Об особенностях эксплуатации небоскребов в российских условиях

Александр Устинов, директор по развитию RD Management

5464

Александр Устинов, директор по развитию RD Management

Основное отличие российской практики эксплуатации высотных зданий от мировой – в том, что в России больше процент собственников, которые самостоятельно эксплуатируют свои здания. В мировой же практике почти все высотное строительство эксплуатируется профессиональными УК, а общий процент аутсорсинга ФМ-услуг достигает 80%. В России же ситуация другая: порядка 50% высотных зданий обслуживается собственниками самостоятельно.  

При обслуживании небоскребов особое внимание должно быть направлено на эксплуатацию лифтов, фасадов, кровель, инженерных систем и систем пожарной безопасности. При этом небоскребы как многофункциональные комплексы сочетают в себе разные типы недвижимости. Это и ритейл, и офисы, и апартаменты, и гостиницы. Ввиду их функциональных особенностей от УК требуется практически круглосуточная работа.

Существенная статья расходов в небоскребах – это мойка окон и фасадов. Вопросы монтажа оборудования и мелкого ремонта, замены стеклопакетов детально прорабатываются еще на этапе проектирования и строительства. В небоскребах наряду с промышленным альпинизмом применяют стационарные системы обслуживания фасадов - так называемые BMU. При этом они должны разрабатываться с учетом климатических особенностей. Например, в России необходима система обогрева крыш зданий и фасада: она позволяет полностью исключить образование наледи.

К инженерным системам высотных зданий также предъявляются особые требования. Чем выше объект, тем больше перепады давления в системах водоснабжения и кондиционирования. Здесь одна из задач УК заключается в том, чтобы настроить равномерность распределения потоков воздуха, воды, выровнять балансность систем на уровне высотного здания. На системы коммуникаций в небоскребах ложится большая нагрузка. Как следствие – инженерные системы могут изнашиваться чаще и соответственно – требовать замены или ремонта. Поэтому при эксплуатации небоскребов УК должна регулярно проводить аудит всех инженерных коммуникаций.   

 



иГРОКИ РЫНКА

Professional FM

Устинов Александр

Управление и эксплуатация недвижимости

RD Management

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre