«Кризис доверия между собственниками и арендаторами»

Сегодня на рынке офисной недвижимости сформировалось избыточное предложение. Свободными являются 3,15 млн кв. м офисных помещений. Рынок будет сбалансирован, когда свободными окажутся 1,8 млн. кв. м., но в ближайшие 2-3 года, по мнению экспертов ILM, не видно предпосылок к созданию 200 тыс. новых рабочих офисных мест, которые позволят достичь вакантности на рынке в 10%.
3381

Сегодня на рынке офисной недвижимости сформировалось избыточное предложение. Свободными являются 3,15 млн кв. м офисных помещений. Рынок будет сбалансирован, когда свободными окажутся 1,8 млн. кв. м., но в ближайшие 2-3 года, по мнению экспертов ILM, не видно предпосылок к созданию 200 тыс. новых рабочих офисных мест, которые позволят достичь вакантности на рынке в 10%. Одним из возможных сценариев выхода из данной ситуации является ускоренная конвертация офисных помещений в промзонах в другие сегменты недвижимости (жилье,апартаменты,торговые площади и склады). Все это приведет к миграции арендаторов в качественные офисные объекты.

После 2014 г., когда объемы введенных офисных площадей стали рекордными за последние 5 лет, 2015 год продемонстрировал снижение темпов нового строительства, что стало следствием сокращения спроса на фоне высокого объема введенных в 2014 г. помещений, которые рынок не успел поглотить. Сроки ввода большого количества объектов были перенесены на более поздние периоды. В 2016 г. объем ввода может стать ниже: по ожиданиям, на рынок будет введено около 550-600 тыс. кв. м.

Строительство по многим объектам, находящимся на начальном этапе, ввиду отсутствия финансирования приостанавливается. В некоторых случаях собственники замораживают стройку и откладывают ввод здания в эксплуатацию в ожидании якорных арендаторов. Все это может привести к снижению темпов прироста новых площадей в ближайшие 3 года, когда объемы ввода станут минимальными.

Увеличение общего объема занимаемых площадей достигнуто, в первую очередь, благодаря росту спроса на дополнительные офисные помещения в высококачественных объектах.

Структура суммарного объема чистого поглощения отражает продолжающуюся тенденцию улучшения качества занимаемых площадей. На фоне высокого уровня свободных площадей и снизившихся ставок аренды компании консолидируют свои офисы и переезжают в объекты высокого качества, оставляя незанятыми помещения классами ниже.

Компании, арендующие помещения в зданиях класса Б-, были наиболее уязвимы в условиях экономической нестабильности в 2015 г., и поэтому в целях снижения затрат они заключали договоры аренды, в большинстве случаев уменьшая занимаемые площади. Аналитики ILM ожидают, что в 2016-2017 гг. стремление компаний оптимизировать  условия  аренды  сохранится, и миграция в качественные объекты только усилится.

Несмотря на то, что темпы нового строительства снизились, его объемы по-прежнему превышают потребности арендаторов в дополнительных площадях. За последний год доля свободных помещений на офисном рынке Москвы увеличилась на 1,3 п.п. и по итогам года составила 16,8% в среднем по рынку. На сегодняшний день каждый шестой квадратный метр нарынке остается вакантным. Тем не менее увеличившиеся во 2-м полугодии объемы поглощения и снижение ввода новых объектов сдерживают дальнейшие темпы роста уровня свободных площадей.

На протяжении последних месяцев ставки аренды на московские офисы продолжили снижаться. Собственники продолжают корректировать стоимость аренды до уровня платежеспособного спроса. В объектах класса А средний уровень запрашиваемых ставок аренды достиг $440 за кв. м в год. В классе Б+ средниезапрашиваемыебазовыеставки арендысоставили$260закв.мвгод.

Учитывая текущую экономическую ситуацию, значительная часть владельцев помещений, стараясь максимально сократить долю свободных площадей, идет на уступки  арендаторам, номинируя арендные ставки в рублях или фиксируя валютный курс. Впрочем, большинство собственников объектов класса А не готовы к радикальному   изменению коммерческих условий на длительный срок аренды и чаще заключают договоры с фиксацией курса на один-два года.

