Cкладская недвижимость Москоского региона – предварительные итоги года

Как отмечают в S.A.Ricci, уровень вакансии в складах в Московском регионе достиг рекордного показателя за последние 4 года – 7%. Учитывая темпы ввода, в 2015 г. вакансия может составить уже 9%.

5976
Предложение

В 4 квартале 2014 г. уже введено в эксплуатацию  386 тыс. кв. м и данный показатель может вырасти до 600 тыс. кв. м. Таким образом, прирост предложения может составить 1,5-1,6 млн. кв. м, что станет рекордом.

В 2014 г. общее предложение складов класса А в Московском регионе составило 7,3 млн. кв. м, а общее предложение в классе В – свыше 6 млн. кв. м.

Главными направлениями складского девелопмента остаются Южное и Северное направления. Так, в 2014 г. 25% прироста пришлось на Южное и 23% - на Северное направление. На юго-востоке ввели 351 тыс. кв. м складов (26% от общего объема нового предложения).
























На 2015 г. заявлено к вводу 1,0-1,2 млн. кв. м складов, что на 30% ниже прогнозируемого объема в 2014 г. Однако нужно понимать, что девелоперы, возможно, будут корректировать свои планы по строительству новых складских комплексов.
Строительство складов по схеме built-to-suit было достаточно популярным в уходящем году, о чем свидетельствует ряд сделок:  30 тыс.кв.м в ПСК «Родники» для компании «Книжный лабиринт»(покупка), 18,6 тыс.кв.м в СК «Холдинг Строй» для «Глобус Групп» (аренда), а также 16 тыс.кв.м в СК «Тушино Пиво» для «Exist» (покупка). Однако, как отмечают аналитики S.A.Ricci, девелоперская активность может замедлиться даже в проектах built-to-suit. Несмотря на то, что валютное финансирование при текущем курсе дешевле, оно практически недоступно и имеет высокие риски для потенциальных заемщиков из-за обесценения национальной валюты, а значит девелоперу будет сложно удовлетворить текущие потребности арендаторов и покупателей к заключению сделок «built-to-suit» в рублях.

Что касается географии нового предложения в 2015 г., то порядка 60% нового предложения будет сформировано также за счет объектов Южного и Северного направлений в равном распределении, что сильно отразится на корректировке ставок аренды в данных направлениях. Около 15% ожидаемого в 2015 г. прироста придется на Юго-запад области, за счет таких комплексов как Киевское 22, здание C, D (61 тыс.кв.м), ПНК-Бекасово, Корпус 1 (22 тыс.кв.м), Freight Village Vorsino, ПЛЦ (40 тыс.кв.м) и др.
 
Спрос

С начала года по настоящий момент было куплено и арендовано более 930 тыс. кв. м складских помещений, что на 20% меньше уровня поглощения 2013 г. Как отмечают аналитики, данный показатель может увеличиться до конца года, но вряд ли превысит 1 млн. кв. м. В свою очередь среднеквартальный уровень поглощения также снизился относительно прошлого года и составил 235 тыс. кв. м против 305 тыс. кв. м в 2013 г.

При этом аналитики отмечают увеличение сделок продажи относительно конца прошлого года с 24% до 27%. Однако абсолютный показатель все же ниже предыдущего года: 260 тыс. кв. м в 2014 г. против 280 тыс. кв. м в 2013 г.



Наиболее активными игроками по-прежнему остаются торговые и логистические операторы. Интернет-ритейл продемонстрировал высокие темпы развития, доля сегмента составила 8%. В абсолютном выражении онлайн-ритейлерами по предварительным итогам было поглощено 70 тыс.кв.м., что в два раза больше чем годом ранее.

Вакантность

Рекордный уровень вакансии в складском сегменте – 7% также является отличительной чертой текущего года. Годовой рост вакансии составил 2 п.п. До конца года аналитики ожидают увеличение уровня вакансии до 7,5-8%, а в будущем году вакансия может достигнуть 9%, если принимать во внимание прогнозируемое снижение спроса на 15-20% в 2015 г.

