На вопросы сегодня отвечает Екатерина Верле, руководитель группы практики недвижимости Goltsblat BLP.
.jpg)
- Почему так важно в процессе строительства или реконструкции объектов недвижимости уделять пристальное внимание вопросам подключения объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения?
- Для нормального функционирования преобладающего большинства объектов недвижимости необходимо их снабжение коммунальными ресурсами и услугами (электрической и тепловой энергией, водой, газом, услугами по отводу стоков). Такое снабжение может быть организовано двумя путями: оно может происходить через присоединенную сеть или же быть автономным, когда объект недвижимости находится на «самообеспечении» (например, здание не подключено к электрическим сетям какой-либо сетевой компании и снабжается электрической энергией с помощью дизельных генераторов). Вариант с присоединением к сетям сетевых/ресурсоснабжающих организаций, как правило, является более предпочтительным: обеспечение введенного в эксплуатацию объекта недвижимости коммунальными ресурсами через присоединенную сеть выходит более экономичным.
Возможные варианты организации ресурсоснабжения важно оценивать в самом начале реализации инвестиционного проекта по строительству или реконструкции соответствующего объекта недвижимости. При этом следует анализировать затраты, связанные с тем или иным вариантом, а также вытекающие из этого варианта риски (в том числе правовые).
Исходя из нашего опыта, стоимость подключения объекта недвижимости к сетям в ряде случаев может составить половину стоимости всего инвестиционного проекта, что грозит неприятной неожиданностью для застройщика, если он узнает об этом не в начале, а в середине пути. Ненадлежащее оформление отношений по подключению с организациями, эксплуатирующими сети, может привести к тому, что объект недвижимости не будет в принципе подключен к сети или же будет подключен с нарушением сроков или дополнительными существенными финансовыми вложениями.
Ситуация осложняется тем, что нормативно-правовые акты, регулирующие процесс подключения к сетям, находятся в стадии формирования и регулярно претерпевают изменения. За последние несколько лет на законодательном уровне предпринимаются попытки их усовершенствовать, в частности, например, было введено специальное регулирование для подключения к каждому из видов инженерных сетей. Тем не менее противоречия и двусмысленности в нормативных актах продолжают иметь место. При оценке таких противоречий и применимости того или иного правила мы рекомендуем принимать во внимание историю эволюции соответствующей нормы за последние несколько лет - это поможет прийти к обоснованному выводу и определить те нормы, которые не подлежат применению, потому как их просто забыли «подправить».
- С чего начинается процедура подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, принадлежащим сетевым/ресурсоснабжающим компаниям?
- Начинается процесс с получения технических условий, которые в обиходе называют «предварительными». Предварительные технические условия выдаются в целях предоставления потенциальному застройщику информации о принципиальной возможности и основных технических параметрах подключения планируемого к размещению/реконструкции объекта капитального строительства к сети. Предварительные технические условия предоставляются на самой начальной стадии реализации инвестиционного проекта, в рамках предпроектной подготовки, и они ложатся в основу для проектирования объекта капитального строительства.
«Предварительные» технические условия не надо путать с детализированными техническими условиями (условиями подключения), которые выдаются в процессе заключения договора на подключение и являются неотъемлемой частью такого договора.
В рамках любой процедуры подключения на разных временных отрезках, по общему правилу, должны быть выданы технические условия обоих видов: и предварительные, которые появляются на начальном этапе реализации проекта, и детализированные, которые выдаются на последующих этапах. Исключение из данного правила существует только для процедуры подключения к электрическим сетям, когда предварительные технические условия в принципе не выдаются.
Предварительные технические условия, оформленные надлежащим образом, являются обязывающими для выдавшей их организации. В то же время они не являются единственным и достаточным документом, порождающим обязательства выдавшей их организации по подключению объекта к сети. Предварительные технические условия лишь запускают процедуру подключения и обязывают организацию, их выдавшую, продолжить такую процедуру, при условии исполнения лицом, подключающим свои объекты к сети, установленных обязанностей. Так, правообладатель земельного участка в течение одного года с момента предоставления ему предварительных ТУ должен совершить дополнительные действия: определить необходимую ему нагрузку в пределах предоставленных ТУ и подать в организацию, выдавшую предварительные ТУ, заявку о подключении, которая послужит основанием для заключения договора на подключение к сети. Неисполнение лицом, намеревающимся присоединить свой объект к сети (заявителем), обязанности по своевременному обращению с заявкой на подключение приводит к прекращению обязательств организации, выдавшей технические условия, по подключению объекта к сети по причине отсутствия определенности в вопросе о подключаемой нагрузке. Заявителю крайне важно помнить об этом пресекательном сроке в один год: в случае нарушения данного срока ему могут быть предложены другие технические параметры присоединения к сети.
Законодательство РФ регламентирует перечень существенных условий, которые должны содержать предварительные ТУ. Мы рекомендуем отслеживать соответствие полученных ТУ предъявляемым к ним требованиям.
- Как дальше строится процесс подключения к сетям и чем он завершается?
- После получения предварительных технических условий и обращения с заявкой на подключение заявитель и организация, эксплуатирующая сети инженерно-технического обеспечения («исполнитель»), заключают договор на подключение объекта капитального строительства к сетям.
Проект договора на подключение с прилагающимися к нему детализированными ТУ (условиями подключения) составляется исполнителем и в установленные сроки направляется заявителю. Заявитель, в свою очередь, может акцептовать проект договора, а может направить исполнителю протокол разногласий с предложением изменить условия договора. Важно помнить о том, что заявитель вправе предлагать свою редакцию положений договора на подключение, несмотря на то, что он находится в ситуации очевидного неравенства переговорных возможностей с сетевой/ресурсоснабжающей организацией.
При анализе проекта договора и детализированных ТУ мы рекомендуем проверять, чтобы эти документы содержали все существенные условия, требуемые для них законодательством. Отсутствие тех или иных существенных условий в подписанном договоре на подключение может породить споры с сетевой/ресурсоснабжающей организацией по вопросам технических характеристик такого подключения, равно как и споры о самом факте заключения договора на подключение.
По итогам обсуждений заключается договор на подключение, и стороны приступают к его исполнению. Каждая сторона выполняет предписанные ей обязанности, в том числе проводит необходимые технические мероприятия по присоединению к сети.
Завершается процедура подключения подписанием акта о подключении (присоединении) объекта к сети. Важно учитывать, что только с момента подписания данного акта подключение считается состоявшимся, в связи с чем каждую процедуру подключения необходимо доводить до подписания данного акта. В дополнение к акту о подключении сторонами подписываются акты разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности в отношении сетей, в которых указываются границы раздела сетей по признаку владения ими и их эксплуатации соответственно. На практике акт о подключении и акт разграничения балансовой принадлежности могут составляться в виде единого документа.
