Одна из главных проблем жителей современных мегаполисов – обилие времени, которое каждый день приходится тратить на дорогу до работы и обратно. Оптимальным вариантом стала бы возможность жить, работать, делать покупки и развлекаться в одном месте. Поэтому в последние годы набирают популярность многофункциональные проекты, совмещающие жилые, офисные и торговые пространства.
Аналитики компании «Метриум Групп» подготовили обзор МФК с апартаментами на первичном рынке в старых границах Москвы. Таких проектов сегодня насчитывается 15, стоимость проживания в них - от 4,6 млн до 1,48 млрд руб.
Что за формат?
Mixed-use девелопмент (дословно – смешанное использование) - сегодня один из главных трендов в развитии современных городов. Застройщики, специализирующиеся на каком-то одном сегменте недвижимости – жилой, офисной, торговой, – постепенно сдают позиции, уступая места многопрофильным компаниям, в основе проектов которых - синергетический эффект сразу нескольких форматов.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», поясняет: «Каноническая трактовка понятия mixed-use подразумевает сочетание как минимум трех форматов. Однако сам термин «синергия» объясняется как суммирующий эффект двух и более факторов. Различные сочетания только двух функций – жилье + торговля, офисы + жилье и т.д. – вполне попадают под определение синергии, но не соответствуют значению mixed-use. На сегодняшний день на столичном первичном рынке представлено 25 комплексов апартаментов, сочетающих 2 функции, и 15 проектов, объединяющих сразу три функции. Для данного обзора были взяты именно последние, предоставляющие своим обитателям максимально комфортное пространство для жизни в одном месте. При этом в обзор попали только те проекты с тремя составляющими, в составе которых есть полноценный ритейл, а не несколько магазинов в формате стрит-ритейл».
МФК, сочетающие возможности проживания, работы, совершения покупок, досуга, открывают массу преимуществ для покупателей недвижимости, и одно из главных – отсутствие необходимости тратить время на дорогу, поскольку все нужное сосредоточено в одном месте. Из этого преимущества вытекают и многие другие, а именно: снижаются расходы на транспорт; уменьшается износ личного автомобиля; появляется дополнительное время для общения с семьей и для хобби; наконец - повышается уровень психологического комфорта, потому что человек высыпается и не боится опоздать на работу.
МФК – истоки, развитие, перспективы
Проекты, в основе которых лежит синергия разных форматов недвижимости, пришли в Россию из-за рубежа. По всему миру МФК уже реализованы и продолжают активно строиться. Одним из лидеров в этом направлении являются США. В феврале 2003 г. на Манхеттене торжественно открылся Time Warner Center, представляющий собой комплекс из двух 229-метровых башен, объединенных общей стилобатной частью. В стилобате разместился ТЦ с магазинами топовых брендов, в башнях - жилые помещения и головной офис крупнейшей мировой медиа-корпорации Time Warner Inc. Сегодня квартир в открытой продаже в самом Time Warner Center нет, но можно приобрести жилую недвижимость в соседних небоскребах с видом на него.
Не отстает от американского медиа-гиганта и Британская радиовещательная корпорация (BBC). В настоящее время она ведет строительство медиа-города в Салфорде. Проект MediaCityUK, занимающий площадь 81 га, реализуется в несколько очередей, часть из которых уже построена. Помимо штаб-квартиры BBC и студий телекомпаний, входящих в корпорацию, в MediaCityUK разместились офисы, торговая, жилая недвижимость и Салфордский университет.
Что касается России, здесь МФК с апартаментами стали появляться на базе деловых центров. Их девелоперы в кризисные 2008-2009 гг. мудро начали предлагать рынку недвижимость разных категорий. Позднее в Москве появились проекты МФК и с квартирами, тем не менее апартаменты в этом формате были первичны и до сих пор превалируют в структуре предложения.
Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MRGroup, говоря о перспективах формата mix-used development, отмечает его активную трансформацию: «Ранее многофункциональные комплексы были «заточены» скорее на офисных работников, а торговая и жилая составляющие являлись сопутствующими функциями. Сейчас на первый план в таких проектах выходят потребности будущих жителей: снижается доля офисов в комплексах, расширяются площади для развлекательной инфраструктуры и центров здоровья, появляются интересные ноу-хау. Например, в ЖК «Водный», который является частью многофункционального комплекса, жители смогут спускаться в паркинг на лифте буквально в тапочках и проходить в торговый центр, расположенный рядом. В нестабильной экономической ситуации покупателю становится важно все, поэтому обеспеченность деловой, торговой, развлекательной инфраструктурой является для проекта важной конкурентоспособной характеристикой… Благодаря офисным площадям создаются новые рабочие места, наличие качественного локального торгового центра снижает маятниковость и нагрузку на транспортную инфраструктуру».
Известные МФК России
Самым известным российским синергетическим проектом является Московский международный деловой центр «Москва-Сити». Сегодня это, по сути, полноценный «город в городе». Первичный рынок в «Москва-Сити» сейчас представлен 5 комплексами апартаментов: «ОКО», «Город Столиц», «Башня Восток» комплекса «Федерация», «Меркурий Сити» и IQ-Квартал. Площадь апартаментов в столичных небоскребах варьируется от 61,8 до 600 кв. м. Самая доступная стоимость «квадрата» в комплексе «ОКО» - 360,9 тыс. руб. Максимум отмечен на уровне 1,73 млн руб. за кв. м. За эти деньги предлагают пентхаус площадью 450 кв. м на последних этажах проекта «Город Столиц». Его общая стоимость составляет 780 млн руб.
Одним из лидеров в сегменте mixed-use девелопмента является компания MR Group, реализующая одновременно три многофункциональных комплекса: «Водный», «Фили Град» и «Савеловский Сити». Цены в МФК «Водный» стартуют со 142 тыс. руб. за «квадрат» и с 6,44 млн руб. за апартаменты. В МФК «Фили Град» минимальная стоимость метра несколько выше – от 150 тыс. руб., а апартаментов ниже – от 4,63 млн руб. Наиболее доступен по цене МФК «Савеловский Сити»: от 112,5 тыс. руб. за кв. м и от 4,6 млн руб. за апартаменты.
Эксперты о причинах успеха МФК
«Вряд ли будет преувеличением утверждение о том, что многофункциональные комплексы сегодня являются одним из самых комфортных форматов для проживания в большом городе, - подводит итоги Мария Литинецкая. – Высокий темп жизни в крупных мегаполисах неизбежно приводит к повышению уровня нервозности населения, ухудшению здоровья и т.д. Избежать этого можно, если сократить до минимума свои передвижения по Москве. Такую возможность как раз и предлагают МФК, объединяющие в рамках одного проекта апартаменты, офисную и торговую недвижимость. Помимо преимуществ для самих жителей, mixed-useдевелопмент решает и ряд более масштабных проблем. К примеру, за счет сокращения перемещений жителей по городу уменьшается количество автомобилей на улицах, снижаются объемы выбросов вредных веществ, становится меньше заторов на дорогах. А для девелоперов это возможность диверсифицировать бизнес, зарабатывая одновременно в разных сегментах недвижимости. Таким образом, синергия жилья, офисов и торговли приносит пользу всем».
Ирина Рогачева, директор департамента элитной недвижимости CapitalGroup, солидарна с этим мнением: «Квартиры и апартаменты в составе МФК, где соседствует жилая, офисная и торгово-развлекательная составляющая, давно стали востребованным комплексным форматом, который позволяет жителям полностью управлять своим временем. Это крайне удобный формат для активной жизни в мегаполисе. На мой взгляд, очевидной предпосылкой появления такого формата в Москве стало повышение международной мобильности. Многие покупатели «люксовой» недвижимости живут, работают, проводят досуг в лучших зданиях мира, и популярный сегодня формат МФК, где в рамках современных зданий создана та самая «среда обитания класса deluxe», просто не мог не появиться в Москве, крупнейшем мегаполисе мира. Апартаменты в таких комплексах стали ответом на потребность покупателей иметь все лучшее «под рукой».
