Cкладская недвижимость Москоского региона – предварительные итоги года

Как отмечают в S.A.Ricci, уровень вакансии в складах в Московском регионе достиг рекордного показателя за последние 4 года – 7%. Учитывая темпы ввода, в 2015 г. вакансия может составить уже 9%.

3937
Предложение

В 4 квартале 2014 г. уже введено в эксплуатацию  386 тыс. кв. м и данный показатель может вырасти до 600 тыс. кв. м. Таким образом, прирост предложения может составить 1,5-1,6 млн. кв. м, что станет рекордом.

В 2014 г. общее предложение складов класса А в Московском регионе составило 7,3 млн. кв. м, а общее предложение в классе В – свыше 6 млн. кв. м.

Главными направлениями складского девелопмента остаются Южное и Северное направления. Так, в 2014 г. 25% прироста пришлось на Южное и 23% - на Северное направление. На юго-востоке ввели 351 тыс. кв. м складов (26% от общего объема нового предложения).
























На 2015 г. заявлено к вводу 1,0-1,2 млн. кв. м складов, что на 30% ниже прогнозируемого объема в 2014 г. Однако нужно понимать, что девелоперы, возможно, будут корректировать свои планы по строительству новых складских комплексов.
Строительство складов по схеме built-to-suit было достаточно популярным в уходящем году, о чем свидетельствует ряд сделок:  30 тыс.кв.м в ПСК «Родники» для компании «Книжный лабиринт»(покупка), 18,6 тыс.кв.м в СК «Холдинг Строй» для «Глобус Групп» (аренда), а также 16 тыс.кв.м в СК «Тушино Пиво» для «Exist» (покупка). Однако, как отмечают аналитики S.A.Ricci, девелоперская активность может замедлиться даже в проектах built-to-suit. Несмотря на то, что валютное финансирование при текущем курсе дешевле, оно практически недоступно и имеет высокие риски для потенциальных заемщиков из-за обесценения национальной валюты, а значит девелоперу будет сложно удовлетворить текущие потребности арендаторов и покупателей к заключению сделок «built-to-suit» в рублях.

Что касается географии нового предложения в 2015 г., то порядка 60% нового предложения будет сформировано также за счет объектов Южного и Северного направлений в равном распределении, что сильно отразится на корректировке ставок аренды в данных направлениях. Около 15% ожидаемого в 2015 г. прироста придется на Юго-запад области, за счет таких комплексов как Киевское 22, здание C, D (61 тыс.кв.м), ПНК-Бекасово, Корпус 1 (22 тыс.кв.м), Freight Village Vorsino, ПЛЦ (40 тыс.кв.м) и др.
 
Спрос

С начала года по настоящий момент было куплено и арендовано более 930 тыс. кв. м складских помещений, что на 20% меньше уровня поглощения 2013 г. Как отмечают аналитики, данный показатель может увеличиться до конца года, но вряд ли превысит 1 млн. кв. м. В свою очередь среднеквартальный уровень поглощения также снизился относительно прошлого года и составил 235 тыс. кв. м против 305 тыс. кв. м в 2013 г.

При этом аналитики отмечают увеличение сделок продажи относительно конца прошлого года с 24% до 27%. Однако абсолютный показатель все же ниже предыдущего года: 260 тыс. кв. м в 2014 г. против 280 тыс. кв. м в 2013 г.



Наиболее активными игроками по-прежнему остаются торговые и логистические операторы. Интернет-ритейл продемонстрировал высокие темпы развития, доля сегмента составила 8%. В абсолютном выражении онлайн-ритейлерами по предварительным итогам было поглощено 70 тыс.кв.м., что в два раза больше чем годом ранее.

Вакантность

Рекордный уровень вакансии в складском сегменте – 7% также является отличительной чертой текущего года. Годовой рост вакансии составил 2 п.п. До конца года аналитики ожидают увеличение уровня вакансии до 7,5-8%, а в будущем году вакансия может достигнуть 9%, если принимать во внимание прогнозируемое снижение спроса на 15-20% в 2015 г.

Ставки

Рынок арендатора наступил и в складском сегменте – впервые с 2008 г. Так, в середине года аналитики зафиксировали снижение ставок аренды на 20%. Арендная ставка для сухого склада класса А снизилась с $135 до $115/кв.м/год (без НДС и операционных расходов), для класса В+ c $130-120/кв.м/год до $105-110/кв.м/год. При этом, учитывая переход рынка на фиксацию ставок в рублях, реальные долларовые ставки снизились гораздо больше. Запрашиваемые ставки в рублевом эквиваленте остались на уровне курса 33 рубля за 1 USD 4500 руб./кв.м/год для класса А, 4200 руб./кв.м/год для класса В+. Однако стоимость аренды в Московском регионе сильно дифференцирована по направлениям, удаленности, готовности и другим факторам. Выгодные предложения сейчас можно найти в районах с наибольшей концентрацией новых складских комплексов, например на  Юге  и Севере.

В свою очередь собственники все чаще фиксируют ставки в рублях, как это уже происходило в 2008-2009 гг. Аналитики прогнозируют, что эта тенденция сохранится в 2015 г.



иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

S.A. Ricci

журнал CRE 11-12 (389-390)

Июнь (1-2)
Журнала можно купить в редакции (тел. 8-499-490-04-79). Номер вышел при поддержке:   Алютех https://alutech-group.com/   MD Facility Management www.mdpm.ru   Raven Russia www.rrpa.ru В НОМЕРЕ: Актуально ЛЕДНИКОВЫЙ ПЕРИОД Насколько холодное противостояние лидеров России и Запада заморозило инвестиции     Тема номера КОРОННЫЕ ФОРМАТЫ Какие решения будут актуальны уже завтра?   Тенденции СПАСИБО ЗА ПОКУПКУ В продуктовом ритейле продолжается консолидаци...

Популярное

Аукцион

В Красноярске продали недостроенный ТЦ «Новалэнд»

Победителем аукциона стал владелец завода по производству холодильников «Бирюса» Павел Городов.

19.07
Проект

Amazone построит новый комплекс в Домодедове

Производитель сельскохозяйственной и коммунальной техники реализует проект с административными, учебными, складскими и сервисными зонами в индустриальном парке Долматово.
19.07
Проект

«ГЛ-Строй» построит технопарк формата Light Industrial

Общая площадь помещений составит около 50 тыс. кв. м. Объект расположится на юге Подмосковья в 14 км от МКАД.
19.07
Игроки рынка

RRG взялась за ТЦ Узбекистана

Компания провела комплексный аудит ТРЦ Samarqand Darvoza и ТРЦ Compass совокупной площадью более 100 тыс. кв. м.
 
20.07
Игроки рынка

Blank Architects займется производством мебели

Под брендом CORE objects будут выпускаться предметы мебели для общественных пространств в ТЦ, МФК и ресторанах, а также для интерьеров в частных апартаментах.
19.07
Открытие

«Магнит» дебютировал в Дагестане

Первыми магазинами сети в республике стал супермаркет формата «у дома» площадью 400 кв. м и «Магнит Косметик» на 240 кв. м.

19.07
Сделка

ТЦ «Сокольники» принял новых арендаторов

Во втором квартале 2021 года было заключено 8 новых договоров аренды.

19.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre