Последний квартал года не продемонстрировал активной динамики спроса в офисном сегменте северной столицы. Так, спрос на аренду офисных помещений свыше 1000 кв. м. был очень ограничен. Аналитики отмечают снижение спроса на офисные помещения класса А и В+, что можно объяснить влиянием макроэкономической ситуации на планы развития компаний.
Среди наиболее интересных событий 4 квартала стоит отметить продажу компанией «Авилен А.Г.» дочерней структуре НПФ «Благосостояние» двух действующих БЦ класса А в рамках МФК «Аэропортсити» - «Юпитер 1» и «Юпитер-2» суммарной площадью GBA 16,7 тыс. кв. м. Кроме того, состоялась сделка по продаже ГК «Соло» площадью 2 тыс. кв. м в БЦ «Лиговский, 6» частному инвестору. Остальная часть здания передается городу для нужд БКЗ «Октябрьский».
Объявили о готовности выставить на продажу объекты следующие компании: швейцарский инвестиционный фонд «Eastern Property Holdings» готов продать БЦ класса В «Петровский форт», РАД планирует выставить на продажу административное здание на наб. р. Фонтанки площадью 18,3 тыс. кв. м., являющееся памятником архитектуры. Холдинг «Адамант» планирует приступить к строительству БЦ класса В+ в Московском р-не возле пл. Конституции (GBA 29 тыс. кв. м, GLA 16 тыс. кв. м). Окончание строительства запланировано на 2017 г.
Компания «КВС» получила разрешение на строительство БЦ на участке 0,75 га в Выборгском районе. Предполагается, что объект будет строиться 2 года.
Прирост предложения 4 квартала (67 тыс. кв. м) оказался наиболее высоким за весть 2014 г., и составил 32% от годового результата. Наибольший объем – 70% пришелся на 2 наиболее крупных объекта класса А, расположенные в Петроградском и Московском районах.
На конец 4 кв. 2014 г. объем предложения в классе А вырос относительно 3 кв. 2014 г. на 7,5%, в результате чего доля сегмента в общем объеме (в кв. м) возросла до 22% (против 20% на конец предыдущего отчетного периода).
Что касается географического распределения предложения, то лидерами здесь остаются Московский, Центральный и Петроградский районы. Распределение предложения по классам выглядит следующим образом: А – 22%, В+ - 20%, В – 24%, С – 34%.
По состоянию на конец года средний уровень вакансии в офисном сегменте Санкт-Петербурга составил 12,3%. Вакансия в классе А составила 18,9%, в классе В+ и В – 7,8%, в классе С – 6,3% согласно данным NAI Becar.
Арендные ставки в среднем составили: 1520 руб./кв.м/мес. – в классе А; 1150 руб./кв.м/мес. – в классе В+; 995 руб./кв.м/мес. – в классе В; 800 руб./кв.м/мес. – в классе С.
В 4 квартале произошло также увеличение длины ценового предложения во всех сегментах. В классе А она превысила 2000 руб., в классе В+ дошла до 1500 руб.; в классе В – до 1350 руб.; в классе С увеличилась до 1000 руб.
Итак, в 4 квартале офисный рынок Санкт-Петербурга вырос на 2%, что стало наибольшим результатом за весь год. Объем ввода в целом за 2014 г. составил 213 тыс. кв. м GLA, что на 16% ниже результата 2013 г. и на четверть ниже прогнозного показателя, заявленного в начале 2014 г.
Наиболее крупными сделками 2014 года стали сделки по аренде зданий целиком структурами «Газпрома». Это БЦ «Electro» (GBA 22 тыс. кв. м), введенный в эксплуатацию в 1 кв. 2014 г. и забронированный на этапе строительства 3 корпус МФК «Аэропортсити» (GBA 14,5 тыс. кв. м). Оба бизнес-центра относятся к классу А и расположены в Московском районе.
В целом к концу года отмечается смещение спроса в сторону класса В. Арендаторы пересматривают затраты на аренду, и качество бизнес-центра как критерий выбора чаще уступает цене предложения. Вакансия в классе С остается наиболее низкой. Однако начиная со 2 кв. 2014 г. вакансия в сегменте демонстрировала ежеквартальный рост и на конец 4 кв. 2014 г. превысила 6%, оказавшись почти в два раза выше показателя на начало 2014 г.
Исходя из заявленных планов и с учетом переноса ряда проектов с 2014 г., в 2015 году может быть введено свыше 280 тыс. кв. м офисных площадей. Однако по оценкам специалистов NAI Becar рост рынка в следующем году замедлится и более вероятная цифра - 160-180 тыс. кв. м.
В 2015 г. можно прогнозировать сохранение тенденции к росту уровня вакансии, в результате чего в классе А она может превысить 25%, а в классе В+ достичь 10%. По прогнозам, построенным специалистами NAI Becar на основании анализа ценовой динамики в 1998-1999 гг. и 2008-2009 гг., арендные ставки в 2015 г. будут демонстрировать снижение, которое проявится в большей степени в классе А (-10-12%).
