Специалисты инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet подготовили обзор 10 основных тенденций в сегменте коммерческой недвижимости (офисной и торговой), которые получили развитие в 2015 г. и продолжатся в 2016-м. Среди них - ротация арендаторов, полный отказ от долларовых арендных ставок, оптимизация расходов на аренду, сокращение затрат на строительство, спрос на трансформируемые пространства и поиск новых форматов, рост доли вакантных площадей и замедление темпов ввода новых, а также продолжающий уход иностранных брендов.
1. Ротация арендаторов
«Весь 2015 год на рынке наблюдалась активная ротация арендаторов – за год одно и то же помещение могли сменить несколько компаний. Арендаторы покидали старые офисы, если им не удавалось договориться о снижении арендных ставок или отмене ежегодной индексации. Те арендодатели, которые не пошли на уступки, потеряли клиентов, поскольку при высокой вакантности коммерческих площадей у арендаторов был большой выбор. На сегодняшний день самые низкие арендные ставки предлагаются в проектах, которые недавно вышли на рынок и еще не успели заполниться. При этом правообладатели придерживаются гибкой ценовой политики и в ходе переговоров первоначально озвученные ставки могут быть снижены до 15%», – комментирует Владислав Луцков, заместитель генерального директора Est-a-Tet.
2. Полный отказ от номинирования арендных ставок в валюте
В 2015 г. арендодатели старались как-то зафиксировать долларовые арендные ставки с помощью валютного коридора, однако в 2016 г. такая практика постепенно сойдет на нет из-за стремительной девальвации рубля. Уже сейчас в офисах класса B долларовые арендные ставки – большая редкость, а в классе A более половины собственников перешли к рублевым ставкам.
3. Сокращение затрат на аренду офисов
Снижение затрат на аренду офисов будет производиться за счет сокращения сотрудников, увеличения количества «удаленных» рабочих мест, аренды более низких по классу помещений. Если бизнес не имеет представительских функций и для клиентского потока более «скромный» офис не будет сигнализировать о финансовых проблемах компании, арендаторы идут на снижение класса арендуемого бизнес-центра. В среднем, перейдя из класса A в класс B, можно сэкономить порядка 30% на арендных платежах, а также на эксплуатационных расходах.
4. Для операторов торговли – оптимизация занимаемых площадей
Торговые операторы также будут стремиться к сокращению расходов, в первую очередь за счет оптимизации занимаемых площадей путем уменьшения ассортимента и сдачи в субаренду высвобождаемой площади.
5. Сокращение затрат на строительство
В 2015 г. турецкий холдинг Enka сократил параметры проекта, который должен был быть построен на месте ТЦ «Капитолий» в Марьиной роще, и отказался от строительства подземной части. Подобные случаи пересмотра параметров проектов будут отмечаться и в 2016 г. Среди возможных способов сокращения затрат на строительство – обустройство паркинга на нулевом или первом этаже, в стилобате и, соответственно, отказ от подземной части, сокращение этажности, отказ от офисной части и т.д.
6. Спрос на трансформируемые пространства
Увеличится доля проектов, в которых предусмотрена возможность быстрой трансформации одной функции в другую: например, апартаменты можно переделать в офисы и наоборот.
7. Рост доли вакантных площадей в офисной и торговой недвижимости
Уровень вакантных офисных площадей продолжит расти – если в 2015 г. этот показатель в сегменте офисной недвижимости класса A достигал 25%, а класса B – 18-20%, то в 2016 г. он может еще увеличиться.
Скорее всего, в 2016 г. иностранные бренды продолжат закрывать свои российские магазины. В меньшей степени эта тенденция затронет низкий и средний ценовые сегменты.
9. Поиск новых торговых форматов
Собственники и управляющие компании действующих торговых центров в 2016 г. будут находиться в поисках новых форматов, способных если не увеличить повсеместно сокращающийся трафик посетителей, то хотя бы удержать его от существенного спада и заполнить высвобождающиеся площади. Повышенное внимание будет уделяться сфере развлечений, особенно в формате «семейного отдыха». Кроме того, в торговых центрах все чаще будут появляться арендаторы, предлагающие образовательные услуги (различные учебные центры, танцевальные классы и т.д.).
10. Замедление темпов ввода новых площадей
В 2016 г. на рынке коммерческой недвижимости ожидается дальнейшее сокращение темпов ввода новых площадей, однако его масштабы предсказать пока сложно, поскольку ряд правообладателей находятся в стадии принятия решений о дальнейшей судьбе того или иного участка.
