По оценкам аналитиков Colliers International, общий объем ввода
торговых площадей в Московском регионе в 2015 г. составил 620 тыс. кв. м. При
этом не было запущено ни одной стройки крупного ТРЦ либо реализация
проектов была приостановлена еще на стадии котлована. Причина в том, что
девелоперы, ожидая повышения доступности банковского финансирования и оживления
рынка ритейла, предпочитали не начинать новые проекты. Стоит отметить, что масштабные
ТРЦ, открытые в 2016 г.,
могут стать одними из последних на ближайшие несколько лет. В 2017-2018 гг. рынок ожидает дефицит новых
торговых площадей.
В 2015 г.
в Московском регионе открылось 14 ТЦ общей арендной площадью 620 тыс. кв. м, и
это в 2 раза меньше, чем заявляли девелоперы в конце 2014 г. Несмотря на перенос
сроков выхода многих проектов, 2015 год характеризовался высоким объемом ввода
новых площадей в сравнении с предыдущими периодами, уступив только 2014 и 2009 годам.
В 2016 г.
в Московском регионе заявлено к открытию 12 ТЦ общей совокупной арендной
площадью 476 тыс. кв. м. К числу крупнейших строек, начало которых
запланировано на 2016 год, относятся ТРЦ «МЕГА Мытищи», ТРЦ в Нагатино и ТРЦ
«Капитолий» на Каширском шоссе.
Fashion-операторы,
учитывая безрадостные тенденции времени, ограничивают свои планы по открытию
новых магазинов и фокусируются на единичных проектах, которые отвечают их
требованиям по заполняемости и проходимости. Интересно, что при этом активно развиваются операторы развлечений
– они способны закрыть достаточно большие площади в ТЦ и предлагают рублевые
арендные ставки, сопоставимые со ставками fashion-операторов
на «якорные» помещения.
В 2015 г.
на столичный рынок торговой недвижимости вышло 36 новых международных
арендаторов, которые открыли монобрендовые магазины и предприятия общепита. Для
сравнения - в 2014 г.
таковых было 59. Основными локациями выхода новых иностранных операторов стали
«Афимолл Сити», «Авиапарк», «Центральный Детский мир на Лубянке» и центральные
торговые улицы города. О желании покинуть российский рынок до конца 2016 года
заявили 11 международных ритейлеров, что сопоставимо с показателями 2014 г.
В течение 2015
г. собственники ТЦ предоставляли выгодные коммерческие
условия арендаторам, при этом % от товарооборота стал основным инструментом
регулирования арендных платежей. Практически все новые сделки совершались с
фиксацией курса доллара на первый год (в диапазоне 40-60 рублей за доллар) либо
в «чистых» рублях. Однако некоторые
девелоперы, сохраняя долларовые ставки без фиксации курса, предоставляли
временные скидки от базовой ставки аренды, величина которых приводила
долларовую ставку к приемлемой рублевой ставке.
На фоне ввода нескольких крупных объектов при одновременном
сокращении планов развития большинства ритейлеров вакантность в сегменте
выросла до 8% - и это максимальный показатель с 2009 г. По итогам 2016 г. вакантность
незначительно снизится - до 7,5%.
Анна Никандрова, региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers
International в России, комментирует: «Несмотря на
негативное влияние экономической ситуации на рынок торговой недвижимости, с
сентября 2015 г.
мы наблюдаем постепенное восстановление активности в сегменте.
Развитие рынка продолжится, хотя и медленными темпами. Основной поток
покупателей будет сконцентрирован в качественных торговых объектах, при этом сюда
переместится часть трафика, ранее приходившаяся на стихийный шопинг в таких локациях, как павильоны у метро и различные низкокачественные
временные торговые помещения. Новые конкурентоспособные бренды продолжат выходить на московский рынок, что
усилит конкуренцию за помещения в качественных ТЦ. Как
показал прошедший 2015 год, рынок Москвы по-прежнему остается интересным для
международных операторов. С учетом перечисленных факторов и принимая во
внимание небольшие объемы ввода в ближайшие несколько лет, мы ожидаем, что за два-три года
рублевые ставки аренды смогут приблизиться к докризисному уровню, а в наиболее
успешных проектах – превысить его».
