Какие проекты сегодня будут успешны для девелоперов?

Объемы ввода новых площадей постепенно снижаются. При этом абсолютное большинство проектов началось еще до кризиса, когда деловая активность и платежеспособность населения были значительно выше. Сегодня же игроки рынка не торопятся начинать новые проекты, ожидая более благоприятных условий. При каких обстоятельствах имеет смысл рискнуть? 

Объемы ввода новых площадей постепенно снижаются. При этом абсолютное большинство проектов началось еще до кризиса, когда деловая активность и платежеспособность населения были значительно выше. Сегодня же игроки рынка не торопятся начинать новые проекты, ожидая более благоприятных условий. При каких обстоятельствах имеет смысл рискнуть

Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»:

«На сегодняшний день спрос на рынке коммерческой недвижимости является, по сути, невосполняемым ресурсом. То есть в целом количество арендаторов не растет, и их потребности в площадях не увеличиваются. Таким образом, появление любого «нового» арендатора на объекте означает, что какой-либо другой объект этого арендатора потерял. В результате, начиная реализовывать новый проект, я как девелопер понимаю, что заполнять его мне придется за счет «переманивая» арендаторов из других объектов. Естественно, скорость поглощения при таких условиях будет крайне низкой. А срок окупаемости проекта – запредельно высок. Соответственно, нужны факторы, позволяющие этот срок снизить.

Первое – долгосрочное кредитование под низкий процент. Например, кредит сроком на 20 лет под 3-5% годовых. Конечно, это утопия. В реальности на сегодняшний день можно рассчитывать на банковское финансирование примерно под 18% годовых сроком на 2 года. Поэтому единственный вариант для финансирования нового проекта сегодня, который не приведет к «провалу», – вложение собственных средств или привлечение соинвесторов.

Более реально нахождение узких ниш для реализации отдельных проектов. При этом объект должен быть небольшой площади и представлять собой что-то отличное от традиционной концепции. Например, детский образовательный центр с торговой зоной, в которой можно будет приобрести товары, необходимые для занятий, а также кафе, где родители смогут ждать детей. Локация также должна быть «стопроцентной» для той или иной концепции. Тогда можно рассчитывать на хорошую заполняемость и эффективность проекта для девелопера.

Третий вариант, при котором, на мой взгляд, новое строительство будет экономически успешным даже сейчас – реализация проекта под гарантированный пул арендаторов. Это могут быть заключенные предварительные договоры, в которых учитывается риск отказа компании от аренды после ввода объекта в эксплуатацию. Это может быть также соинвестирование».

Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп»:

«В условиях полной внешней нестабильности необходима, прежде всего, стабильность внутренняя, а именно — абсолютная финансовая устойчивость застройщика. Обеспечиваться она может по-разному, но надежнее всего, конечно, наличие достаточного объема собственных средств — запаса, позволяющего не только оставаться на плаву в сложных экономических условиях, но и начинать новые проекты. Сейчас выгоднее всего строить «на свои», ведь привлечение заемных денег — это и дополнительные затраты, и автоматически возрастающие риски. Другой вариант — наличие сильных, давно сложившихся отношений с крупными банками. Но и такая «дружба» сейчас мало выручает застройщиков, потому что ключевая ставка, к которой привязана стоимость кредитования, равна 11% — это немало, а финансировать стройки в ущерб себе банкиры не могут и не будут. Реальная стоимость кредита составит порядка 20% годовых.

Второе важное условие, способное мотивировать застройщика к запуску нового проекта, — это высокая привлекательность площадки под застройку. В Московской области, в частности, это должен быть участок в незатоваренной новостройками локации с хорошей транспортной доступностью. Вплоть до 2015 года Подмосковье стабильно занимало первое место в стране по объемам ввода жилья, и сейчас, на фоне падения покупательского спроса на жилье, в ряде зон области просто нет смысла строить еще — продать бы уже введенное. В то же время, есть локации дефицитные, всегда востребованные, и новые проекты там пойдут «на ура» — даже в кризис.