В текущих условиях эксперты не видят предпосылок к росту арендных ставок вплоть до 2018 г. Тренд по заключению рублевых договоров аренды сохранится и в следующем году. Темпы нового строительства по-прежнему будут превышать потребности арендаторов, и ставки аренды продолжат свое падение.

Рынок коммерческой недвижимости очень сильно зависит от внешнеэкономических  факторов. В 2016 г. арендаторы, которые до сих пор платят аренду в долларах США, будут продолжать искать любые способы по снижению арендных расходов и пересогласованию условий аренды. У арендаторов, у которых заканчивается договор аренды, есть прекрасная возможность не только сократить свои расходы, но и переехать в здание более высоко класса, ближе к метро или к центру города.

По словам Андрея Лукашева, Управляющего партнера ILM, «на рынке коммерческой недвижимости чувствуется кризис доверия между собственниками и арендаторами, которое придется восстанавливать в наступающем году. Собственники всеми силами стараются оптимизировать свои расходы, снижая налоговую нагрузку и оспаривая кадастровую стоимость, а также улучшают качество управления своих объектов, что повышает их привлекательность в глазах потенциальных арендаторов».



журнал CRE 7(441)

Июль
Вышел из печати CRE №7 (441) Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Читайте в номере: АКТУАЛЬНО Ушли в коммерцию: перейдут ли инвесторы из жилой недвижимости в коммерческую? Эксперты журнала ожидают возвращения интереса к коммерческой недвижимости у игроков рынка, однако подчеркивают, что процесс этот не будет слишком активным. ТЕМА НОМЕРА Это моя поляна: как укрупнение сегмента девелопмента влияет на отрасль и отдельные ее направления. УПРАВЛЕНИЕ ...

Популярное

Источник: Kanzler
Экспертный анализ

Кодовое слово: как менялся дресс-код на рынке недвижимости

Лето-2024 стало одним из самых жарких в истории наблюдений, и семь из десяти компаний Москвы и Подмосковья, по данным SuperJob, смягчили дресс-код. При этом, многие сотрудники российских бизнесов поддерживают соблюдение стандартов даже летом: 36% опрошенных «Авито» считают, что носить прозрачную одежду на работе категорически нельзя, 31% против ношения маек, кроп-топов и «вещей с оголённой талией», 29% — шорт, но только на мужчинах. Ещё 26% не радуют тапочки или сланцы коллег, 22% респондентов-женщин – глубокие декольте, и только 31% респондентов не раздражает ничего. Ведущие эксперты российского рынка недвижимости, ритейла, логистики и индустрии гостеприимства вспомнили для CRE, как менялся дресс-код в отрасли за тридцать лет, и поделились, что можно, а что нельзя в их офисах и вне офисов (но в рабочее время) сегодня.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
22.07
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (15-21 июля)

Готовящаяся сделка Radius Group и Ozon, новый крупный склад под Уфой, новости Accent Capital, O1 Properties и У Aspace, блины в красноярской «Планете», крупные складские сделки в Петербурге и Москве, ход работ в Stone Ленинский, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке. 
21.07
Источник: SOK
Экспертный анализ

Наденьте это немедленно

38% сотрудников российских компаний всегда придерживаются правил дресс-кода, хотя он их и раздражает. 35% нарушали их, но очень редко, а 40% считают важным соблюдение дресс-кода в офисах в принципе. CRE продолжает серию летних публикаций о том, как менялся дресс-код на рынке недвижимости, в ритейле, логистике, индустрии гостеприимства и смежных сегментах.

Продолжение. Начало - здесь

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
23.07
Источник: cre.ru
Проект

«Гранель» построит склад для Ozon

Ozon займет склад, который построит «Гранель» в Новой Москве.
 
22.07
Источник: Пресс-служба Business Club
Игроки рынка

Business Club построит премиальный БЦ на Ходынке

Business Club презентовал бизнес-центр нового формата.

24.07
Источник: Пресс-служба «Мантера»
Открытие

В Олимпийском парке открывается премиальный отель

В Сочи откроется отель Mantera Supreme Seaside.  
 
26.07
Источник: Pridex
Открытие

Штаб-квартира «Уральской Стали» переехала на Пресню

Головной офис одного из лидеров металлургического рынка площадью 4 тыс. кв. м реализован компанией Pridex на территории бывшего лакокрасочного завода братьев Мамонтовых.
23.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre