Истина в рубле

Динамика рублевых показателей рынка коммерческой недвижимости Москвы оправдывает ожидания экспертов. В рамках проекта «консенсус-прогноз», в котором приняли участие эксперты RRG, JLL, Ведис Групп, Ритейл Консалтинг Групп и других компаний рынка недвижимости подведены итоги третьего квартала 2015 г.

Динамика рублевых показателей рынка коммерческой недвижимости Москвы оправдывает ожидания экспертов. В рамках проекта «консенсус-прогноз», в котором приняли участие эксперты RRG, JLL, Ведис Групп, Ритейл Консалтинг Групп и других компаний рынка недвижимости подведены итоги третьего квартала 2015 г.

Третий квартал текущего года не принес стабилизации рынку коммерческой недвижимости столицы. Показатели стоимости аренды и продажи офисных, торговых и складских метров продолжили движение вниз, а прогнозы экспертов относительно их динамики, сделанные в середине 2014 г., в долларовом «поле» расходятся с реальностью. Рублевые же предсказания аналитиков, несмотря на продолжающийся экономико-политический шторм, оказались вполне точными.

Факт

«В 3 квартале 2015 г. стабилизации рынка коммерческой недвижимости не произошло, — комментирует председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников. — Негативные тенденции в макроэкономике, внешнеполитические конфликты и сохраняющийся низкий уровень цен на нефть продолжили оказывать вредное воздействие на все сегменты рынка. По итогам трех месяцев мы вновь зафиксировали существенное снижение долларовых цен и ставок, лишь отчасти скомпенсированное номинальным ростом рублевых показателей».

Наихудшую динамику продемонстрировал по итогам квартала сегмент офисной недвижимости: средневзвешенная цена кв. м здесь снизилась еще на 14%, составив 3 690 $/кв. м (-26% по сравнению с показателем 3 квартала 2014 г.). В сегменте торговой недвижимости падение цены «квадрата» составило 8% (4 083 $/кв. м; -29% к аналогичному периоду прошлого года), метр производственно-складской недвижимости потерял за квартал 11% (1 430 $/кв. м). Помещения свободного назначения подешевели на 8% до 3 738 $/кв. м в среднем.

На арендном рынке наибольшее снижение отмечено в сегменте производственно-складской недвижимости: средняя ставка аренды в сегменте уменьшилась за квартал сразу на 16% и составила 122 $/кв. м/год. Аренда торговой недвижимости в городе подешевела на 9% до 618 $/кв. м/год, офисной — на 15% до 354 $/кв. м/год в среднем. По отношению к 3 кварталу 2014 г. уменьшение ставки аренды составило 41% по торговой, 35% по офисной и 41% по производственно-складской недвижимости.

«Стоит отметить, что приведенные выше показатели стоимости аренды и продажи коммерческих площадей в Москве — это цены предложения, а не реальных сделок, которые зачастую заключаются  с дисконтом», — подчеркивает Денис Колокольников.

Прогноз

Напомним, что свои предположения относительно ряда общеэкономических индикаторов, стоимости кв. м жилья и динамики ключевых показателей рынка коммерческой недвижимости до 1 квартала 2016 г. специалисты компаний RRG, JLL, «Ведис Групп», «Ритейл Консалтинг Групп» и других высказали в анкетах в июле 2014 г., после чего представители RRG обработали результаты и вывели по каждому сегменту «среднее арифметическое». Итоги консенсус-прогноза подводятся ежеквартально. Для сравнения с прогнозом используются фактические данные мониторинга RRG, а также компании Cushman & Wakefield.

«В третьем квартале 2015 г. долларовые показатели рынка коммерческой недвижимости Москвы продолжили оставаться за рамками экспертных прогнозов, выход за которые начался во второй половине 2014 г. на фоне резкого снижения цен на нефть и последовавшего падения курса рубля, — говорит Денис Колокольников. — Хотелось бы подчеркнуть, впрочем, что мы все-таки существуем в рублевой экономике, а потому корректнее оценивать точность именно рублевых прогнозов. И она довольно высокая: треть показателей рынка, выраженных в национальной валюте, находится в погрешности менее 10%. Это достойный результат».

В долларах максимальное отличие между прогнозом и фактическими значениями наблюдалась по показателю средней ставки аренды street-retail в пределах Садового Кольца, которое составило рекордные 130%, свидетельствуют материалы RRG.

В рублях самое большое расхождение в размере 28% было зафиксировано по средневзвешенной цене офисной недвижимости и средней ставке аренды street-retail в центре, а самый точный прогноз с погрешностью всего 4% был дан по средней ставке торговой недвижимости.

