Аналитики PM-Департамента Colliers International пришли к выводу, что по итогам 2015 г. наибольшую ротацию в ТРЦ претерпели арендаторы ресторанного и развлекательного сегмента. Также изменения были заметны в сегменте магазинов ценового диапазона «средний плюс». Самый высокий уровень оттока арендаторов из ТРЦ наблюдался в I и II квартале 2015 г. В III и IV квартале в ТРЦ начался приток новых арендаторов по сниженным арендным ставкам. Снижение ставок в ТРЦ к концу года составило в среднем 3-5%, с учетом изменений валютного курса.
Примечательно, что ротация в ресторанно-развлекательном сегменте шла внутри сложившихся ценовых диапазонов, без снижения классности самих арендаторов и замены дорогих ресторанов и кафе на более дешевые. Смена поставщиков развлечений в ТРЦ происходила в основном вследствие смены их формата и обновления концепций на более современные. В результате на рынок в 2015 г. вышли не только новые бренды, но и новые концепции развлечений.
Иной тип ротации в ТРЦ происходил в 2015 г. в магазинах. В результате в торгово-развлекательных центрах на 15% уменьшилась доля магазинов ценового диапазона «средний плюс». Это касалось как продуктовых гипермаркетов, так и магазинов одежды и обуви, ювелирных изделий, нишевых марок и брендов. Почти повсеместно они замещались средним ценовым сегментом и магазинами-дискаунтерами.
«Относительно изменения ставок при ротации надо отметить, что почти все договоры в 2015 году подписывались в рублях с длительной фиксацией валютного курса или с определенным валютным коридором, - отмечает Маргарита Аристархова, Директор PM-Департамента Colliers International. - Таким образом, если говорить о ставках, номинированных в валюте, снижение было существенным, иногда доходя до 20%, но рублевый эквивалент ставки существенно не уменьшился, а в успешных ТРК, как правило, стал выше».
«Меньше всего ротация коснулась тех ТРЦ, которые подошли к кризису хорошо подготовленными: с высоким процентом заполненности, с хорошим трафиком, с профессиональной управляющей компанией и с так называемой «скамейкой запасных» - то есть с наличием листа ожидания, составленного из потенциальных арендаторов, готовых зайти на освободившиеся площади, – добавляет Маргарита Аристархова».
Помимо крупных ТРЦ с вышеперечисленными опциями, ротация мало затронула ТРЦ районного значения с набором недорогих товаров и услуг, на которые в 2015 г. частично переориентировался трафик покупателей, чьи доходы резко сократились.
По мнению Маргариты Аристарховой, 2015-й стал годом новых возможностей и нестандартных решений в управлении площадями, перераспределении их внутри ТРЦ. Внезапный уход арендатора в результате банкротства сети или ухода марки с рынка высвобождал площади и давал возможность не только для интегрирования в ТРЦ принципиально новых брендов, но и для перераспределения и расширения магазинов внутри него. Данная оптимизация при правильном управлении в итоге позволила получать доход даже с тех площадей, сдать в аренду которые ранее считалось проблематичным.
В 2016 г. PM-Департамент Colliers International прогнозирует снижение тенденции к ротации в ТРЦ. «Есть полное ощущение, что рынок вошел в новую реальность, со всеми взлетами валютного курса и падением цен на нефть, принял ее и готов в ней работать, - считает Маргарита Аристархова. - Девелоперы и арендаторы поняли, что ситуация сложная, но не безвыходная, и начали адаптироваться к ней. Показательным можно считать тот факт, что в конце 2015 - начале 2016 года стали восстанавливаться закрывшиеся было франшизы магазинов совершенно разных товарных сегментов».
