Аналитики GVA Sawyer рассказали о состоянии и перспективах торгового рынка Северной столицы.
Макроэкономические предпосылки
Оборот розничной торговли в Санкт-Петербурге за 11 мес. 2015 г. составил 945 млрд руб., что только на 5% больше, чем в 2014 г., при официальной годовой инфляции в 13,2%. Очевидно, что в реальных ценах в 2015 г. оборот розничной торговли в Санкт-Петербурге сократился на одну десятую часть.
Удельный вес оборота непродовольственными товарами остается на уровне 65%, таким образом, структура оборота розничной торговли не изменилась по сравнению с 2014-м.
Индекс потребительских цен за 2015 год по сравнению с 2014-м составил 113,2%. Рост индекса потребительских цен остался на уровне 2014 г., однако в структуре инфляции наблюдается некоторое смещение в сторону продовольственных товаров.
Рост цен на непродовольственные товары в 2015 г. объясняется девальвацией рубля. В связи с импортозависимостью России, девальвация привела не к росту экспорта, а к удорожанию импорта и местных товаров из импортных комплектующих.
Макроэкономическая ситуация в стране в целом и в Санкт-Петербурге, в частности, такова: высокая инфляция - выше 13% по официальным данным (реальная - от 30% до 50%), падение доходов населения на 7% по итогам 2015 г., как следствие - падение оборота торговли и рост вакантных площадей в ТЦ.
По данным Петростата, население Санкт-Петербурга практически не растет: за 10 мес. 2015 г. выросло на 0,3%, что не превышает точности измерения.
Таким образом, в России и в Санкт-Петербурге, в частности, наблюдается полномасштабный экономический кризис, который пагубным образом влияет на рынок торговой недвижимости.
Предложение
По итогам 2015 г. общая арендопригодная площадь в профессиональных ТЦ Санкт-Петербурга увеличилась только на 1,5% и осталась на уровне 3,8 млн кв. м.
Строительная отрасль имеет долгий производственный цикл и с опозданием реагирует на локальные экономические кризисы, однако общий тренд активности очевиден - это насыщение рынка Санкт-Петербурга на уровне 3,9 - 4 млн кв. м и практическая остановка нового строительства.
По итогам 2015 г. в Санкт-Петербурге Введено 53,1 тыс. кв. м. GLA торговых площадей в ТРК, что является наименьшим показателем с 2008 г. Падение объема ввода по сравнению с 2014 годом составило 60%, а по сравнению с 2013 г. - 75%.
Обеспеченность качественными торговыми площадями в Санкт-Петербурге по итогам 2015 г. составляет около 745 кв. м. GLA на тыс. жителей, что является наибольшим значением среди всех городов-миллионников России.
Обеспеченность качественными торговыми площадями в Санкт-Петербурге приближается к средним для европейских столиц показателям (600-1000 кв. м на тыс. жителей), что также говорит о насыщении рынка.
Знаковые проекты 2015 г.
Основной объект года - это первый торговый центр формата Аутлет-центр в Санкт-Петербурге - проект компании Hines Outlet Village Пулково в Московском районе. Проект разрабатывался более 5 лет и открылся, несмотря на кризис в 2015 г. Хотя формат Аутлет-центра предполагает торговлю со значительным дисконтом, что должно быть особенно актуально для покупателей в кризис, Outlet Village Пулково не смог привлечь арендаторов даже на первую очередь в 15 тыс. кв. м. GLA.
К моменту открытия аутлета в нем реально работали только порядка 20% арендаторов. На конец года количество работающих магазинов в Outlet Village Пулково не увеличилось. Тем не менее, по мнению специалистов GVA Sawyer, Outlet Village Пулково - проект перспективный, и после окончания кризиса и восстановления рынка он будет весьма востребован. В 2015 г. в Петербурге должны были открыться еще два аутлета - Дом Моды на Таллинском шоссе и Villa Outlet Center на улице Савушкина, однако оба конкурентных проекта отложили свою реализацию на неопределенный срок в связи с кризисом. Стоит отметить, что проект Дом Моды на Таллинском шоссе переносит сроки строительства уже 8 год подряд, перемещаясь в разряд «проектов - призраков».
ТК «У Красного моста» должен был открыться еще в 2012 г., но открытие неоднократно переносилось. Проект представляет собой реконструкцию здания второй половины XIX - начала XX века на набережной реки Мойки. Первоначально под торговую часть было отнесено до 12 тыс. кв. м., однако УК не смогла найти арендаторов даже на такую ??площадь. В итоге ТК открылся спустя три года после окончания реконструкции с торговой частью в 3 200 кв. м., заполненную силами УК некоторым количеством товара. По сути, это полный провал торгового функционала в составе МФК «У Красного моста». В отлично отреставрированном торговом комплексе охранников гораздо больше, чем случайных посетителей.
Вторая очередь ТРК «Питер Радуга» открылась 15 октября 2015 г. с одним работающим арендатором - детским проектом «Кидбург», открытым на площади в 3,4 тыс. кв. м. Однако к новогодним праздникам вновь построенный корпус начал заполнятся арендаторами. УК анонсировала достижение 90% уровня по заключенным договорам аренды.
В 2015 г. помимо второго детского проекта «Кидбург» в Санкт-Петербурге также открылись детский проект Аngry Birds Activity Park St. Petersburg на 3,9 тыс. кв. м. в ТРК «Европолис» и отдельно расположенный развлекательный комплекс «все в одном» Маза Парк на ул. Хошимина, 14, общей площадью в 13,9 тыс. кв.м.Будущее предложение. Объекты 2016 г.
В 2016 г. ожидается открытие крупного торгового комплекса «Охта Молл», а также второй очереди ТК у ст. метро «Рыбацкое», суммарно на рынок выйдет менее 90 тыс. кв. м., что, однако, больше, чем в 2015 г.
