«Кризис доверия между собственниками и арендаторами»

Сегодня на рынке офисной недвижимости сформировалось избыточное предложение. Свободными являются 3,15 млн кв. м офисных помещений. Рынок будет сбалансирован, когда свободными окажутся 1,8 млн. кв. м., но в ближайшие 2-3 года, по мнению экспертов ILM, не видно предпосылок к созданию 200 тыс. новых рабочих офисных мест, которые позволят достичь вакантности на рынке в 10%.
3245

Сегодня на рынке офисной недвижимости сформировалось избыточное предложение. Свободными являются 3,15 млн кв. м офисных помещений. Рынок будет сбалансирован, когда свободными окажутся 1,8 млн. кв. м., но в ближайшие 2-3 года, по мнению экспертов ILM, не видно предпосылок к созданию 200 тыс. новых рабочих офисных мест, которые позволят достичь вакантности на рынке в 10%. Одним из возможных сценариев выхода из данной ситуации является ускоренная конвертация офисных помещений в промзонах в другие сегменты недвижимости (жилье,апартаменты,торговые площади и склады). Все это приведет к миграции арендаторов в качественные офисные объекты.

После 2014 г., когда объемы введенных офисных площадей стали рекордными за последние 5 лет, 2015 год продемонстрировал снижение темпов нового строительства, что стало следствием сокращения спроса на фоне высокого объема введенных в 2014 г. помещений, которые рынок не успел поглотить. Сроки ввода большого количества объектов были перенесены на более поздние периоды. В 2016 г. объем ввода может стать ниже: по ожиданиям, на рынок будет введено около 550-600 тыс. кв. м.

Строительство по многим объектам, находящимся на начальном этапе, ввиду отсутствия финансирования приостанавливается. В некоторых случаях собственники замораживают стройку и откладывают ввод здания в эксплуатацию в ожидании якорных арендаторов. Все это может привести к снижению темпов прироста новых площадей в ближайшие 3 года, когда объемы ввода станут минимальными.

Увеличение общего объема занимаемых площадей достигнуто, в первую очередь, благодаря росту спроса на дополнительные офисные помещения в высококачественных объектах.

Структура суммарного объема чистого поглощения отражает продолжающуюся тенденцию улучшения качества занимаемых площадей. На фоне высокого уровня свободных площадей и снизившихся ставок аренды компании консолидируют свои офисы и переезжают в объекты высокого качества, оставляя незанятыми помещения классами ниже.

Компании, арендующие помещения в зданиях класса Б-, были наиболее уязвимы в условиях экономической нестабильности в 2015 г., и поэтому в целях снижения затрат они заключали договоры аренды, в большинстве случаев уменьшая занимаемые площади. Аналитики ILM ожидают, что в 2016-2017 гг. стремление компаний оптимизировать  условия  аренды  сохранится, и миграция в качественные объекты только усилится.

Несмотря на то, что темпы нового строительства снизились, его объемы по-прежнему превышают потребности арендаторов в дополнительных площадях. За последний год доля свободных помещений на офисном рынке Москвы увеличилась на 1,3 п.п. и по итогам года составила 16,8% в среднем по рынку. На сегодняшний день каждый шестой квадратный метр нарынке остается вакантным. Тем не менее увеличившиеся во 2-м полугодии объемы поглощения и снижение ввода новых объектов сдерживают дальнейшие темпы роста уровня свободных площадей.

На протяжении последних месяцев ставки аренды на московские офисы продолжили снижаться. Собственники продолжают корректировать стоимость аренды до уровня платежеспособного спроса. В объектах класса А средний уровень запрашиваемых ставок аренды достиг $440 за кв. м в год. В классе Б+ средниезапрашиваемыебазовыеставки арендысоставили$260закв.мвгод.

Учитывая текущую экономическую ситуацию, значительная часть владельцев помещений, стараясь максимально сократить долю свободных площадей, идет на уступки  арендаторам, номинируя арендные ставки в рублях или фиксируя валютный курс. Впрочем, большинство собственников объектов класса А не готовы к радикальному   изменению коммерческих условий на длительный срок аренды и чаще заключают договоры с фиксацией курса на один-два года.