Ставки

Рынок арендатора наступил и в складском сегменте – впервые с 2008 г. Так, в середине года аналитики зафиксировали снижение ставок аренды на 20%. Арендная ставка для сухого склада класса А снизилась с $135 до $115/кв.м/год (без НДС и операционных расходов), для класса В+ c $130-120/кв.м/год до $105-110/кв.м/год. При этом, учитывая переход рынка на фиксацию ставок в рублях, реальные долларовые ставки снизились гораздо больше. Запрашиваемые ставки в рублевом эквиваленте остались на уровне курса 33 рубля за 1 USD 4500 руб./кв.м/год для класса А, 4200 руб./кв.м/год для класса В+. Однако стоимость аренды в Московском регионе сильно дифференцирована по направлениям, удаленности, готовности и другим факторам. Выгодные предложения сейчас можно найти в районах с наибольшей концентрацией новых складских комплексов, например на  Юге  и Севере.

В свою очередь собственники все чаще фиксируют ставки в рублях, как это уже происходило в 2008-2009 гг. Аналитики прогнозируют, что эта тенденция сохранится в 2015 г.



журнал CRE 5(450)

Вышел в свет июньский номер журнала Commercial Real Estate № 450 Читайте в номере:  «Лёгкие штрихи»: в апреле правительство Москвы исключило классические склады из списка объектов, строительство которых давало право получать льготы на перевод участков под жильё. Кроме того, чиновники повысили коэффициент для объектов промышленного назначения. Теперь девелоперам будет намного интереснее строить промышленные технопарки, заводы, фабрики,  light industrial. «Лайтами» на этом фоне могут с...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (9-15 июня)

Uniqlo популярнее Zara и Nike, Минстрой фиксирует рост качества городской среды, X5 Group строит новый склад под Калугой, «Фасадные Решения» займутся строительством отелей и light industrial, а Vasilchuki запускают девять новых концепций. Эти и другие новости - в нашей традиционной подборке.
15.06
Источник: Пресс-служба ГК «Самолет»
Проект

«Самолет» займется водным туризмом

Марина на 150 яхт появится в Тверской области в рамках курорта от компании «Самолет».
 
16.06
Источник: CRE
Сделка

Mars выбрала логопарк у Level Group

Американская корпорация арендовала более 40 000 кв. м складских площадей в логопарке «Level Box Терехово», который планируется ввести в 2026 году.
16.06
Источник: CORE.XP
Игроки рынка

CORE.XP приступила к управлению эксплуатацией БЦ «Арена»

Площадь 24-этажного бизнес-центра в составе «ВТБ Арена Парк» составляет более 37 000 кв. м. Управляющая компания возьмет на себя обслуживание инженерных систем, обеспечение безопасности и проведение комплексной уборки помещений и прилегающей территории.
17.06
Источник: Интерфакс
События

Газпром продал активы на 20 млрд

За 2024 год «Газпром» продал недвижимость на сумму около 20 млрд рублей, включая ключевые объекты в Москве и Подмосковье.
17.06
Источник: MR
Экспертный анализ

Выходное пособие: как пиарщики занимают авансцену девелопмента

Новый бизнес-ландшафт, усиление государственного регулирования и закрытости игроков – с одной стороны, и необходимость постоянной работы с разными аудиториями и ежедневного присутствия в медиаполе – с другой, всего за пять лет кардинально изменили ожидания девелопмента от информационной политики. Влияние PR в отрасли сегодня сопоставимо с девяностыми: не PR-стратегии идут за рынком, но рынок за PR-стратегиями, а на пиарщиков с любым «неформатным подходом» снова охотятся кадровики.

Продолжение, начало см. здесь. 

О том, как PR-стратегии изменяют консалтинг, управление недвижимостью, ритейл, логистику и индустрию гостеприимства, читайте в следующем выпуске.


Журнал CRE. Текст: Екатерина Горячева.
18.06
Источник: Пресс-служба «Ориентир»
Проект

«Ориентир» построит РЦ для «Пятерочки» на Вологодчине

X5 Group, ГК «Ориентир» и Правительство Вологодской области подписали соглашение о строительстве первого мультитемпературного распределительного центра.
19.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre