CBRE проанализировала рынок складской недвижимости в Московском регионе в Iквартале 2015 года.
По итогам I квартала в складском сегменте Московского региона уровень вакантных площадей впервые за современный этап развития рынка превысил отметку в 10% и составил 10,9%. Рекордный показатель в 1 млн. кв. м вакантных площадей был сформирован, в первую очередь, благодаря рекордным вводам новых объектов. Однако дальнейший рост вакансии маловероятен.
Складской рынок Московского региона характеризуется следующими тенденциями:
- В первом полугодии 2015 года предложение остается инерционно высоким: 363 тыс. кв. м. в I квартале, и, по оценкам, 359 тыс. кв. м. - во II квартале.
- Предложение может практически остановиться во втором полугодии 2015 года, что создаст предпосылки для снижения вакансии.
- Отсутствие новых проектов будет означать сужение возможностей для выбора у крупных арендаторов.
- Деловая активность остается недостаточно сильной под влиянием существующих макроэкономических рисков. Совокупный объем сделок I квартала в 255 тыс. кв. м на 40% был обеспечен одной транзакцией в 100 тыс. кв. м.
- Рынок практически полностью перешел в рублевую зону: 90% предложений номинированы в рублях.
- Средневзвешенная арендная ставка стабилизировалась на уровне 4 600 руб./кв. м, т.е. не изменилась относительно значения данного индикатора на начало 2015 года.
- Финансово сильные игроки на стороне спроса уже фиксируют благоприятные для себя коммерческие условия.
- Позитивные макроэкономические новости, а именно не столь сильное снижение деловой активности и потребительского спроса относительно ранее ожидаемых, могут усилить спрос в конце II –III кварталов.
Предложение
В течение I квартала 2015 рынок складской недвижимости пополнился 363 тыс. кв. м новых площадей. Таким образом, общий объем предложения составил 9,2 млн. кв. м.
В течение квартала были введены:
- 10 здание "PNK-Северное Шереметьево" PNK Group, (65 тыс. кв. м);
- 1 фаза проекта Шерризон-Норд (55 тыс. кв. м) девелопера Griffin Partners;
- 1 здание Логопарка "Софьино" девелопера "АТ Недвижимость" (92 тыс. кв. м);
- два здания в ИП "Южные врата" от Radius Group площадью 46 и 41 тыс. кв. м.
На II кв. 2015 запланировано к вводу 359 тыс. кв. м, преимущественно на юге, где завершается стройка «PNK-Чехов 3» от PNK Group на 100 тыс. кв. м. Также можно выделить масштабный проект на Северо-Востоке: «Холмогоры» девелопера Atlant Capital Partners.
В целом, 2015 год характеризуется крайне неравномерным распределением нового строительства: на первое полугодие может прийтись 97% (772 тысячи из 794 тыс. кв. м) ввода 2015 года. Причиной тому являются, в первую очередь, невыгодные для девелоперов в среднесрочном периоде коммерческие условия. Кроме того, инфляция уже начала оказывать повышательное влияние на себестоимость строительства, которая существенно снизилась как результат сильной девальвации курса рубля.
Стоит отметить, что девелоперы не анонсируют новых проектов (на новых площадках, а не следующие очереди реализуемых комплексов) уже почти год. А это значит, что в краткосрочной перспективе рынок будет вынужден выбирать из тех проектов, что уже есть. А именно, из всего объема строительства для рынка доступны всего 9 новых опций (еще 5 проектов строились изначально под заказчика).
Динамика ввода новых площадей в 2015 году
Источник: исследования и консалтинг CBRE
Спрос
Общий объём сделок по итогам I квартала 2015 года составил 255 тыс. кв. м, что находится на уровне I квартала 2014 года, но на 30% ниже IV квартала того же года. Кроме того, помимо поглощения, на рынке прошел ряд договоров продления договоров аренды в совокупном объеме 96 тыс. кв. м.
Крупной сделкой I квартала стал BTS-контракт, заключенный между DIY-сетью Leroy Merlin и девелопером Radius Group по строительству 100 тыс. кв. м в Индустриальном Парке «Южные Врата». Эта сделка стала единственной форвардной за квартал.
В остальном, спрос I квартала сформирован сделками по вакантным площадям в действующих объектах, 40% из которых относятся ко вторичному рынку.
Среди прочих сделок квартала стоит отметить:
- Аренду 24 тыс. кв. м в «Логопарке Север 2» логистической компанией Major Logistics
- Аренду 15 тыс. кв. м дистрибуторской компанией «Велес» в 7-м здании комплекса «PNK-Чехов II». Эта сделка является в своем роде уникальной для текущего периода, поскольку договор аренды был заключен последовательно после продажи здания девелопером PNK Group конфиденциальному покупателю.
Вакансия
Уровень вакантных площадей по итогам I квартала составил 10,9%.
67% из 995 тыс. кв. м вакантных площадей относятся к первичному рынку, т.е. это – новые здания. Соответственно, 33% вакансии – это площади в действующих комплексах, которые высвободились от предыдущих арендаторов.
Во II квартале на рынок выйдет еще 359 тыс. кв. м, из которых 254 тыс. кв. м доступны рынку. Это предполагает, что уровень вакансии останется выше 10% и по состоянию на конец II квартала 2015 года.
Вакантные площади в зависимости от шоссе, I кв. 2015.
Источник: исследование и консалтинг CBRE 2015 г.
Коммерческие условия
Средняя арендная ставка составляет 4 600 руб./кв. м, и этот показатель являлся стабильным на протяжении квартала.
Для строящихся зданий ставка равна 4 300 руб./ кв. м /год, для введенных в эксплуатацию зданий – 4 800 руб. /кв. м/год.
Ожидаемая «остановка» нового предложения складских площадей начинает формировать фундаментальный базис для того, чтобы арендные ставки стабилизировались и уже не опускались ниже текущих уровней.
Средняя арендная ставка в зависимости от шоссе*
*В I квартале 2015 произошло выравнивание структуры предложений в силу выросшего количества оферт, в т. ч. на Северо-Западе
Источник: исследование и консалтинг CBRE 2015 г.
Оксана Федулова, заместитель директора отдела исследований рынка CBRE, комментирует:
«Рекордные объемы ввода 2014 года, а также завершение проектов в первом полугодии 2015 года, сформировали значительный запас новых готовых площадей. С учетом текущего уровня спроса, показатель вакансии порядка 10% станет объективной реальностью в перспективе ближайших нескольких кварталов, и снижаться он будет гораздо медленнее темпа, которым он нарастал».
Антон Алябьев, директор отдела складских и индустриальных помещений CBRE в России, комментирует:
«На сегодняшний день рынок сформировал оптимальные условия для арендаторов и покупателей: ставки достигли своих минимальных значений, при этом есть значительный выбор площадей. Но это «окно возможностей» является краткосрочным. Сейчас уже сформированы все необходимые условия для того, чтобы арендные ставки стабилизировались и не опускались ниже текущих уровней. Уже в ближайшей перспективе на цены будет оказывать давление даже не столько фактор постепенного снижения вакансии, сколько отсутствие новых проектов, то есть, по сути, отсутствие альтернатив для клиентов. Таким образом, дальнейшее улучшение достижимых коммерческих условий для арендаторов становится всё менее вероятным».
