В 4-м квартале 2015 г. ввод качественных складских площадей в Московском регионе снизился почти в пять раз по сравнению с аналогичным периодом 2014 г. (663 тыс. кв. м) и составил 129 тыс. кв. м, подсчитали аналитики компании JLL. Всего в 2015 г. в Московском регионе было введено около 0,8 млн кв. м, что почти вдвое ниже результата предыдущего года.
Наибольший объем нового предложения пришелся на южное и северное направления Московского региона – 27% и 19% от совокупного годового результата соответственно. Среди крупнейших объектов, введенных в 2015 г., стоит отметить новые здания в «PNK – Чехов 3» (102 тыс. кв. м) и «PNK – Бекасово» (71 тыс. кв. м) на южном направлении, в «Индустриальном парке Холмогоры» (92 тыс. кв. м) и «Логопарке Север – 2» (24,7 тыс. кв. м) на северном направлении, а также в логистическом парке «Киевское-22» (фаза I; 42 тыс. кв. м) на западном направлении. По итогам года совокупный объем рынка качественных складских площадей Московского региона достиг 12 млн кв. м.
В настоящий момент на стадии строительства находятся около 0,7 млн кв. м площадей, которые могут выйти на рынок в нынешнем году. В случае ввода заявленного предложения результат 2016-го станет наименьшим за последние четыре года. Стоит отметить, что половина этого объема была арендована или продана на ранней стадии строительства.
«Девелоперы складских объектов сегодня не готовы начинать новые спекулятивные проекты из-за неуверенности в объеме будущего спроса и высокого показателя свободных площадей на рынке. Текущий низкий уровень ставок по новым договорам – около 50 долл. за кв. м в год в рублевом эквиваленте – также является сдерживающим фактором для спекулятивного девелопмента, - считает Петр Зарицкий, региональный директор и руководитель складских и индустриальных помещений JLL. – Мы с большой вероятностью увидим дальнейшее сокращение ввода качественных складов в 2017-2018 годах, причем основу нового предложения будут составлять проекты built-to-suit, подразумевающие начало строительства только при наличии подтвержденного платежеспособного спроса».
В то же время спрос на складском рынке значительно увеличился в 2015 г.: объем заключенных новых сделок по аренде и покупке площадей превысил результат 2014 г. на 40% и составил 1,3 млн кв. м, оказавшись чуть ниже показателя 2013 г. При этом в 4-м квартале объем сделок составил 295 тыс. кв. м, сократившись на 22% по сравнению с последним кварталом 2014 г. и почти на 60% по сравнению с рекордным результатом 3-го квартала 2015 г. В результате ряда крупных транзакций, прошедших в 3-м квартале, средний размер сделки на складском рынке Московского региона по итогам 2015 г. достиг 16,4 тыс. кв. м, что на 40% превышает показатель 2014 г. - 11,7 тыс. кв. м.
Ритейлеры оказались основным драйвером спроса на складские площади и закрыли около половины всех сделок аренды и купли продажи качественных складских площадей в 2015 г.; с их участием прошли все крупнейшие транзакции, включая покупку 120 тыс. кв. м adidas Group в «PNK-Чехов 2» под собственные нужды, аренду 66 тыс. кв. м X5 RetailGroupв логопарке «Софьино», аренду 55 тыс. кв. м «Дикси» в складском комплексе «А-Терминал» и аренде 40 тыс. кв. м Globus в «Индустриальном парке Холмогоры». На долю дистрибьюторов пришлось около 19% всех сделок, на логистические компании – около 13%.
Доля вакантных площадей на складском рынке Московского региона незначительно увеличилась – с 10% в 3-м квартале 2015 г. до 10,5% по итогам года. В то же время по сравнению с предыдущим годом зафиксирована более значительная динамика: увеличение на 2,6 п.п. с 7,9% в конце 2014 г.
«Пик вакантности в прошлом году пришелся на 2-ой квартал, когда показатель оказался близок к 11,2%, - продолжает Петр Зарицкий. – При прогнозируемом объеме спроса на складские помещения на уровне 850-900 тыс. кв. м в 2016 году доля свободных площадей в целом по рынку может снизиться до 8%, при этом темп уменьшения показателя будет достаточно низким. В долгосрочной перспективе ожидается дальнейшее снижение вакантности в результате сокращения объемов ввода».
Уровень средних запрашиваемых ставок аренды по новым сделкам в классе А в 4-м квартале остался неизменным по сравнению с предыдущим кварталом, однако они упали почти на 11% в годовом выражении, составив 4 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Максимальные ставки снизились до 4,2 тыс. руб. за кв. м в год в сравнении с 4,5 тыс. руб. по итогам прошлого квартала (без учета НДС и операционных расходов) и 5 тыс. руб. по итогам прошлого года (без учета НДС и операционных расходов). Фактические ставки аренды значительно различаются в зависимости от конкретного объекта и его местоположения: относительно дорогое предложение располагается на наиболее востребованных направлениях, например, в непосредственной близости от Московского малого кольца.