Наконец, очень многое зависит от взаимоотношений с властями на местах. Однозначно нет желания строить там, где нет четкого и прозрачного механизма взаимодействия с чиновниками, понимания своих социальных обязательств — особенно в части строительства инфраструктуры. Застройщикам сегодня, как никогда раньше, важно понимать, какого объема инвестиций потребует проект. И когда дополнительная финансовая нагрузка (например, в виде затрат на возведение новой дороги, еще одной школы и так далее) возникает уже в процессе строительства — это подрывает бизнес.

Еще одна ситуация, мотивирующая строить — но тут скорее речь идет о не вполне добровольном решении, — когда инвестор уже вложил крупный объем средств в подготовительные работы и отказываться от проекта ему просто невыгодно — расторгнув инвестиционный контракт, он потеряет деньги».

Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG:

«Во-первых, нужно отметить, что, несмотря на сложность сложившейся экономической ситуации, сегодня по-прежнему есть так называемые «белые пятна» — локации, недообеспеченные объектами коммерческой недвижимости — торговыми центрами, офисами и прочими. Есть и концепции, которые востребованы. Таким образом, у инвесторов остается некоторый простор для осуществления своей деятельности: при грамотном подходе объект может быть успешным. Правда, «запас прочности» у проектов небольшой, поэтому сегодня, как никогда раньше, важны расчеты: при выборе участка под строительство, разработки концепции, проектировании, формировании пула арендаторов и так далее.

Важным условием успешности проекта является возможность оптимизировать затраты на его реализацию — в моде экономичный и эффективный подход, а не мода ради моды. Так, к примеру, во многих случаях недорогой должна быть архитектура, ценится и наличие места под организацию наземного паркинга — строительство подземного сильно увеличивает стоимость проекта.

В выгодном положении — девелоперы проектов built-to-suit, имеющие конкретного заказчика, конечного арендатора или покупателя, что гарантирует объекту востребованность.

Еще одно условие, которое может стимулировать инвестора — наличие партнера. Это может быть собственник осваиваемого участка, который получает долю в проекте (вместо денег за землю), или, к примеру, будущий арендатор, частично финансирующий проект. В последнем случае выгода двойная: во-первых, снижается финансовая нагрузка на инвестора, во-вторых — непосредственное участие арендатора в проекте означает, что он никуда не сбежит».

 




иГРОКИ РЫНКА

RRG

Колокольников Денис

журнал CRE 22-1 (358)

16.12.2019-15.01.2020
Девелопмент: Строительный обряд Несмотря на восстановление девелоперской активности и завершение острой фазы пятилетнего кризисного цикла, на рынок по-прежнему влияют дорогое финансирование, спад покупательской способности, изменение потребительского поведения и трансформация кадровых и логистических сегментов.  Консалтинг: Запишитесь на консультацию Увеличение спроса на консультационные услуги во всех сегментах, рост интереса к запросам для новых и нетрадиционных формато...

Популярное

Конфликт

В Москве снесут элитный апарт-комплекс

Апарт-комплекс Loft River на северо-западе Москвы будет снесен, поскольку его признали самовольной постройкой. Комплекс возвели без разрешения на строительство и заключения государственной экологической экспертизы.
16.01
Инвестиции

Датский конкурент IKEA вновь берет курс на Москву

В апреле 2020 г. свои двери откроет первый магазин JYSK в Москве.
 
15.01
Открытие

«Детский мир» открыл два магазина

Новые магазины сети «Детский мир» открылись в Сергиевом Посаде и Нальчике, один из них – в малом формате.
15.01
Назначения

Новое назначение в JLL

Алексей Кучвальский вновь возглавит отдел по работе с владельцами офисных помещений компании JLL.
16.01
Проект

Основатели JLL, MLP и Orco будут развивать в Москве склады для e-commerce

Майкл Ланге, Жан Франсуа Отт и Мишель Паскалис создали инвестиционный фонд для развития в Москве складов последней мили для сектора e-commerce.
15.01
Назначения

Metrika Investments – новое назначение

Елизавета Голышева возглавила департамент по управлению активами и аренде в компании Metrika Investments, входящей в структуру концерна «Россиум».
16.01
Сделка

Hyundai Motor выбрал ОКО

Российская штаб-квартира Hyundai Motor переезжает в бизнес-центр ОКО, где займет 2 этажа. Переезд из «Северной Башни» запланирован на конец 2020 г.
14.01

подпишись НА эксклюзивные новости cre