В текущих условиях эксперты не видят предпосылок к росту арендных ставок вплоть до 2018 г. Тренд по заключению рублевых договоров аренды сохранится и в следующем году. Темпы нового строительства по-прежнему будут превышать потребности арендаторов, и ставки аренды продолжат свое падение.

Рынок коммерческой недвижимости очень сильно зависит от внешнеэкономических  факторов. В 2016 г. арендаторы, которые до сих пор платят аренду в долларах США, будут продолжать искать любые способы по снижению арендных расходов и пересогласованию условий аренды. У арендаторов, у которых заканчивается договор аренды, есть прекрасная возможность не только сократить свои расходы, но и переехать в здание более высоко класса, ближе к метро или к центру города.

По словам Андрея Лукашева, Управляющего партнера ILM, «на рынке коммерческой недвижимости чувствуется кризис доверия между собственниками и арендаторами, которое придется восстанавливать в наступающем году. Собственники всеми силами стараются оптимизировать свои расходы, снижая налоговую нагрузку и оспаривая кадастровую стоимость, а также улучшают качество управления своих объектов, что повышает их привлекательность в глазах потенциальных арендаторов».



журнал CRE 5 (425)

Май, 2023
Вышел из печати майский CRE #5 (425) Журнал выпущен при поддержке: Comcity O1 Standard NF Group Sawatzky Property Management MD Facility Management PLT KR Properties MR-Group Raven Russia ГАЛС RD Management Central Properties Столица Менеджмент CORE.XP ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ Репортаж ТОЧКА ПРИТЯЖЕНИЯ  Фотоотчет с юбилейной премии CRE Moscow Awards 2023 Тема номера АРАБСКОЕ ЗОЛОТО По данным Bloomberg, в прошлом году россияне купили в Дубае больше всего недвижимости сре...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (29 мая - 4 июня)

Уход Эмина Агаларова из Crocus Group, крупные сделки на складском рынке, новый резидент Manufaqtury на Поклонке, проект БЦ на Киевской, а также новые статьи из журналов CRE Retail и CRE Склады и логистика – в нашей традиционной подборке.
04.06
Источник: CRE
Сделка

Multicold выкупил склады ушедшего ритейлера Otto

Рыночная стоимость 46,8 тыс. кв. м складов в Тверской области оценивается в 2,3 млрд рублей, однако российскому оператору они могли достаться вдвое дешевле.
02.06
Источник: Bright Rich | CORFAC International
Сделка

В «Технопарк М4» довезли сантехнику

Производитель сантехники Ceramica Nova арендовал свыше 2,7 тыс. кв. м в комплексе HD Development. Сделку сопровождал департамент складской и индустриальной недвижимости Bright Rich.
02.06
Источник: IBC Real Estate
Сделка

IBC Real Estate переселилась в БЦ Lighthouse

В течение 10 лет JLL, а потом и IBC Real Estate располагалась в другом офисном центре компании O1 Properties - БЦ «Вивальди Плаза».
06.06
Источник: УК "Столица Менеджмент"
Открытие

ТРЦ «Небо» принял 8 новых арендаторов

За месяц в торговом центре открылись: Oodji, «МосИгра», Ozon, FiroLife, Anigami, Blanc Mariclo, «Майор Ник», Incity. Еще три новых магазина на 452 кв. м должны открыться в ближайшее время. УК «Столица Менеджмент» рассказала об открытиях.

02.06
Источник: Магазин Магазинов
Проект

«Магазин Магазинов» завершает реконцепцию первого этажа ТЦ «Обними»

В результате здесь откроются Gloria Jeans на 1 150 кв. м, Kari Kids площадью 800 кв. м, Funday на 770 кв. м, Familia в новом формате площадью 1200 кв. м, дискаунтер Чеснок (входит в состав белорусской сети «Евроопт») займет около 2 500 кв. м.
06.06
Источник: cre.ru
Назначения

В «Магните» грядут кадровые перемены

«Магнит» поменяет структуру управления.
 
02.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre

Всегда будьте в курсе новостей CRE
Наш телеграм