Cоотношение прогнозных и фактических значений, 3 квартал 2015 года


№ вопроса

Название показателя

Прогноз

Фактическое значение

Отклонение прогноза от факта, %

1

Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, $/кв.м

5077

3502

45%

2

Средневзвешенная цена торговой недвижимости, $/кв.м

6989

4083

71%

3

Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м

20666

15098

37%

4

Средневзвешенная цена офисной недвижимости, $/кв.м

4937

3690

34%

5

Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, $/кв.м

8696

6683

30%

6

Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, $/кв.м/год

635

380

67%

7

Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, $/кв.м/год

1069

618

73%

8

Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, $/кв.м/год

2368

1031

130%

9

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, $/кв.м/год

553

354

56%

10

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, $/кв.м/год

810

481

68%

11

Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, $/кв.м

5269

3205

64%

12

Курс рубль/доллар США

35,5

63,0

-44%

13

Курс рубль/евро

49,3

70,1

-30%

14

Цена барелля нефти Brent, $

107

52

108%

15

Индекс ММВБ

1515

1667

-9%

16

Уровень вакантных площадей офисов класса А, %

20,5

31,1

-34%

17

Уровень вакантных площадей офисов класса B, %

11,2

14,4

-23%

18

Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год

805

600

34%

19

Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), $/кв.м/год

548

280

96%

  
  

Соотношение прогнозных и фактических значений в рублях, 3 квартал 2015 года

№ вопроса

Название показателя

Прогноз

Фактическое значение

Отклонение прогноза от факта, %

1

Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, руб/кв.м

177 779

220 626

-19%

2

Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м

244 748

257 229

-5%

3

Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м

723 740

951 174

-24%

4

Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м

172 887

232 470

-26%

5

Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м

304 544

421 029

-28%

6

Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, руб/кв.м/год

22 225

23 940

-7%

7

Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год

37 426

38 934

-4%

8

Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год

82 931

64 953

28%

9

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, руб/кв.м/год

19 354

22 302

-13%

10

Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового Кольца, руб/кв.м/год

28 364

30 303

-6%

11

Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м

184 508

201 915

-9%

12

Курс рубль/доллар США

35,5

63,0

-44%

13

Курс рубль/евро

49,3

70,1

-30%

14

Цена барелля нефти Brent, руб

3 757

3 276

15%

15

Индекс ММВБ

1 515

1 667

-9%

16

Уровень вакантных площадей офисов класса А, %

20,5

31,1

-34%

17

Уровень вакантных площадей офисов класса B, %

11,2

14,4

-23%

18

Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год

28 179

37 800

-25%

19

Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год

19 173

17 640

9%




иГРОКИ РЫНКА

RRG

Колокольников Денис

Консалтинг и брокеридж

RRG

журнал CRE 22-1 (358)

16.12.2019-15.01.2020
Девелопмент: Строительный обряд Несмотря на восстановление девелоперской активности и завершение острой фазы пятилетнего кризисного цикла, на рынок по-прежнему влияют дорогое финансирование, спад покупательской способности, изменение потребительского поведения и трансформация кадровых и логистических сегментов.  Консалтинг: Запишитесь на консультацию Увеличение спроса на консультационные услуги во всех сегментах, рост интереса к запросам для новых и нетрадиционных формато...

Популярное

Конфликт

В Москве снесут элитный апарт-комплекс

Апарт-комплекс Loft River на северо-западе Москвы будет снесен, поскольку его признали самовольной постройкой. Комплекс возвели без разрешения на строительство и заключения государственной экологической экспертизы.
16.01
Инвестиции

Датский конкурент IKEA вновь берет курс на Москву

В апреле 2020 г. свои двери откроет первый магазин JYSK в Москве.
 
15.01
Открытие

«Детский мир» открыл два магазина

Новые магазины сети «Детский мир» открылись в Сергиевом Посаде и Нальчике, один из них – в малом формате.
15.01
Назначения

Новое назначение в JLL

Алексей Кучвальский вновь возглавит отдел по работе с владельцами офисных помещений компании JLL.
16.01
Проект

Основатели JLL, MLP и Orco будут развивать в Москве склады для e-commerce

Майкл Ланге, Жан Франсуа Отт и Мишель Паскалис создали инвестиционный фонд для развития в Москве складов последней мили для сектора e-commerce.
15.01
Назначения

Metrika Investments – новое назначение

Елизавета Голышева возглавила департамент по управлению активами и аренде в компании Metrika Investments, входящей в структуру концерна «Россиум».
16.01
Сделка

Morgan Stanley можно поздравить!

Часть «Галереи» в Петербурге наконец-то продана. Morgan Stanley удалось закрыть сделку в конце декабря. Арабский фонд Mubadala приобрел 49%. 
17.01

подпишись НА эксклюзивные новости cre