ТРЦ «Охта Молл» реализуется концерном SRV совместно с финским инвестиционным фондом России Invest. Общий объем инвестиций в торгово-развлекательный центр составит 250 млн евро. «Охта Молл» является первой очередью многофункционального комплекса «Охта Сити» общей площадью 400 тыс. кв. м. Проект имеет хорошие перспективы за счет удачного расположения.
Среди заявленных проектов 2016 г. стоит выделить реконцепцию ТРК «Капитолий», расположенного у ст. метро «Пионерская». Торговый центр готовится заново открыться в качестве Discount-центра , со сдаваемой площадью в 21,9 тыс. кв. м.Спрос
В целом по рынку уровень вакантных площадей увеличился за 2015 год с 5% до 8%, что превышает 300 тыс. кв. м. Общая несданная площадь за год увеличилась на 60%. Объем рынка площадей увеличился до рекордных значений и превысил показатель 2009 и 2010 гг.
В 2016 г. прогнозируется дальнейший рост вакансии как в относительном, так и в натуральном выражении, что будет оказывать давление на ставки в наиболее невостребованных торговых комплексах и усилит тенденцию реконцепции / реновации части площадей.
Развитие сетевой розницы характеризуется развитием в первую очередь российских сетей, иностранцы корректируют свое присутствие:
• Владельцы «Юлмарта» построили в Петербурге ритейл-парк «Мезоджи», состоящий из пригородного центра исполнения заказов «Юлмарт» и гипермаркета «Оптоклуб« Ряды ». Объем инвестиций в строительство пригородного центра исполнения заказов в парке составил около 1,6 млрд руб, а всего парка - около 3 млрд руб. По данным собственников, до 2017 г. планируется открыть еще шесть подобных оптово-розничных парков: на Пискаревском проспекте, на Софийской улице, на Мурманском шоссе, в деревне Новосаратовка, на Шафировском проспекте, где уже работает «Оптоклуб «Ряды», и в Мытищах. Общая площадь объектов с учетом уже открытых составит около 229 тыс. кв. м.
• Владельцы торговой сети «Метрика» собираются продать земельные участки площадью около 390 тыс. кв. м и бизнес-центр класса «Б» в Санкт-Петербурге. В настоящий момент в Петербурге действует восемь гипермаркетов сети , которые также могут быть выставлены на продажу.
• Группа компаний «Детский мир» открыла в 2015 г. девять магазинов.
• В 2015 г. ритейлер «Лента» начал запуск в Санкт-Петербурге торговых точек в формате супермаркетов. Первый супермаркет открылся осенью на ул. Бабушкина.
• Продуктовый ритейлер «Сетка» ушел с рынка из-за крупных долгов. Компания собиралась открыть 50 магазинов в Петербурге, но их количество не превысило и десяти. Шесть открытых в городе магазинов сети перейдут к «Пятерочке».
• Бывшие менеджеры сети «Дети» открыли собственную сеть магазинов детской одежды Reike. На конец года открыты две точки - в ТРК «Жемчужная Плаза» и в ТЦ «Невский». Владельцы сети объявили о планах открытия новых магазинов в 2016 г.
• Сеть Decathlon приобрела участок рядом с Мегой-Парнас для строительства гипермаркета. Общая площадь здания составит 4723 тыс. кв. м. «Декатлон Парнас» станет первым в Петербурге отдельно стоящим магазином компании. Запланировано открытие еще ??нескольких подобных объектов в различных районах города.
• Финский ритейлер Prisma закрыл магазин в ТРК «Континент». Вместо него планируется открыть «Перекресток». В 2014 г. Prisma остановила расширение сети, состоящей из 19 магазинов. Компания закрыла торговые точки в ТРЦ «Охта Молл», ТРК «Меркурий» и вдвое уменьшила площадь магазина в ТРК «Гранд Каньон». После ухода из ТРК «Континент» сеть ретейлера сократится до шести гипермаркетов и 11 супермаркетов в Петербурге и области.
• Сеть DNS открыла 5 новых магазинов в Санкт-Петербурге в 2015 г. На сегодняшний день сеть ритейлера состоит из 36 магазинов трех форматов: супермаркеты под брендами «Компьютерный мир» и DNS, магазин крупной бытовой техники «DNS Фрау техника» и дискаунтер TechnoPoint.
• Компания Стокманн объявила о закрытии розничного бизнеса в России. Компания сообщила, что договорилась о продаже своих универмагов за 5 млн евро компании Reviva Holdings Limited. В России у Стокманна останется только девелоперское подразделение: оно продолжит владеть и управлять ТРК «Невский центр», в котором сейчас работает универмаг Stockmann.
Что касается fashion-сегмента, то после драматичного исхода марок в 2014 г., в 2015-м этот процесс замедлился и местами даже повернул вспять:
• Торговая сеть Zara закрыла свой ??магазин на Невском проспекте, 62, что связано с реформированием планов сети.
• В 2015 г. в ТРЦ «Галерея» открылся первый магазин Uniqlo на 1,3 тыс. кв. м. Также заключены договора на размещение в Мегах.
• В 2015 г. в Санкт-Петербург вернулся магазин Hugo Boss. Марка, ранее арендовавшая отдельные помещения на Невском проспекте, теперь представлена ??фирменным двухэтажным сектором в ТРК Галерея на Лиговском пр .
Финансовые условия
Как и прогнозировалось, в 2015 г. произошло падение средних ставок аренды на 10%.
Несмотря на то, что в 2016 г. ожидается дальнейший рост доли вакантных площадей в ТК города, инфляционное давление заставит вырасти средние ставки в рублевом выражении на 5%.
