10 фактов о…«Дорожная карта» по вводу зданий в эксплуатацию. Роль УК на этапе строительства

Какие существуют этапы строительства и приемки зданий в эксплуатацию? На каком этапе важно участие управляющей компании? Об этом наша «дорожная карта» по вводу зданий в эксплуатацию и роли УК на этапе строительства.
8752

1. Сроки строительства объектов коммерческой недвижимости определены типовым договором подряда на строительство и зависят от объема строительных работ. Для  качественных объектов эти сроки составляют в среднем два года. Этот процесс включает: проектирование (3 месяца); получение разрешения на строительство (от 3-х месяцев); строительство (от 15 месяцев).

2. Разработка концепции здания – один из основополагающих этапов строительства здания, позволяет заранее оценить и получить представление о проектируемом объекте, определить функциональное назначение объекта. В случае с арендным бизнесом, чем продуманнее будет концепция на первоначальном этапе, чем большее количество аспектов будет учтено, тем успешнее будет проект после окончания строительства.

3. Участники процесса и формирование команды проекта:

a.       Заказчик/Девелопер;

b.      Технический заказчик – технический надзор;

c.       Архитектор/Проектировщик/Дизайн-бюро – разработка и согласование проектной документации;

d.      Генеральный подрядчик – управление строительством, функция «одного окна» для заказчика;

e.       Субподрядные организации;

f.       Управляющая компания/Служба эксплуатации – технический консалтинг, приемка инженерных систем в эксплуатацию, технический надзор, согласование проектной документации, комплексная эксплуатация объекта после завершения строительства;

g.      Согласующие органы со стороны города – согласование документации, подписание акта ввода объекта в эксплуатацию, заключение о соответствии требованиям технических регламентов и проектной документации.

4. Можно выделить шесть стадий строительства с момента разработки концепции до приемки здания в эксплуатацию:

·         Дизайн-концепт;

·         Определение команды проекта;

·         Проектирование;

·         Получение разрешения на строительство;

·         Определение и согласование бюджета строительства;

·         Строительный процесс: (котлован; подвод инженерных коммуникаций;

устройство фундамента; монтаж несущих конструкций; устройство кровли; монтаж базовых инженерных систем; приемка инженерных систем в эксплуатацию; устранение замечаний).

·         Приемка здания в эксплуатацию, подписание акта ввода в эксплуатацию.

Управляющую компанию с точки зрения технического консалтинга эффективно привлекать на этапе написания технического задания или на этапе проектирования. Это позволяет учитывать особенности и нюансы, которые могут возникнуть на начальном этапе эксплуатации.

5. Подбор оборудования и проектирование инженерных сетей

Управляющая компания дает рекомендации по выбору оборудования с точки зрения обслуживания. Важный момент при выборе оборудования – сервисное обслуживание, наличие на российском рынке запасных частей и оптимальная стоимость расходных материалов. Нередки случаи, когда неудачно выбранное или расположенное оборудование ведет к незапланированному увеличению затрат во время эксплуатации здания.

6. Предэксплуатация

Стадия предварительной эксплуатации начинается с этапа сдачи первых инженерных систем здания, а заканчивается подписанием акта приема здания в эксплуатацию.

На данном этапе решаются следующие задачи:

·         Участие в подготовке к вводу объекта в эксплуатацию;

·         Разработка свода документации по управлению зданием, в том числе правил проведения отделочных работ арендаторами;

·         Сопровождение строительно-монтажных работ;

·         Приемка оборудования и подписание промежуточных актов (акты скрытых работ, акты о промывке и прессовке гидросистем, испытание гидроизоляции и т.д.)

По результатам приемки первых инженерных систем, а также помещений объекта, заказчик и управляющая компания согласовывают объем предоставляемых услуг по промежуточному этапу частичной эксплуатации. Это связано с тем, что принятое оборудование подлежит обслуживанию непосредственно после приема в эксплуатацию.

На этапе частичной эксплуатации к команде объекта присоединяется управляющий, а также специалисты службы эксплуатации. Команда объекта увеличивается в соответствии с фактическим графиком приемки здания в эксплуатацию. Параллельно ведется разработка эксплуатационной документации (формирование дефектной ведомости, ключевой ведомости, гарантийных заявок, графика ППР, технологических карт, архива исполнительной документации и т.д.).

7. Подход УК к обеспечению безопасности на объекте

Обеспечение безопасности на объекте на этапе строительства относится, как правило, к зоне ответственности генподрядчика. Он несет ответственность за организацию постов и патрулирование, организацию систем технической безопасности (видеонаблюдение, тревожная кнопка, контроль периметра и т.д.). На этапе сдачи объекта функцию охраны еще несет генподрядчик, но уже возникает необходимость в функции контроля со стороны УК.Обеспечение безопасности является лицензируемой деятельностью.

