Объем торговых площадей неуклонно снижается

По оценкам аналитиков Colliers International, общий объем ввода торговых площадей в Московском регионе в 2015 г. составил 620 тыс. кв. м. При этом не было запущено ни одной стройки крупного ТРЦ либо реализация проектов была приостановлена еще на стадии котлована. Причина в том, что девелоперы, ожидая повышения доступности банковского финансирования и оживления рынка ритейла, предпочитали не начинать новые проекты. Стоит отметить, что масштабные ТРЦ, открытые в 2016 г., могут стать одними из последних на ближайшие несколько лет. В 2017-2018 гг. рынок ожидает дефицит новых торговых площадей.

В 2015 г. в Московском регионе открылось 14 ТЦ общей арендной площадью 620 тыс. кв. м, и это в 2 раза меньше, чем заявляли девелоперы в конце 2014 г. Несмотря на перенос сроков выхода многих проектов, 2015 год характеризовался высоким объемом ввода новых площадей в сравнении с предыдущими периодами, уступив только 2014 и 2009 годам. В 2016 г. в Московском регионе заявлено к открытию 12 ТЦ общей совокупной арендной площадью 476 тыс. кв. м. К числу крупнейших строек, начало которых запланировано на 2016 год, относятся ТРЦ «МЕГА Мытищи», ТРЦ в Нагатино и ТРЦ «Капитолий» на Каширском шоссе.

Fashion-операторы, учитывая безрадостные тенденции времени, ограничивают свои планы по открытию новых магазинов и фокусируются на единичных проектах, которые отвечают их требованиям по заполняемости и проходимости. Интересно, что при этом активно развиваются операторы развлечений – они способны закрыть достаточно большие площади в ТЦ и предлагают рублевые арендные ставки, сопоставимые со ставками fashion-операторов на «якорные» помещения.

В 2015 г. на столичный рынок торговой недвижимости вышло 36 новых международных арендаторов, которые открыли монобрендовые магазины и предприятия общепита. Для сравнения - в 2014 г. таковых было 59. Основными локациями выхода новых иностранных операторов стали «Афимолл Сити», «Авиапарк», «Центральный Детский мир на Лубянке» и центральные торговые улицы города. О желании покинуть российский рынок до конца 2016 года заявили 11 международных ритейлеров, что сопоставимо с показателями 2014 г.

В течение 2015 г. собственники ТЦ предоставляли выгодные коммерческие условия арендаторам, при этом % от товарооборота стал основным инструментом регулирования арендных платежей. Практически все новые сделки совершались с фиксацией курса доллара на первый год (в диапазоне 40-60 рублей за доллар) либо в «чистых» рублях. Однако некоторые девелоперы, сохраняя долларовые ставки без фиксации курса, предоставляли временные скидки от базовой ставки аренды, величина которых приводила долларовую ставку к приемлемой рублевой ставке.

На фоне ввода нескольких крупных объектов при одновременном сокращении планов развития большинства ритейлеров вакантность в сегменте выросла до 8% - и это максимальный показатель с 2009 г. По итогам 2016 г. вакантность незначительно снизится - до 7,5%.

Анна Никандрова, региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International в России, комментирует: «Несмотря на негативное влияние экономической ситуации на рынок торговой недвижимости, с сентября 2015 г. мы наблюдаем постепенное восстановление активности в сегменте. Развитие рынка продолжится, хотя и медленными темпами. Основной поток покупателей будет сконцентрирован в качественных торговых объектах, при этом сюда переместится часть трафика, ранее приходившаяся на стихийный шопинг в таких локациях, как павильоны у метро и различные низкокачественные временные торговые помещения. Новые конкурентоспособные бренды продолжат выходить на московский рынок, что усилит конкуренцию за помещения в качественных ТЦ. Как показал прошедший 2015 год, рынок Москвы по-прежнему остается интересным для международных операторов. С учетом перечисленных факторов и принимая во внимание небольшие объемы ввода в ближайшие несколько лет, мы ожидаем, что за два-три года рублевые ставки аренды смогут приблизиться к докризисному уровню, а в наиболее успешных проектах – превысить его».