что касается переноса транспортных магистралей, в западной практике за это либо платит город, либо расходы делятся между городом и инициатором проекта, но в основной доле это городские затраты.

Для коммерческого девелопера территория Москвы-реки весьма привлекательна. А что наиболее привлекательно в текущих условиях рынка? Конечно, жилье.
На каких территориях строить жилье? Вывод лежит на поверхности: 25% прибрежных зон занято бывшими или действующими промышленными предприятиями. При этом наибольший потенциал по редевелопменту таких зон в СЗАО, ЮАО и ЮВАО, то есть вдоль самой реки, там, где эти зоны, и находятся. Однако у всех предприятий есть владельцы, и они также имеют свои планы на развитие территории, предназначенной под редевелопмент. В ближайшие годы мы увидим либо масштабный переход таких участков из рук в руки, либо вхождение известных девелоперов жилья в проекты финансированием.

Пригодны ли территории бывших промпредприятий в прибрежных зонах для жилой застройки? Безусловно. Более того, близость к воде – это фактор роста продажной стоимости любой недвижимости. Но привлекательность такого жилья будет зависеть от готовности девелопера создавать комфортную жилую среду. С большой долей вероятности, при развитии жилья на бывших промышленных территориях потребуются мероприятия по регенерации и экологической очистке грунтов (например, от загрязнений нефтепродуктами заводских территорий – это общая проблема для машиностроения!), полная реконструкция инженерных коммуникаций в границах территорий застройки – она давно пришла в негодность и требует реконструкции.

Многие пласты проблем только поднимаются.
За жильем придет и торговая недвижимость – это очевидно. В то же время, развитие офисов будет зависеть от состояния экономики, спроса на эти площади.

Если мы действительно говорим об изменении нашего города к лучшему, нужна оценка пешеходной и (“велосипедной”) комфортности набережных и рекреационных зон, а также пешеходных зон жилой застройки, расположенной вблизи от реки, ведь река – это еще и своего рода, “ветровой туннель”. для перемещения с северо-запада на юго-восток города больших масс воздуха. Такие меры автоматически повышают привлекательность вновь создаваемых зон рекреации и отдыха. Ведь чем посетителям комфортнее, тем больше люди проводят времени, например,  в кафе на набережной, тем больше прибыль заведения и налоговые отчисления. Далее нужно учитывать, что загрязнения воздуха от транспорта и промышленности скапливаются в “низинах”, а значит размещать жилье в таких местах нежелательно.

Современные компьютерные технологии уже сделали возможным численное моделирование ветровых потоков на территориях и воздействий на здания, с учетом рельефа и характера застройки, а также теплового “излучения” зданий и сооружений. Например, мы в 2014 году создали Центр SPECTRUM R&D, который занимается и этими вопросами.
Могут ли инвесторы рассчитывать на привилегии и льготы со стороны властей, делая свой вклад в развитие проекта оформления прибрежных территорий? Безусловно, должны рассчитывать, но этот вопрос пока никак не освещается. А ведь от прозрачности и предсказуемости правил игры зависит успех любого начинания. Тем более, такого масштабного, как редевелопмент и развитие набережных реки Москвы.


журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: CMWP
Управление недвижимостью

CMWP возьмется за «Евгеньевский»

Компания выступит консультантом по предэксплуатации нового жилого квартала в Санкт-Петербурге.
06.05
Источник: Space 1
Игроки рынка

В Space 1 JET не осталось мест

Вакантность по сети достигла нулевого уровня со сделкой по аренде 36 рабочих мест поставщиком продовольственных и непродовольственных товаров в пространстве на Белой Площади.
07.05
Источник: October Group
Проект

K-City получил РНС

Девелопер October Group планирует завершить строительство первой очереди проекта - офисной башни площадью 22,5 тыс. кв. м - в 2028 году.
07.05
Источник: CRE
Сделка

Владельцы «Мария-Ра» приобрели Дом Третьяковых

Особняк площадью 6 500 кв. м на Кузнецком Мосту могут переделать в офисный центр.
12.05
Источник: CRE
Сделка

Sminex арендовал 7 100 кв. м в Space 1 Balchug

Аренда 944 рабочих мест в гибком пространстве на Садовнической улице может стоить от 60 до 70 млн рублей в месяц.
12.05
Источник: ГК "Риотэкс"
Проект

ГК "Риотэкс" рассказала о строительстве «Технопарка Раменское»

В рамках первой очереди проекта завершены монолитные работы складского и офисного центров. Завершение строительства первой очереди запланировано на октябрь 2025 года. 
12.05
Источник: Capital Alliance
Проект

Capital Alliance выводит на рынок БЦ Avium

В первой очереди запланировано 77 000 кв. м офисов (от 95 до 1 300 кв. м). Ввод запланирован на 2028 год.
12.05

подпишись НА эксклюзивные новости cre