Cкладская недвижимость Москоского региона – предварительные итоги года

Как отмечают в S.A.Ricci, уровень вакансии в складах в Московском регионе достиг рекордного показателя за последние 4 года – 7%. Учитывая темпы ввода, в 2015 г. вакансия может составить уже 9%.

Предложение

В 4 квартале 2014 г. уже введено в эксплуатацию  386 тыс. кв. м и данный показатель может вырасти до 600 тыс. кв. м. Таким образом, прирост предложения может составить 1,5-1,6 млн. кв. м, что станет рекордом.

В 2014 г. общее предложение складов класса А в Московском регионе составило 7,3 млн. кв. м, а общее предложение в классе В – свыше 6 млн. кв. м.

Главными направлениями складского девелопмента остаются Южное и Северное направления. Так, в 2014 г. 25% прироста пришлось на Южное и 23% - на Северное направление. На юго-востоке ввели 351 тыс. кв. м складов (26% от общего объема нового предложения).
























На 2015 г. заявлено к вводу 1,0-1,2 млн. кв. м складов, что на 30% ниже прогнозируемого объема в 2014 г. Однако нужно понимать, что девелоперы, возможно, будут корректировать свои планы по строительству новых складских комплексов.
Строительство складов по схеме built-to-suit было достаточно популярным в уходящем году, о чем свидетельствует ряд сделок:  30 тыс.кв.м в ПСК «Родники» для компании «Книжный лабиринт»(покупка), 18,6 тыс.кв.м в СК «Холдинг Строй» для «Глобус Групп» (аренда), а также 16 тыс.кв.м в СК «Тушино Пиво» для «Exist» (покупка). Однако, как отмечают аналитики S.A.Ricci, девелоперская активность может замедлиться даже в проектах built-to-suit. Несмотря на то, что валютное финансирование при текущем курсе дешевле, оно практически недоступно и имеет высокие риски для потенциальных заемщиков из-за обесценения национальной валюты, а значит девелоперу будет сложно удовлетворить текущие потребности арендаторов и покупателей к заключению сделок «built-to-suit» в рублях.

Что касается географии нового предложения в 2015 г., то порядка 60% нового предложения будет сформировано также за счет объектов Южного и Северного направлений в равном распределении, что сильно отразится на корректировке ставок аренды в данных направлениях. Около 15% ожидаемого в 2015 г. прироста придется на Юго-запад области, за счет таких комплексов как Киевское 22, здание C, D (61 тыс.кв.м), ПНК-Бекасово, Корпус 1 (22 тыс.кв.м), Freight Village Vorsino, ПЛЦ (40 тыс.кв.м) и др.
 
Спрос

С начала года по настоящий момент было куплено и арендовано более 930 тыс. кв. м складских помещений, что на 20% меньше уровня поглощения 2013 г. Как отмечают аналитики, данный показатель может увеличиться до конца года, но вряд ли превысит 1 млн. кв. м. В свою очередь среднеквартальный уровень поглощения также снизился относительно прошлого года и составил 235 тыс. кв. м против 305 тыс. кв. м в 2013 г.

При этом аналитики отмечают увеличение сделок продажи относительно конца прошлого года с 24% до 27%. Однако абсолютный показатель все же ниже предыдущего года: 260 тыс. кв. м в 2014 г. против 280 тыс. кв. м в 2013 г.



Наиболее активными игроками по-прежнему остаются торговые и логистические операторы. Интернет-ритейл продемонстрировал высокие темпы развития, доля сегмента составила 8%. В абсолютном выражении онлайн-ритейлерами по предварительным итогам было поглощено 70 тыс.кв.м., что в два раза больше чем годом ранее.

Вакантность

Рекордный уровень вакансии в складском сегменте – 7% также является отличительной чертой текущего года. Годовой рост вакансии составил 2 п.п. До конца года аналитики ожидают увеличение уровня вакансии до 7,5-8%, а в будущем году вакансия может достигнуть 9%, если принимать во внимание прогнозируемое снижение спроса на 15-20% в 2015 г.

Ставки

Рынок арендатора наступил и в складском сегменте – впервые с 2008 г. Так, в середине года аналитики зафиксировали снижение ставок аренды на 20%. Арендная ставка для сухого склада класса А снизилась с $135 до $115/кв.м/год (без НДС и операционных расходов), для класса В+ c $130-120/кв.м/год до $105-110/кв.м/год. При этом, учитывая переход рынка на фиксацию ставок в рублях, реальные долларовые ставки снизились гораздо больше. Запрашиваемые ставки в рублевом эквиваленте остались на уровне курса 33 рубля за 1 USD 4500 руб./кв.м/год для класса А, 4200 руб./кв.м/год для класса В+. Однако стоимость аренды в Московском регионе сильно дифференцирована по направлениям, удаленности, готовности и другим факторам. Выгодные предложения сейчас можно найти в районах с наибольшей концентрацией новых складских комплексов, например на  Юге  и Севере.

В свою очередь собственники все чаще фиксируют ставки в рублях, как это уже происходило в 2008-2009 гг. Аналитики прогнозируют, что эта тенденция сохранится в 2015 г.



иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

S.A. Ricci

журнал CRE 18 (354)

16-31.10.2019
«Белая книга» против СанПиН «Белая книга» станет настольной для индустрии гостеприимства только в том случае, если вместо устаревших создаст простые и понятные требования, не допускающие двусмысленных трактовок, уменьшит количество проверок и снизит давление на бизнес, считают отельеры. Налей и отойди Депутаты Государственной думы приняли в первом чтении законопроект, позволяющий вводить запрет на продажу алкоголя в барах, кафе и ресторанах площадью менее 20...

Популярное

Сделка

ТЦ «Павелецкая Плаза» выбрал первого якорного арендатора

Mall Management Group подписала договор аренды с магазином сети парфюмерных супермаркетов «Золотое Яблоко», который станет якорным арендатором будущего ТЦ «Павелецкая Плаза» в Москве.
14.10
Проект

Отель Radisson откроется в Перми

Первый в России отель под брендом Radisson откроется в Перми.
17.10
Назначения

Knight Frank – новое назначение

Янина Моргулис назначена на должность заместителя директора по работе с земельными активами направления индустриальной и складской недвижимости Knight Frank.
15.10
Игроки рынка

«Магнит» перестанет использовать фуры для доставки

«Магнит» решил изменить подход к доставке продуктов в магазины. До сих пор ретейлер использовал собственный автопарк, а теперь решил отдать доставку другим транспортным компаниям с менее крупными грузовиками. Изменения в логистике должны ускорить доставку и сократить расходы.
15.10
Переговоры

ТРЦ «Галерея» могут продать по частям

Половину петербургского торгового центра может приобрести арабский фонд Mubadala. Речь идет о 49% одного из самых известных и качественных торговых объектов Северной столицы. Общая площадь «Галереи» более 190 тыс. кв. м, арендопригодная – около 97 тыс. кв. м.
14.10
Сделка

«Колди» построит комплекс на Садовом кольце

Cтруктура компании «Вашъ финансовый попечитель» продала участок площадью 0,63 га в центре Москвы рядом с Садовым кольцом. Компания «Колди» планирует построить там лофт-комплекс.
16.10
Открытие

В БЦ «Северная Башня» открылась парковка

В «Москва-Сити» в БЦ «Северная Башня» открылся круглосуточный паркинг с почасовой оплатой.
14.10

подпишись НА эксклюзивные новости cre