«Кризис доверия между собственниками и арендаторами»

Сегодня на рынке офисной недвижимости сформировалось избыточное предложение. Свободными являются 3,15 млн кв. м офисных помещений. Рынок будет сбалансирован, когда свободными окажутся 1,8 млн. кв. м., но в ближайшие 2-3 года, по мнению экспертов ILM, не видно предпосылок к созданию 200 тыс. новых рабочих офисных мест, которые позволят достичь вакантности на рынке в 10%.
2832

Сегодня на рынке офисной недвижимости сформировалось избыточное предложение. Свободными являются 3,15 млн кв. м офисных помещений. Рынок будет сбалансирован, когда свободными окажутся 1,8 млн. кв. м., но в ближайшие 2-3 года, по мнению экспертов ILM, не видно предпосылок к созданию 200 тыс. новых рабочих офисных мест, которые позволят достичь вакантности на рынке в 10%. Одним из возможных сценариев выхода из данной ситуации является ускоренная конвертация офисных помещений в промзонах в другие сегменты недвижимости (жилье,апартаменты,торговые площади и склады). Все это приведет к миграции арендаторов в качественные офисные объекты.

После 2014 г., когда объемы введенных офисных площадей стали рекордными за последние 5 лет, 2015 год продемонстрировал снижение темпов нового строительства, что стало следствием сокращения спроса на фоне высокого объема введенных в 2014 г. помещений, которые рынок не успел поглотить. Сроки ввода большого количества объектов были перенесены на более поздние периоды. В 2016 г. объем ввода может стать ниже: по ожиданиям, на рынок будет введено около 550-600 тыс. кв. м.

Строительство по многим объектам, находящимся на начальном этапе, ввиду отсутствия финансирования приостанавливается. В некоторых случаях собственники замораживают стройку и откладывают ввод здания в эксплуатацию в ожидании якорных арендаторов. Все это может привести к снижению темпов прироста новых площадей в ближайшие 3 года, когда объемы ввода станут минимальными.

Увеличение общего объема занимаемых площадей достигнуто, в первую очередь, благодаря росту спроса на дополнительные офисные помещения в высококачественных объектах.

Структура суммарного объема чистого поглощения отражает продолжающуюся тенденцию улучшения качества занимаемых площадей. На фоне высокого уровня свободных площадей и снизившихся ставок аренды компании консолидируют свои офисы и переезжают в объекты высокого качества, оставляя незанятыми помещения классами ниже.

Компании, арендующие помещения в зданиях класса Б-, были наиболее уязвимы в условиях экономической нестабильности в 2015 г., и поэтому в целях снижения затрат они заключали договоры аренды, в большинстве случаев уменьшая занимаемые площади. Аналитики ILM ожидают, что в 2016-2017 гг. стремление компаний оптимизировать  условия  аренды  сохранится, и миграция в качественные объекты только усилится.

Несмотря на то, что темпы нового строительства снизились, его объемы по-прежнему превышают потребности арендаторов в дополнительных площадях. За последний год доля свободных помещений на офисном рынке Москвы увеличилась на 1,3 п.п. и по итогам года составила 16,8% в среднем по рынку. На сегодняшний день каждый шестой квадратный метр нарынке остается вакантным. Тем не менее увеличившиеся во 2-м полугодии объемы поглощения и снижение ввода новых объектов сдерживают дальнейшие темпы роста уровня свободных площадей.

На протяжении последних месяцев ставки аренды на московские офисы продолжили снижаться. Собственники продолжают корректировать стоимость аренды до уровня платежеспособного спроса. В объектах класса А средний уровень запрашиваемых ставок аренды достиг $440 за кв. м в год. В классе Б+ средниезапрашиваемыебазовыеставки арендысоставили$260закв.мвгод.

Учитывая текущую экономическую ситуацию, значительная часть владельцев помещений, стараясь максимально сократить долю свободных площадей, идет на уступки  арендаторам, номинируя арендные ставки в рублях или фиксируя валютный курс. Впрочем, большинство собственников объектов класса А не готовы к радикальному   изменению коммерческих условий на длительный срок аренды и чаще заключают договоры с фиксацией курса на один-два года.

В текущих условиях эксперты не видят предпосылок к росту арендных ставок вплоть до 2018 г. Тренд по заключению рублевых договоров аренды сохранится и в следующем году. Темпы нового строительства по-прежнему будут превышать потребности арендаторов, и ставки аренды продолжат свое падение.

Рынок коммерческой недвижимости очень сильно зависит от внешнеэкономических  факторов. В 2016 г. арендаторы, которые до сих пор платят аренду в долларах США, будут продолжать искать любые способы по снижению арендных расходов и пересогласованию условий аренды. У арендаторов, у которых заканчивается договор аренды, есть прекрасная возможность не только сократить свои расходы, но и переехать в здание более высоко класса, ближе к метро или к центру города.

По словам Андрея Лукашева, Управляющего партнера ILM, «на рынке коммерческой недвижимости чувствуется кризис доверия между собственниками и арендаторами, которое придется восстанавливать в наступающем году. Собственники всеми силами стараются оптимизировать свои расходы, снижая налоговую нагрузку и оспаривая кадастровую стоимость, а также улучшают качество управления своих объектов, что повышает их привлекательность в глазах потенциальных арендаторов».



иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

ILM

журнал CRE 9-10 (408-409)

Май 2022
Журнал выпущен при поддержке: Группа компаний Спектрум http://spectrum-group.ru/   Raven Russia www.rrpa.ru Nikoliers https://www.nikoliers.ru/   Radius Group www.radiusrussia.com   Knight Frank www.kf.expert   Metrika Investments https://metrikainvestments.com/ CORE.XP https://rentnow.ru   ricci https://ricci.ru/ В НОМЕРЕ:  Фоторепортаж CRE MOSCOW АWARDS-2022: «ДЕНЬ РОЖДЕНИЯ ЗАВТРА»   Актуально РАБОТНИК НЕ ВОЛК За два месяца кадровый «рынок кандидата» трансфо...

Популярное

Источник: Remain
Игроки рынка

Выходцы из JLL создали свою консалтинговую компанию

Дмитрий Клапша, Александр Богданов создают независимую консалтинговую компанию Remain.
20.05
Источник: valberiz.ru
Открытие

Новые открытия в «Мозаике»

ТРЦ «Мозаика» рассказала о новых арендаторах.
 
20.05
Источник: КОКОН
Сделка

Российские айтишники заняли особняк

Площадь арендованного объекта составляет 1336 кв. м.
20.05
Источник: тг-канал Mall Tales
Открытие

Бренды LPP открываются в Перми

Для возобновления работы компания произвела замену вывесок. Прежние названия остались на вешалках и этикетках.

20.05
Источник: Учи.ру
Открытие

В ТРЦ «РИО» откроют школу занимательной математики

Образовательное учреждение займет в петербургском ТРЦ 32,9 кв. м.
20.05
Источник: Эссен Девелопмент
Открытие

Sinsay возобновил работу в ТЦ «Эссен»

Речь идет о десяти торговых центрах, расположенных в Приволжском Федеральном округе.
20.05
Источник: КОКОН
Сделка

PR-агентство арендовало офис вблизи «Москва-Сити»

Компания займет помещение площадью 500 кв. м в ЖК Шмитовский д. 16 стр.1.

 
20.05

подпишись НА эксклюзивные новости cre