Как удержать арендаторов? О грамотных стратегиях

Арендные отношения остаются краеугольным камнем, вокруг которого сосредоточены интересы собственников объектов и арендаторов. 

Арендные отношения остаются краеугольным камнем, вокруг которого сосредоточены интересы собственников объектов и арендаторов. Владельцы коммерческой недвижимости стараются сохранить арендные доходы и при этом не потерять арендаторов. Между тем, высокий уровень вакансии дает арендаторам большое количество предложений для переезда.

Прошлый год оказался нелегким для владельцев. Исчисление налога на имущество исходя из его кадастровой стоимости повлекло увеличение налогового бремени для собственников объектов. Кадастровая оценка далеко не всегда является справедливой, однако для того, чтобы ее оспорить и добиться снижения налога, необходимо потратить много сил и времени.

Кроме того, многие собственники торговых центров были вынуждены перейти на так называемую «смешанную» систему арендной платы, сочетающую фиксированную ставку и процент с оборота арендатора. Такая схема позволяет им сохранить или привлечь арендаторов. Тем не менее строительство большинства торговых центров осуществлялось с привлечением заемных средств, соответственно, арендодателям необходимо получать фиксированный доход от каждого помещения для того, чтобы расплатиться с банком. Банки достаточно негативно принимают такую финансовую модель.

Стоимость эксплуатации объектов также повышается, поскольку основная часть расходных материалов закупается за рубежом. Таким образом, расходы, которые номинируются в долларах, за счет курса не снижаются, налоговая нагрузка только увеличивается, платежи за землю в виде арендной платы растут, а выручка падает. Безусловно, такое положение дел не устраивает собственников. Изменить ситуацию с налоговым бременем достаточно сложно, однако возможно оптимизировать остальные расходы, связанные с содержанием объекта, - именно здесь необходимо определиться со стратегией.

С одной стороны, для собственника существует большое искушение сказать о необходимости «затянуть пояса», поскольку сейчас сложное время и необходимо сокращать расходы. Однако в этом случае  арендаторы могут потребовать снижения ставки аренды в силу заметных изменений в качестве содержания объекта, а то и вовсе подумать о переезде.  «На сегодняшний день для арендаторов открыто широкое поле возможностей, которыми нельзя не пользоваться, - отмечает директор департамента управления объектами NAI Becar Мария Онучина. - Локация объектов уходит на второй план, а на первый выходит наилучшее сочетание цены и сервисов. Степень комфортности пребывания на объекте становится наиболее важным показателем для арендатора при выборе помещения».

В этом смысле целесообразна стратегия, направленная на удовлетворение потребностей арендаторов. Таким образом, собственнику необходимо, наоборот, сосредоточиться на высоких требованиях к содержанию объекта с целью обеспечения комфортного пребывания арендаторов всех групп.Например, привлечь несколько операторов питания на объект – ресторан для руководящего состава и столовую для сотрудников, которые смогут питаться дешевле и быстрее. «Повышение качества объекта за счет создания более интересной атмосферы и большего числа возможностей для арендаторов позволит повысить их лояльность и, как следствие, увеличить чистый операционный доход», - отмечает Мария Онучина.

Однако существует и другой путь, который имеет смысл серьезно рассматривать собственникам. Он касается таких кардинальных изменений, как реновация или реконцепция объектов. К сожалению, большое количество торговых центров функционирует без понимания своей целевой аудитории, исходя исключительно из ориентации на своих якорных арендаторов и хаотичного брокериджа. Именно такие объекты на сегодняшний день пострадали больше всех. Как результат, собственникам таких торговых объектов стоит задуматься об изменении концепции, анализе целевой аудитории, местоположения, поиске той ниши, в которой он будет востребован. Ведь в выигрыше останутся только высококачественные объекты с целостной концепцией и пониманием своих арендаторов. Не менее сложная ситуация сложилась и на падающем офисном рынке, перенасыщенном предложениями. Далеко не все собственники готовы пойти на уступки по условиям аренды, а между тем восстановление спроса ожидается не раньше, чем через 2-3 года. Таким образом, иногда даже стоит задуматься о перепрофилировании объектов в апартаменты, гостиницы, апарт-отели или творческие кластеры и т.д. Повышение качества управления проектом или новые решения позволят не только сохранить прежний доход собственников, но и приумножить его.

Итак, на сегодняшний день открыты возможности не только для арендаторов с точки зрения поиска площадей с наилучшими условиями, но и для собственников, чтобы рационально отнестись к владению своими объектами и сделать их более конкурентоспособными. 



иГРОКИ РЫНКА

Управление и эксплуатация недвижимости

NAI Becar

журнал CRE 22-1 (358)

16.12.2019-15.01.2020
Девелопмент: Строительный обряд Несмотря на восстановление девелоперской активности и завершение острой фазы пятилетнего кризисного цикла, на рынок по-прежнему влияют дорогое финансирование, спад покупательской способности, изменение потребительского поведения и трансформация кадровых и логистических сегментов.  Консалтинг: Запишитесь на консультацию Увеличение спроса на консультационные услуги во всех сегментах, рост интереса к запросам для новых и нетрадиционных формато...

Популярное

Конфликт

В Москве снесут элитный апарт-комплекс

Апарт-комплекс Loft River на северо-западе Москвы будет снесен, поскольку его признали самовольной постройкой. Комплекс возвели без разрешения на строительство и заключения государственной экологической экспертизы.
16.01
Инвестиции

Датский конкурент IKEA вновь берет курс на Москву

В апреле 2020 г. свои двери откроет первый магазин JYSK в Москве.
 
15.01
Открытие

«Детский мир» открыл два магазина

Новые магазины сети «Детский мир» открылись в Сергиевом Посаде и Нальчике, один из них – в малом формате.
15.01
Назначения

Новое назначение в JLL

Алексей Кучвальский вновь возглавит отдел по работе с владельцами офисных помещений компании JLL.
16.01
Проект

Основатели JLL, MLP и Orco будут развивать в Москве склады для e-commerce

Майкл Ланге, Жан Франсуа Отт и Мишель Паскалис создали инвестиционный фонд для развития в Москве складов последней мили для сектора e-commerce.
15.01
Назначения

Metrika Investments – новое назначение

Елизавета Голышева возглавила департамент по управлению активами и аренде в компании Metrika Investments, входящей в структуру концерна «Россиум».
16.01
Сделка

Morgan Stanley можно поздравить!

Часть «Галереи» в Петербурге наконец-то продана. Morgan Stanley удалось закрыть сделку в конце декабря. Арабский фонд Mubadala приобрел 49%. 
17.01

подпишись НА эксклюзивные новости cre