Почему принудительный перевод арендных ставок в рубли ухудшит инвестиционный климат?

19 февраля Минпромторг попросил владельцев торговых центров перевести арендные ставки в рубли. Если собственники ТРЦ откажутся это сделать добровольно, ведомство намерено принять закон, запрещающий аренду в иностранной валюте. Проект закона уже подготовлен. 

5431

19 февраля Минпромторг попросил владельцев торговых центров перевести арендные ставки в рубли. Если собственники ТРЦ откажутся это сделать добровольно, ведомство намерено принять закон, запрещающий аренду в иностранной валюте. Проект закона уже подготовлен.

По мнению экспертов компании S.A. Ricci, такая мера окажет на коммерческую недвижимость негативное влияние: приведет к сокращению объемов нового строительства и дальнейшему снижению доверия инвесторов к российскому рынку недвижимости.

«Ценообразование в области коммерческой недвижимости должно регулироваться рыночным путем, на основе спроса и предложения, любое искусственное принуждение собственников к рублю как единственной валюте договора лишь ухудшит и без того не самый благоприятный инвестиционный климат на рынке коммерческий недвижимости», - убежден Алексей Богданов, управляющий партнер S.A. Ricci.

«В последнее время переход на рублевые ставки аренды происходит на рынке коммерческой недвижимости естественным путем. Так, например, на складском рынке тенденция установления ставок аренды в рублях, начавшаяся в конце 2014 г., в 2015 г. сохранилась и стала повсеместной», - отмечает Дмитрий Герастовский, директор департамента складской недвижимости S.A. Ricci.

В офисном сегменте практически все бизнес-центры класса В и В+ перешли на рублевые ставки аренды, поэтому если данная инициатива распространится на офисы, она будет иметь воздействие только на БЦ класса А. «Большинство зданий класса А кредитовались в валюте, именно поэтому в этом сегменте еще

остаются валютные сделки, но основная их масса относится к сделкам по пересмотру условий, а новые, как правило, заключаются либо в рублях, либо с валютным коридором», - говорит Дмитрий Жидков, директор департамента офисной недвижимости S.A. Ricci.

В 2015 г. многие торговые операторы перешли на оплату аренды в процентах от товарооборота, который исчисляется в рублях. «Конечно, в ряде крупных ТРЦ («Метрополис», «Галерея» и т.д.) сохранились ставки в долларах. Также остались долгосрочные договоры аренды, заключенные ранее. Но на самом деле уже сейчас арендный поток в ТРЦ нельзя считать валютным, поэтому можно сказать, что переход на рубли происходит естественным образом», - комментирует Павел Анисимов, заместитель директора торговой недвижимости S.A. Ricci.

По мнению Александра Морозова, директора департамента консалтинга и оценки S.A. Ricci, вопрос дедолларизации на рынке коммерческой недвижимости следует рассмотреть отдельно на уровне новых и старых контрактов.

«С точки зрения новых сделок в 2015 г. во всех сегментах коммерческой недвижимости произошел массовый переход на рублевые ставки аренды или на фиксацию ставки и определения валютного коридора. В сегменте торговой недвижимости около 80% всех сделок заключается с процентом от товарооборота (иногда добавляется минимальная арендная ставка). Наметившиеся тенденции сохранятся и в 2016 г. В заявлении Минпромторга говорится о том, что «высокие ставки аренды это -  большая проблема для тех, кто реализует свой товар в розничных сетях». Видимо, речь идет в первую очередь о продовольственных сетях и сельскохозяйственной продукции, что связно с политикой импортозамещения и поддержкой отечественного производителя. Между тем продуктовые ритейлеры, как и многие другие торговые операторы, уже давно перешли на оплату аренды в процентах с товарооборота, который исчисляется в рублях. Если фиксированная ставка и присутствует, то она минимальна и не влияет на сотрудничество с производителями, в отличие от внутренних правил и политик ритейлеров. Таким образом, предложенная инициатива приобретает популистский характер, так как в действительности не способна улучшить положение «тех, кто реализует свой товар в розничных сетях», - комментирует Александр Морозов.

По мнению эксперта, наиболее принципиальным является вопрос пересмотра валютных контрактов, заключенных до декабря 2014 г. «Нужно понимать, что возможности собственников ограничены кредитными договорами. Как правило, объекты коммерческой недвижимости строились на долларовые кредиты (ставки по которым были ниже по сравнению с рублевыми, составляли от 3 до 6%). Долларовые кредиты девелоперы брали на срок от 10 до 20 лет. Многие высококачественные коммерческие объекты с высокой долларовой арендной ставкой были построены за счет валютных кредитов, поэтому пересмотру условий аренды зачастую препятствуют кредитные организации. Изменить условия договора в судебном порядке при надлежащем исполнении всех обязательств арендодателем нет оснований», - комментирует Александр Морозов.

По мнению экспертов S.A. Ricci, ценообразование должно регулироваться рыночным путем, а изменения условий контракта могут происходить только в договорном порядке или в рамках судебных решений. Принуждение собственников устанавливать ставки в рублях лишь усугубит и без того непростую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости.

«Законодательный запрет на валютное ценообразование с применением к уже заключенным договорам повлечет за собой вынужденный пересмотр действующих контрактов и судебные разбирательства, которые приведут к неисполнению кредитных обязательств, снижению инвестиционной стоимости объектов, череде банкротств и переходу целого ряда качественных объектов недвижимости в собственность кредиторов, часто являющихся международными финансовыми институтами, - комментирует Александр Морозов. - При этом, учитывая упавшую инвестиционную стоимость, собственники могут столкнуться с необходимостью передачи кредитору дополнительных активов для покрытия его убытка, и, следовательно, хозяина могут поменять не только конкретные объекты, но и целые компании. Безусловно, такое развитие событий окажет крайне негативное влияние на рынок коммерческой недвижимости и приведет к панике и недоверию инвесторов к рынку, оттоку капитала, снижению бизнес-активности, сокращению объемов нового строительства, снижению налоговых отчислений».  

 



 

 





иГРОКИ РЫНКА

Ricci

Богданов Алексей

Консалтинг и брокеридж

Ricci

Ricci

Герастовский Дмитрий

Ретейл

Связной

Ricci

Морозов Александр

журнал CRE 7(441)

Июль
Вышел из печати CRE №7 (441) Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Читайте в номере: АКТУАЛЬНО Ушли в коммерцию: перейдут ли инвесторы из жилой недвижимости в коммерческую? Эксперты журнала ожидают возвращения интереса к коммерческой недвижимости у игроков рынка, однако подчеркивают, что процесс этот не будет слишком активным. ТЕМА НОМЕРА Это моя поляна: как укрупнение сегмента девелопмента влияет на отрасль и отдельные ее направления. УПРАВЛЕНИЕ ...

Популярное

Источник: Kanzler
Экспертный анализ

Кодовое слово: как менялся дресс-код на рынке недвижимости

Лето-2024 стало одним из самых жарких в истории наблюдений, и семь из десяти компаний Москвы и Подмосковья, по данным SuperJob, смягчили дресс-код. При этом, многие сотрудники российских бизнесов поддерживают соблюдение стандартов даже летом: 36% опрошенных «Авито» считают, что носить прозрачную одежду на работе категорически нельзя, 31% против ношения маек, кроп-топов и «вещей с оголённой талией», 29% — шорт, но только на мужчинах. Ещё 26% не радуют тапочки или сланцы коллег, 22% респондентов-женщин – глубокие декольте, и только 31% респондентов не раздражает ничего. Ведущие эксперты российского рынка недвижимости, ритейла, логистики и индустрии гостеприимства вспомнили для CRE, как менялся дресс-код в отрасли за тридцать лет, и поделились, что можно, а что нельзя в их офисах и вне офисов (но в рабочее время) сегодня.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
22.07
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (15-21 июля)

Готовящаяся сделка Radius Group и Ozon, новый крупный склад под Уфой, новости Accent Capital, O1 Properties и У Aspace, блины в красноярской «Планете», крупные складские сделки в Петербурге и Москве, ход работ в Stone Ленинский, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке. 
21.07
Источник: SOK
Экспертный анализ

Наденьте это немедленно

38% сотрудников российских компаний всегда придерживаются правил дресс-кода, хотя он их и раздражает. 35% нарушали их, но очень редко, а 40% считают важным соблюдение дресс-кода в офисах в принципе. CRE продолжает серию летних публикаций о том, как менялся дресс-код на рынке недвижимости, в ритейле, логистике, индустрии гостеприимства и смежных сегментах.

Продолжение. Начало - здесь

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
23.07
Источник: cre.ru
Проект

«Гранель» построит склад для Ozon

Ozon займет склад, который построит «Гранель» в Новой Москве.
 
22.07
Источник: Пресс-служба Business Club
Игроки рынка

Business Club построит премиальный БЦ на Ходынке

Business Club презентовал бизнес-центр нового формата.

24.07
Источник: Pridex
Открытие

Штаб-квартира «Уральской Стали» переехала на Пресню

Головной офис одного из лидеров металлургического рынка площадью 4 тыс. кв. м реализован компанией Pridex на территории бывшего лакокрасочного завода братьев Мамонтовых.
23.07
Источник: CRE
Открытие

YoBody Fitness пришел на ЗИЛ

Фитнес займет свыше 1 900 кв. м в ТРЦ ЗУМ. 
22.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre