На вопросы сегодня отвечает Александр Вусов, руководитель Департамента оценки бизнеса и активов Консалтинговой группы «Апхилл».
- Как происходит процедура оспаривания земельных участков?
Опровергнуть кадастровую стоимость можно двумя путями – в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которые созданы при подразделениях Росреестра во всех субъектах РФ, и в суде. Однако для юридических лиц обращение в комиссию является обязательным этапом до начала судебного слушания. На практике редко удается решить дело на досудебном этапе – как правило, процентов 70 заявлений отклоняются. Стоит отметить, что во многом исход спора, в том числе и в суде, зависит от выбранной собственником оценочной компании – зачастую причиной отказа может служить ненадлежащее качество отчетов об оценке (это может быть несоответствие законам и стандартам, требованиям к оформлению документов, необоснованность применения оценочных подходов и методик, неверный подбор аналогов).
Далее с постановлением комиссии об отклонении заявления о пересмотре стоимости можно обращаться в суд. В принципе у суда нет оснований отклонить экспертное заключение, подтвержденное СРО. По нашей практике, большинство дел (процентов 80%) выигрываются именно по итогам судебного заседания.
- Стоит ли вообще оспаривать кадастровую стоимость?
Процедура оспаривания кадастровой стоимости - довольно сложная и затратная, а потому не всегда есть смысл ее начинать. Исходя из нашего опыта, заказов по переоценке стоимости объектов капитального строительства меньше – разница между кадастровой стоимостью зданий и определенной оценщиками рыночной небольшая, а иногда бывало и так, что расходы на весь судебный процесс не оправдывались или превышали оплату налога за несколько лет. Как правило, преобладают проекты по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков юридических лиц.
Начиная тяжбу, собственнику необходимо будет обратиться в первую очередь в оценочную компанию за отчетом, а возможно и экспертным заключением, к юристу. Помимо этого отчет об оценке нужно заверить в СРО и получить заключение, утверждающее правильность использованных оценщиком методик и полученных результатов. Стоимость отчета об оценке для суда в оценочной компании, конечно, зависит от сложности и площади участка, его местоположения, но в среднем может составлять 120 – 150 тыс. руб. По желанию заказчика специалист может присутствовать на заседании с целью защиты своего труда – это обойдется еще в 15 тыс. руб. (это касается повторного вызова эксперта в суд). Услуги СРО по экспертизе отчета могут достигать 60 – 95 тыс. руб., к этому добавится оплата юридической помощи. В сумме получается более 250 тыс. руб., а кроме того, велики и временные затраты – только в комиссии заявление обычно рассматривается в течение месяца, а в суде этот срок составляет порядка полугода или даже года.
Приведем два похожих примера из практики, но с разными результатами.
Кадастровая стоимость земельного участка для жилищного многоквартирного строительства с подземными автостоянками площадью 17 соток, расположенного в районе Красногорска, за 2012 год составляла 77 млн руб. По новой оценке эта сумма увеличилась до 230 млн руб., то есть почти в два с половиной раза. Соответственно изменился и налог – раньше собственник платил налог в размере примерно 230 тыс. руб. в год, а с 2015 г. он вырос до 690 тыс. руб. (величина коэффициента зависит от конкретного района, мы применили стандартную минимальную ставку в 0,3% для участков с таким назначением). Разница получается довольно существенная, поэтому бороться за права собственника в таком случае имеет смысл.
Данный проект по снижению стоимости прошел все этапы – получив отчет об оценке от сторонней компании и подтверждение от СРО, собственник обратился в комиссию, где последовал отказ. Затем в процессе рассмотрения дела в суде была назначена судебная экспертиза, которая определила рыночную стоимость земельного участка ниже кадастровой на 60% – в 87 млн руб. На основании заключения эксперта суд утвердил новую стоимость, и в итоге владелец существенно сократил расход на уплату ежегодного налога на имущество, а также сэкономил на налоге при потенциальной продаже объекта.
Приведем другой пример, где исход дела решился не в пользу собственника. Земельный участок под размещение автосалона и эксплуатации автосервисного комплекса, расположенный в районе Бибирево и имеющий площадь 40 га, по новой кадастровой оценке определен в 143 млн руб. Рассчитанная независимыми оценщиками рыночная стоимость его составила 90 млн руб., т.е. на 37% ниже. Результат был основан на подробном изучении рынка и сопоставлении объекта оценки с аналогами – соседними подобными участками с такой же стоимостью, как и определенная оценщиками. Т.е. было выявлено, что кадастровая стоимость объекта оценки сильно отличалась от средней по рынку. Однако комиссия отказала владельцу в снижении и обосновала свое решение несовершенством методики кадастровой оценки, обещая пересмотреть и пересчитать стоимости близлежащих объектов. После итогового заседания комиссии собственник не стал начинать судебную тяжбу.
