Cкладская недвижимость Москоского региона – предварительные итоги года

Как отмечают в S.A.Ricci, уровень вакансии в складах в Московском регионе достиг рекордного показателя за последние 4 года – 7%. Учитывая темпы ввода, в 2015 г. вакансия может составить уже 9%.

5850
Предложение

В 4 квартале 2014 г. уже введено в эксплуатацию  386 тыс. кв. м и данный показатель может вырасти до 600 тыс. кв. м. Таким образом, прирост предложения может составить 1,5-1,6 млн. кв. м, что станет рекордом.

В 2014 г. общее предложение складов класса А в Московском регионе составило 7,3 млн. кв. м, а общее предложение в классе В – свыше 6 млн. кв. м.

Главными направлениями складского девелопмента остаются Южное и Северное направления. Так, в 2014 г. 25% прироста пришлось на Южное и 23% - на Северное направление. На юго-востоке ввели 351 тыс. кв. м складов (26% от общего объема нового предложения).
























На 2015 г. заявлено к вводу 1,0-1,2 млн. кв. м складов, что на 30% ниже прогнозируемого объема в 2014 г. Однако нужно понимать, что девелоперы, возможно, будут корректировать свои планы по строительству новых складских комплексов.
Строительство складов по схеме built-to-suit было достаточно популярным в уходящем году, о чем свидетельствует ряд сделок:  30 тыс.кв.м в ПСК «Родники» для компании «Книжный лабиринт»(покупка), 18,6 тыс.кв.м в СК «Холдинг Строй» для «Глобус Групп» (аренда), а также 16 тыс.кв.м в СК «Тушино Пиво» для «Exist» (покупка). Однако, как отмечают аналитики S.A.Ricci, девелоперская активность может замедлиться даже в проектах built-to-suit. Несмотря на то, что валютное финансирование при текущем курсе дешевле, оно практически недоступно и имеет высокие риски для потенциальных заемщиков из-за обесценения национальной валюты, а значит девелоперу будет сложно удовлетворить текущие потребности арендаторов и покупателей к заключению сделок «built-to-suit» в рублях.

Что касается географии нового предложения в 2015 г., то порядка 60% нового предложения будет сформировано также за счет объектов Южного и Северного направлений в равном распределении, что сильно отразится на корректировке ставок аренды в данных направлениях. Около 15% ожидаемого в 2015 г. прироста придется на Юго-запад области, за счет таких комплексов как Киевское 22, здание C, D (61 тыс.кв.м), ПНК-Бекасово, Корпус 1 (22 тыс.кв.м), Freight Village Vorsino, ПЛЦ (40 тыс.кв.м) и др.
 
Спрос

С начала года по настоящий момент было куплено и арендовано более 930 тыс. кв. м складских помещений, что на 20% меньше уровня поглощения 2013 г. Как отмечают аналитики, данный показатель может увеличиться до конца года, но вряд ли превысит 1 млн. кв. м. В свою очередь среднеквартальный уровень поглощения также снизился относительно прошлого года и составил 235 тыс. кв. м против 305 тыс. кв. м в 2013 г.

При этом аналитики отмечают увеличение сделок продажи относительно конца прошлого года с 24% до 27%. Однако абсолютный показатель все же ниже предыдущего года: 260 тыс. кв. м в 2014 г. против 280 тыс. кв. м в 2013 г.



Наиболее активными игроками по-прежнему остаются торговые и логистические операторы. Интернет-ритейл продемонстрировал высокие темпы развития, доля сегмента составила 8%. В абсолютном выражении онлайн-ритейлерами по предварительным итогам было поглощено 70 тыс.кв.м., что в два раза больше чем годом ранее.

Вакантность

Рекордный уровень вакансии в складском сегменте – 7% также является отличительной чертой текущего года. Годовой рост вакансии составил 2 п.п. До конца года аналитики ожидают увеличение уровня вакансии до 7,5-8%, а в будущем году вакансия может достигнуть 9%, если принимать во внимание прогнозируемое снижение спроса на 15-20% в 2015 г.

Ставки

Рынок арендатора наступил и в складском сегменте – впервые с 2008 г. Так, в середине года аналитики зафиксировали снижение ставок аренды на 20%. Арендная ставка для сухого склада класса А снизилась с $135 до $115/кв.м/год (без НДС и операционных расходов), для класса В+ c $130-120/кв.м/год до $105-110/кв.м/год. При этом, учитывая переход рынка на фиксацию ставок в рублях, реальные долларовые ставки снизились гораздо больше. Запрашиваемые ставки в рублевом эквиваленте остались на уровне курса 33 рубля за 1 USD 4500 руб./кв.м/год для класса А, 4200 руб./кв.м/год для класса В+. Однако стоимость аренды в Московском регионе сильно дифференцирована по направлениям, удаленности, готовности и другим факторам. Выгодные предложения сейчас можно найти в районах с наибольшей концентрацией новых складских комплексов, например на  Юге  и Севере.

В свою очередь собственники все чаще фиксируют ставки в рублях, как это уже происходило в 2008-2009 гг. Аналитики прогнозируют, что эта тенденция сохранится в 2015 г.



журнал CRE 9(443)

Октябрь
Вышел из печати CRE №9 (443) Стратегический партнер журнала в 2024 году компания Pioneer компания ADG group Читайте спецвыпуск с ФОТОАЛЬБОМОМ по итогам церемонии награждения победителей премии CRE FEDERAL AWARDS 2024  ТЕМА НОМЕРА: Война миров: как противостояние в IT и отключение от сервисов влияют на рынок коммерческой недвижимости УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ Все по полочкам. Как сегментируется рынок недвижимости ОФИСЫ Офис-сад. Что стоит знать об озеленении пространства ...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (21-27 октября)

Открытие ТРЦ «Одипарк», проекты «Практики» и Legenda, долгожданное закрытие крупнейшей офисной сделки РЖД, крестовый поход городских властей против апартаментов, уход Azimut из Ярославской области, а также новый материал из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке.
27.10
Источник: CORE.XP
Открытие

В Одинцове открылся ТРЦ «Одипарк»

К моменту открытия эксклюзивный проект CORE.XP заполнен по договорам более чем на 85%. 
25.10
Источник: ishtanskoe-r69.gosweb.gosuslugi.ru
Игроки рынка

Сибирь получит «Практику»

Компания «Практика» выходит за пределы Свердловской области.
 
25.10
Источник: CRE
Сделка

РЖД закрыла крупнейшую офисную сделку

Госкомпания купила 350 тыс. кв. м в башне Moscow Towers. Сумма сделки могла составить более 160 млрд рублей. Одним из консультантов выступила компания CORE.XP.
25.10
Источник: unecon.ru
Сделка

Сбер купил логопарк

Структура Сбербанка приобрела бывший логопарк «Пивдома» в Подмосковье.
 
 
24.10
Источник: Ricci
Назначения

В Ricci новый директор по персоналу

Эту должность заняла Александра Фанарюк, ранее работавшая в таких компаниях, как Nikoliers и IBC Real Estate.
25.10
Источник: cre.ru
Власть

Больше никаких апартаментов!

В Москве ввели мораторий на строительство новых апартаментов - мэрия Москвы отказалась впредь согласовывать строительство в столице такой недвижимости.
24.10

подпишись НА эксклюзивные новости cre