Земельные участки: основания для предоставления, обмен, прекращение договора аренды

На вопросы сегодня отвечает Ольга Заиграева, советник юридической фирмы «АВЕЛАН».

- Изменился ли в последнее время порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности?

Да, в частности, установлены особенности приобретения участка на торгах и без их проведения, за плату и бесплатно.

В ЗК РФ введена новая глава, которая устанавливает основания предоставления земельных участков без проведения торгов. Например, для комплексного освоения территории; для развития застроенной территории; для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов на основании распоряжений Правительства РФ или высших должностных лиц субъекта РФ и др.

Льготные категории граждан (ветераны, многодетные семьи, специалисты и др.) могут приобрести земельные участки в безвозмездное пользование, а по истечении 6 лет - в собственность, при этом начальная цена участков устанавливается из кадастровой стоимости.

Органы публичной власти обязаны выставлять на торги свободные земельные участки на основании заявлений граждан и юридических лиц. Исключения составляют земельные участки, зарезервированные для государственных или муниципальных нужд, ограниченные в обороте и т.п. Торги проводятся в форме аукциона.

- Каковы последствия прекращения договора аренды земли, заключенного на аукционе?

С 1 марта 2015 г. вступили в силу положения, предусматривающие последствия прекращения заключенного по результатам аукциона договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В первую очередь изменения касаются арендаторов, осуществляющих строительство на таких земельных участках. Бывший арендодатель (орган власти, уполномоченный на распоряжение земельным участком) вправе обратиться в суд с требованием о принудительной продаже с публичных торгов объекта незавершенного строительства, находящегося на участке.

Начальная цена объекта определяется исходя из его рыночной стоимости. Если публичные торги признаны несостоявшимися, то в течение двух месяцев объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность. Средства, полученные от продажи объекта с публичных торгов либо в результате его приобретения в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются его бывшему собственнику. Расходы на подготовку и проведение публичных торгов удерживаются из указанной суммы.

Новые правила не применяются в отношении договоров аренды земельных участков (находящихся в публичной собственности), заключенных до 1 марта 2015 г.

- Можно ли обменять земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности?

С 1 апреля 2015 г. в соответствии с положениями новой Главы V.2 ЗК РФ такой обмен допускается, если земельный участок, находящийся в частной собственности, изымается для государственных или муниципальных нужд в соответствии с документацией по планировке территории и предназначен для размещения объекта социальной инфраструктуры, объектов инженерной и транспортной инфраструктур или на нем уже расположены указанные объекты. Т.о., собственник изымаемого участка может получить взамен землю такого же или другого разрешенного использования, но равноценную по стоимости. Если с землей изымается здание, то за него органы власти должны доплатить.