1. Сроки строительства объектов коммерческой недвижимости определены типовым договором подряда на строительство и зависят от объема строительных работ. Для качественных объектов эти сроки составляют в среднем два года. Этот процесс включает: проектирование (3 месяца); получение разрешения на строительство (от 3-х месяцев); строительство (от 15 месяцев).
2. Разработка концепции здания – один из основополагающих этапов строительства здания, позволяет заранее оценить и получить представление о проектируемом объекте, определить функциональное назначение объекта. В случае с арендным бизнесом, чем продуманнее будет концепция на первоначальном этапе, чем большее количество аспектов будет учтено, тем успешнее будет проект после окончания строительства.
3. Участники процесса и формирование команды проекта:
a. Заказчик/Девелопер;
b. Технический заказчик – технический надзор;
c. Архитектор/Проектировщик/Дизайн-бюро – разработка и согласование проектной документации;
d. Генеральный подрядчик – управление строительством, функция «одного окна» для заказчика;
e. Субподрядные организации;
f. Управляющая компания/Служба эксплуатации – технический консалтинг, приемка инженерных систем в эксплуатацию, технический надзор, согласование проектной документации, комплексная эксплуатация объекта после завершения строительства;
g. Согласующие органы со стороны города – согласование документации, подписание акта ввода объекта в эксплуатацию, заключение о соответствии требованиям технических регламентов и проектной документации.
4. Можно выделить шесть стадий строительства с момента разработки концепции до приемки здания в эксплуатацию:
· Дизайн-концепт;
· Определение команды проекта;
· Проектирование;
· Получение разрешения на строительство;
· Определение и согласование бюджета строительства;
· Строительный процесс: (котлован; подвод инженерных коммуникаций;
устройство фундамента; монтаж несущих конструкций; устройство кровли; монтаж базовых инженерных систем; приемка инженерных систем в эксплуатацию; устранение замечаний).
· Приемка здания в эксплуатацию, подписание акта ввода в эксплуатацию.
Управляющую компанию с точки зрения технического консалтинга эффективно привлекать на этапе написания технического задания или на этапе проектирования. Это позволяет учитывать особенности и нюансы, которые могут возникнуть на начальном этапе эксплуатации.
5. Подбор оборудования и проектирование инженерных сетей
Управляющая компания дает рекомендации по выбору оборудования с точки зрения обслуживания. Важный момент при выборе оборудования – сервисное обслуживание, наличие на российском рынке запасных частей и оптимальная стоимость расходных материалов. Нередки случаи, когда неудачно выбранное или расположенное оборудование ведет к незапланированному увеличению затрат во время эксплуатации здания.
6. Предэксплуатация
Стадия предварительной эксплуатации начинается с этапа сдачи первых инженерных систем здания, а заканчивается подписанием акта приема здания в эксплуатацию.
На данном этапе решаются следующие задачи:
· Участие в подготовке к вводу объекта в эксплуатацию;
· Разработка свода документации по управлению зданием, в том числе правил проведения отделочных работ арендаторами;
· Сопровождение строительно-монтажных работ;
· Приемка оборудования и подписание промежуточных актов (акты скрытых работ, акты о промывке и прессовке гидросистем, испытание гидроизоляции и т.д.)
По результатам приемки первых инженерных систем, а также помещений объекта, заказчик и управляющая компания согласовывают объем предоставляемых услуг по промежуточному этапу частичной эксплуатации. Это связано с тем, что принятое оборудование подлежит обслуживанию непосредственно после приема в эксплуатацию.
На этапе частичной эксплуатации к команде объекта присоединяется управляющий, а также специалисты службы эксплуатации. Команда объекта увеличивается в соответствии с фактическим графиком приемки здания в эксплуатацию. Параллельно ведется разработка эксплуатационной документации (формирование дефектной ведомости, ключевой ведомости, гарантийных заявок, графика ППР, технологических карт, архива исполнительной документации и т.д.).
7. Подход УК к обеспечению безопасности на объекте
Обеспечение безопасности на объекте на этапе строительства относится, как правило, к зоне ответственности генподрядчика. Он несет ответственность за организацию постов и патрулирование, организацию систем технической безопасности (видеонаблюдение, тревожная кнопка, контроль периметра и т.д.). На этапе сдачи объекта функцию охраны еще несет генподрядчик, но уже возникает необходимость в функции контроля со стороны УК.Обеспечение безопасности является лицензируемой деятельностью.
8. Приемка инженерных систем и технических помещений
Приемка инженерных систем начинается с сопровождения контроля качества монтажных работ специалистами УК, а также подписания промежуточных актов о приеме работ.
Во время проведения пуско-наладочных работ специалисты УК принимают участие в индивидуальных испытаниях оборудования, выдают замечания и отслеживают их устранение. Следующий этап – комплексные испытания и приемка оборудования.
9. Формирование команды УК на этапе консалтинга и проектирования
На этапе консалтинга рабочая группа УК обычно состоит из главного инженера и ведущих инженеров, отвечающих за электроснабжение и механические системы. Далее осуществляется поддержка со стороны узкоспециализированных специалистов службы технического директора центрального офиса УК. На этапе начала эксплуатации объекта набирается линейный персонал в соответствии со штатным расписанием.
10. Основные препятствия для ввода здания в эксплуатацию
обусловлены ошибками проектирования; некачественным выполнением работ подрядчиками; срывом сроков поставки оборудования. Кроме того, дополнительные пожелания собственника могут нести изменения в проекте. Как следствие – возникает необходимость в дополнительной поставке оборудования, возникновении специальных технических условий, внесении изменений в проектную, рабочую, исполнительную документацию.
Материал подготовил Алексей Харьковский, технический директор RD Management.