8. Приемка инженерных систем и технических помещений

Приемка инженерных систем начинается с сопровождения контроля качества монтажных работ специалистами УК, а также подписания промежуточных актов о приеме работ.

Во время проведения пуско-наладочных работ специалисты УК принимают участие в индивидуальных испытаниях оборудования, выдают замечания  и отслеживают их устранение. Следующий этап –  комплексные испытания и приемка оборудования.

9. Формирование команды УК на этапе консалтинга и проектирования

На этапе консалтинга рабочая группа УК обычно состоит из главного инженера и ведущих инженеров, отвечающих за электроснабжение и механические системы. Далее осуществляется поддержка со стороны узкоспециализированных специалистов службы технического директора центрального офиса УК. На этапе начала эксплуатации объекта набирается линейный персонал в соответствии со штатным расписанием.

10. Основные препятствия для ввода здания в эксплуатацию

обусловлены ошибками проектирования; некачественным выполнением работ подрядчиками; срывом сроков поставки оборудования. Кроме того, дополнительные пожелания собственника могут нести изменения в проекте. Как следствие – возникает необходимость в дополнительной поставке оборудования, возникновении специальных технических условий, внесении изменений в проектную, рабочую, исполнительную документацию.

Материал подготовил Алексей Харьковский, технический директор RD Management.



журнал CRE 1(446)

Февраль 2025
Из печати вышел традиционный ежегодный номер прогнозов журнала Commercial Real Estate. Более шестидесяти топ-менеджеров российских компаний рассуждают о будущем рынка недвижимости, ритейла, e-commerce, логистики и индустрии гостеприимства. Инвестиции. Коллективное и сознательное Девелопмент. Рубль сберегут Управление недвижимостью. В имени тебе моём Консалтинг. Команда молодости нашей Право. По закону и по душе Читать PDF версию журнала

Популярное

Источник: CMWP
Проект

CMWP разработала мастер-план «СмартСити – Новосибирск»

Компания представила мастер-план и эффективные модели по реализации инновационного микрорайона на заседании Правительства Новосибирской области 4 февраля 2025 г. На территории более 180 га появится новая жилая и деловая инфраструктура: дома, школы, детские сады, уникальный парк, а также научно-исследовательские, производственные и спортивные объекты. Проект был успешно утвержден. 
19.02
Источник: CRE
Аукцион

На Селигере продают базу отдыха

В лот включены земельные участки общей площадью 32,3 га и 12 летних домиков общей площадью 333 кв. м. Начальная цена - 173,7 млн рублей.
19.02
Источник: Источник: ТРЦ "Весна!", Central Properties. Автор идеи - Александра Бартель. Дизайн - Ася Воронцова
Экспертный анализ

Ноги в тепле: как возможные изменения в геополитике отразятся на рынке недвижимости

Геополитические изменения и «отклонения от прежнего курса» в последние три недели стали причинами десятков «тёплых» прогнозов: от возможного возвращения в Россию в разном формате и статусе покинувших её в 2022-м инвесторов, девелоперов, консультантов и юристов до возвращения же в торговые центры транснациональных брендов уже к концу года. Однако второй – с девяностых – «великий приход» западных и прозападных игроков может стать для российской отрасли и всей экономики намного более серьёзной проблемой, чем их уход.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
19.02
Источник: KravtGroup
Назначения

Андрей Жамкин присоединился к KravtGroup

Андрей назначен исполнительным директором гостиничной управляющей компании.
20.02
Источник: CRE
Игроки рынка

БЦ White Stone задолжал Сбербанку 20 миллиардов

Кредитная организация подала иск о банкротстве компании «Старгланс», на балансе которой находится бизнес-центр арендопригодной площадью 39,7 тыс. кв. м у метро «Белорусская».
17.02
Источник: NC Logistic
Сделка

NC Logistic арендовал 10 000 кв. м в «Северном Домодедове»

3PL-оператор арендовал дополнительный блок под конкретного клиента, который является крупным поставщиком и производителем косметических средств.
19.02
Источник: Coldy
Проект

Coldy может построить 320 тыс. кв. м на Дмитровской

Компания выкупает у Сбербанка 5,6 га под деловым кварталом Mirland Plaza. Если эта территория войдет в программу КРТ, девелопер сможет реализовать там крупный комплекс с жильем и офисами.
17.02

подпишись НА эксклюзивные новости cre