«Кризис доверия между собственниками и арендаторами»

Сегодня на рынке офисной недвижимости сформировалось избыточное предложение. Свободными являются 3,15 млн кв. м офисных помещений. Рынок будет сбалансирован, когда свободными окажутся 1,8 млн. кв. м., но в ближайшие 2-3 года, по мнению экспертов ILM, не видно предпосылок к созданию 200 тыс. новых рабочих офисных мест, которые позволят достичь вакантности на рынке в 10%.
3538

Сегодня на рынке офисной недвижимости сформировалось избыточное предложение. Свободными являются 3,15 млн кв. м офисных помещений. Рынок будет сбалансирован, когда свободными окажутся 1,8 млн. кв. м., но в ближайшие 2-3 года, по мнению экспертов ILM, не видно предпосылок к созданию 200 тыс. новых рабочих офисных мест, которые позволят достичь вакантности на рынке в 10%. Одним из возможных сценариев выхода из данной ситуации является ускоренная конвертация офисных помещений в промзонах в другие сегменты недвижимости (жилье,апартаменты,торговые площади и склады). Все это приведет к миграции арендаторов в качественные офисные объекты.

После 2014 г., когда объемы введенных офисных площадей стали рекордными за последние 5 лет, 2015 год продемонстрировал снижение темпов нового строительства, что стало следствием сокращения спроса на фоне высокого объема введенных в 2014 г. помещений, которые рынок не успел поглотить. Сроки ввода большого количества объектов были перенесены на более поздние периоды. В 2016 г. объем ввода может стать ниже: по ожиданиям, на рынок будет введено около 550-600 тыс. кв. м.

Строительство по многим объектам, находящимся на начальном этапе, ввиду отсутствия финансирования приостанавливается. В некоторых случаях собственники замораживают стройку и откладывают ввод здания в эксплуатацию в ожидании якорных арендаторов. Все это может привести к снижению темпов прироста новых площадей в ближайшие 3 года, когда объемы ввода станут минимальными.

Увеличение общего объема занимаемых площадей достигнуто, в первую очередь, благодаря росту спроса на дополнительные офисные помещения в высококачественных объектах.

Структура суммарного объема чистого поглощения отражает продолжающуюся тенденцию улучшения качества занимаемых площадей. На фоне высокого уровня свободных площадей и снизившихся ставок аренды компании консолидируют свои офисы и переезжают в объекты высокого качества, оставляя незанятыми помещения классами ниже.

Компании, арендующие помещения в зданиях класса Б-, были наиболее уязвимы в условиях экономической нестабильности в 2015 г., и поэтому в целях снижения затрат они заключали договоры аренды, в большинстве случаев уменьшая занимаемые площади. Аналитики ILM ожидают, что в 2016-2017 гг. стремление компаний оптимизировать  условия  аренды  сохранится, и миграция в качественные объекты только усилится.

Несмотря на то, что темпы нового строительства снизились, его объемы по-прежнему превышают потребности арендаторов в дополнительных площадях. За последний год доля свободных помещений на офисном рынке Москвы увеличилась на 1,3 п.п. и по итогам года составила 16,8% в среднем по рынку. На сегодняшний день каждый шестой квадратный метр нарынке остается вакантным. Тем не менее увеличившиеся во 2-м полугодии объемы поглощения и снижение ввода новых объектов сдерживают дальнейшие темпы роста уровня свободных площадей.

На протяжении последних месяцев ставки аренды на московские офисы продолжили снижаться. Собственники продолжают корректировать стоимость аренды до уровня платежеспособного спроса. В объектах класса А средний уровень запрашиваемых ставок аренды достиг $440 за кв. м в год. В классе Б+ средниезапрашиваемыебазовыеставки арендысоставили$260закв.мвгод.

Учитывая текущую экономическую ситуацию, значительная часть владельцев помещений, стараясь максимально сократить долю свободных площадей, идет на уступки  арендаторам, номинируя арендные ставки в рублях или фиксируя валютный курс. Впрочем, большинство собственников объектов класса А не готовы к радикальному   изменению коммерческих условий на длительный срок аренды и чаще заключают договоры с фиксацией курса на один-два года.

В текущих условиях эксперты не видят предпосылок к росту арендных ставок вплоть до 2018 г. Тренд по заключению рублевых договоров аренды сохранится и в следующем году. Темпы нового строительства по-прежнему будут превышать потребности арендаторов, и ставки аренды продолжат свое падение.

Рынок коммерческой недвижимости очень сильно зависит от внешнеэкономических  факторов. В 2016 г. арендаторы, которые до сих пор платят аренду в долларах США, будут продолжать искать любые способы по снижению арендных расходов и пересогласованию условий аренды. У арендаторов, у которых заканчивается договор аренды, есть прекрасная возможность не только сократить свои расходы, но и переехать в здание более высоко класса, ближе к метро или к центру города.

По словам Андрея Лукашева, Управляющего партнера ILM, «на рынке коммерческой недвижимости чувствуется кризис доверия между собственниками и арендаторами, которое придется восстанавливать в наступающем году. Собственники всеми силами стараются оптимизировать свои расходы, снижая налоговую нагрузку и оспаривая кадастровую стоимость, а также улучшают качество управления своих объектов, что повышает их привлекательность в глазах потенциальных арендаторов».



журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: CRE
Игроки рынка

CMWP завершила сделку по покупке PRO Realty

Основными заказчиками PRO Realty являются крупнейшие банки, такие как Альфа-Банк и Т-Банк, Сбербанк Технологии, НПФ Благосостояние, компании группы РЖД, Фонд Сколково и его структуры, кофеобжарочный завод МилФудс (Poetti) и другие.
12.05
Источник: CRE
Сделка

Владельцы «Мария-Ра» приобрели Дом Третьяковых

Особняк площадью 6 500 кв. м на Кузнецком Мосту могут переделать в офисный центр.
12.05
Источник: CRE
Игроки рынка

«Новоспасский» отошел Сбербанку

Деловой квартал площадью 110 тыс. кв. м достался банку за долги группы ПСН братьев Ананьевых.
13.05
Источник: ГК "Риотэкс"
Проект

ГК "Риотэкс" рассказала о строительстве «Технопарка Раменское»

В рамках первой очереди проекта завершены монолитные работы складского и офисного центров. Завершение строительства первой очереди запланировано на октябрь 2025 года. 
12.05
Источник: CRE
Игроки рынка

Банк ДОМ.РФ выходит на ЗПИФы

Кредитная организация предлагает паи в складской недвижимости от 30 млн рублей на строящиеся и от 1 млн рублей на готовые объекты. 
13.05
Источник: Capital Alliance
Проект

Capital Alliance выводит на рынок БЦ Avium

В первой очереди запланировано 77 000 кв. м офисов (от 95 до 1 300 кв. м). Ввод запланирован на 2028 год.
12.05
Источник: CRE
Сделка

Sminex арендовал 7 100 кв. м в Space 1 Balchug

Аренда 944 рабочих мест в гибком пространстве на Садовнической улице может стоить от 60 до 70 млн рублей в месяц.
12.05

подпишись НА эксклюзивные новости cre