Обзор рынка офисной недвижимости Москвы

Предложение

Начало 2015 г. характеризовалось пониженной деловой активностью со стороны девелоперов. С января по март было введено в эксплуатацию три объектанового строительства в составе бизнес-центров «Эволюция», «Алгоритм», «Дербеневский», суммарной арендуемой площадью 115,1 тыс. м?,

Общее предложение на рынке Москвы достигло 16,0млн м? качественных офисных площадей. Внутренняя структура предложения сохранила распределение предыдущего периода: к классу А относятся 22%, к классу В+ и В--48% и 30% соответственно.

Территориальное распределение нового предложения отражает сложившуюся тенденцию децентрализации: большинство новых офисных помещений (75%) появилось в зоне, ограниченной Садовым и Третьим транспортным кольцом, остальные 25% -вблизи МКАД.

Стоит отметить, что в течение всего 2015 г. мы будем наблюдать преимущественно выход новых высококачественных офисных объектов, за счет чего доля класса А в общем объеме предложения существенно увеличится.

Спрос

Как и в минувшем году динамика спроса и общая активность игроков рынка в I квартале 2015 г. находились под сильным влиянием макроэкономических факторов.

Хотя поглощение по итогам I квартала составило примерно 255 тыс. м?, что незначительно ниже уровня спроса в аналогичном периоде прошлого года (290 тыс. м?), по сравнению с IV кварталом 2014 г. данный показатель оказался меньше на 28% (356 тыс. м?).

По нашим оценкам, чистое поглощение в I квартале 2015 г. составило около 100 тыс. м?.

В начале 2015 г. наибольший интерес со стороны арендаторов наблюдается к сегменту В+, на который пришлось около 60% от общего объема сделок. В первую очередь это связано с повышением ценовой доступности на качественные офисные помещения для арендаторов, прежде располагавшихся в офисах классами ниже.

Вакантные помещения

Несмотря на сезонное замедление активности спроса, рост вакантности по итогам первых трех месяцев не наблюдался.

Средний уровень вакантных площадей по рынку зафиксировался на уровне 14,3%. Для помещений класса А данный показатель составил 27,3%, в сегменте офисов класса В -10,6%.

Вакантность в бизнес-центрах ММДЦ «Москва-Сити» по-прежнему оценивается как высокая: объем свободных площадей составляет 332 тыс. м?, что соответствует 39% от общего предложения в ММДЦ «Москва-Сити». Несмотря на то, что в рассматриваемой зоне существуют примеры выхода объекта с вакантностью близкой к нулю, это, скорее, связано не с высокими темпами реализации, а с завершением единичной сделки по приобретению площадей для последующего размещения офиса нового собственника. Поэтому с учетом текущих темпов строительства в ближайшей перспективе средний показатель вакантных площадей в зоне «Москва-Сити» будет колебаться на уровне не ниже 35-45%.

По объему пустующих офисных площадей район «Москва-Сити» опережают ЦДР и Западный административный округ, где свободно 476тыс. м? и 432 тыс. м?, что соответствуетвакантности в 8,4% и 26%.

Ставки аренды

Среднерыночный уровень запрашиваемой ставки аренды продолжил снижение, которое по итогам I квартала 2015 г. составило 15%. В среднем по рынку ставка аренды снизилась с $450/м?/год в IV квартале 2014 г. до $385/м?/год.

После пика девелоперской активности на фоне экономических потрясений конца 2014 г. (девальвация рубля, падение цен на нефть ниже $60 за баррель, санкционные ограничения и повышение ключевой ставки) в офисном сегменте наблюдается процесс активного переформатирования рынка, который прежде всего коснулся коммерческих условий: адаптация собственников к новым реалиям путем изменения условий договоров, перехода на рублевые ставки и их понижения до уровня, отвечающего платежеспособному спросу.

В офисных зданиях, расположенных в центральном деловом районе, снижение наиболее заметно. Так, офисы класса А в долларовом выражении подешевели на 14% -до $740/м?/год, а ставка на помещения классов В+ и В-понизились на 18% -до $445/м?/год. Ввиду того, что офисы сегмента В предлагаются в рублях, помимо реального снижения запрашиваемой величины аренды на 10%, заметное влияние на падение долларового эквивалента оказало изменение курса рубля.

Что касается рублевых ставок на офисные помещения класса А, то по итогам квартала мы наблюдаем их рост на 10% (до 32,7 тыс. руб. /м?/год). Это объясняется постепенным переходом все большего числа собственников на рублевые договоры: по итогам прошлого года менее 20% объектов высшей ценовой категории номинировались в рублях, в то время как по итогам I квартала их доля достигла 30%.

Цены продаж

На фоне сегодняшней конъюнктуры рынка сохранилась тенденция перехода собственников на рублевые цены. При этом среднерыночная стоимость продажи 1 м? в бизнес-центрах класса А снизилась за три месяца на 25%, в комплексах класса В+ на 5%.

В офисах классов А и В+, расположенных в центре города, помещения предлагаются в среднем по $6,5-7,5 тыс./м?. Запрашиваемая средняя цена 1 м? для более удаленных от ЦДР бизнес-центров варьируется в диапазоне 180-250 тыс. руб./м? для класса А и 140-180 тыс. руб./м? для класса В. Наиболее качественные объекты, находящиеся вблизи МКАД, предлагаются сегодня в среднем по 100-130 тыс. руб./м?.

Примечательно и снижение запрашиваемой стоимости продажи в башнях ММДЦ «Москва-Сити», которая по итогам I квартала 2015 г. составила $6,5-8,0 тыс./м?, против $8,0-9,1 тыс./м? в IV квартале 2014 г. Цена варьируется в зависимости от этажа и размера предлагаемого блока.