Ключевые ошибки при строительстве ТРЦ

PM-Департамент Colliers International выявил пять ключевых ошибок, совершаемых на разных стадиях строительства торгово-развлекательных центров, последствия которых могут усложнить финальную стадию подготовки ТРЦ к открытию и создать проблемы при последующей его эксплуатации. 
5417

PM-Департамент Colliers International выявил пять ключевых ошибок, совершаемых на разных стадиях строительства торгово-развлекательных центров, последствия которых могут усложнить финальную стадию подготовки ТРЦ к открытию и создать проблемы при последующей его эксплуатации. Чтобы минимизировать возможные риски при запуске ТРЦ, PM-Департамент Colliers International предлагает собственникам обращать внимание, насколько корректно ведутся работы в пяти разных областях при строительстве и подготовке ТРЦ к эксплуатации.

Один из нюансов – это адекватная оценка уникальности объекта и потенциала его УТП по сравнению с конкурентным окружением. «Каждый собственник, особенно если это его первый объект, считает свое детище уникальным. Это действительно так. Несмотря на то, что торговый центр – это наиболее консервативный вид недвижимости по сравнению, скажем с БЦ, в каждом объекте есть своя «изюминка», которая должна быть понятна уже на ранних стадиях развития объекта, – подчеркивает Андрей Филиппов, руководитель по Facility Management PM-Департамента Colliers International. – Типичное заблуждение собственника – делать ставку на те параметры, которые типичны для всех ТРЦ: локация, потенциальный арендный пул, удачно распланированные галереи и т.д. Чтобы понять и выделить именно свою «изюминку» для целевой аудитории, мало тщательно анализировать сам проект, надо еще и анализировать рынок, современные детали планировки, тренды конструктива и отделки, требования аудитории к комфортности, изучать предложения конкурентов, особенности их ТРЦ. И тогда за полгода до открытия, если УТП выделено правильно, оно начнет работать на привлечение интереса к ТРЦ». 

Второе заблуждение касается анализа текущего потребительского поведения. Оно провоцирует эксперименты с миксом арендаторов ради привлечения целевой аудитории разных ценовых, возрастных и социальных групп. «Ситуация последних лет стремительно меняется, и некая «идеальная» политика по формированию единого ценового арендного пула больше не работает, - отмечает Андрей Филиппов. – Миксовать арендаторов можно и нужно. Вопрос в том, как это делать. И насколько мы наблюдаем ситуацию, многие девелоперы находятся в растерянности. Сформировалось мнение, что если объект открывается, например, в таких престижных округах, как ЦАО или ЗАО или на престижных вылетных магистралях, то в таких торговых центрах можно смело миксовать «высокие» fashion-бренды для богатой целевой аудитории и дисконтные, или молодежные недорогие массовые марки. Позиция в целом правильная, но надо иметь четкое понимание их сочетаемости как по количеству магазинов разных сегментов, так и по степени внутренней конкуренции. И такая работа должна осуществляться весь период, пока идет привлечение арендаторов, чтобы за полгода до открытия выйти уже на тонкую настройку». 

Третий вопрос касается качества строительства ТРЦ, соответствия построенного и запроектированного. «Но даже если ТРЦ построен четко по проекту, это не означает, что ничего важного не упущено. За полгода до открытия могут быть выявлены любые недостатки, которые впоследствии могут помешать комфортному пребыванию в ТРЦ, – убежден Андрей Филиппов. – Они могут касаться любых инженерных систем или конструктива: узости галерей, недостаточного количества лифтов или эскалаторов, отсутствия или неправильного проектирования технических помещений. Чтобы избежать этого, в идеале желательно приглашать управляющую и эксплуатационную компанию в качестве консультанта на как можно более ранних стадиях, а на зрелых стадиях строительства объекта крайне желательно, чтобы УК осуществляла эксплуатационный надзор и аудит». 

По словам Андрея Филиппова, это еще одно типичное заблуждение – слишком поздний вход эксплуатирующей компании. За полгода же до открытия объекта, время, когда обычно собственник приглашает фасилити-компанию, глобально перестроить объект, добавить, например, недостающие воздухоотводы или расширить лифтовые шахты под стандарт поломоечной техники уже нельзя. В результате качественные предэксплуатационные и эксплуатационные работы могут оказаться более дорогостоящими, чем это было запланировано заранее.

Порядка 80% собственников предпочитают нанимать эксплуатирующую компанию практически перед самым вводом, когда ошибки инженерии и конструктива уже невозможно исправить. «Также, – говорит Андрей Филиппов, – большая удача для объекта, если управление и эксплуатация попадают в одни руки. Это и единая диспетчерезация, и единая методология управления объектом, и единая коммуникация между PM и FM- департаментами, и как следствие возможность оперативного реагирования и устранения тех неполадок, которые не были учтены за пять месяцев до открытия. Кроме того, прямая и одна из важнейших задач управляющей компании за полгода до открытия – это вывод арендаторов на подготовленные площадки для проведения ремонтных и технических работ под открытие своих магазинов. Прямая задача управляющей компании – составление графика этих работ, коммуникация с арендаторами, технический надзор и помощь, чтобы после открытия торгово-развлекательный центр был полностью готов к приему посетителей».

 

 



журнал CRE 5 (439)

Май
Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Вышел из печати CRE № 5 (439).   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ОТ ПОБЕДЫ К ПОБЕДЕ Фоторепортаж с церемонии премии   Тема номера ИНОГДА ОНИ ВОЗВРАЩАЮТСЯ? «Лихие 90-ые» нам не грозят   Мнение СКРЫТЫЕ РЕЗЕРВЫ РАЗВИТИЯ СКЛАДСКОГО РЫНКА Генеральный директор «Raven Russia» Игорь Богородов делится своим видением ситуации   Офисы В ЗОНУ КОМФОРТА Будущее офисного рынка – за сервисом   Индустрия го...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (10-16 июня)

ЦОД для ведущего маркетплейса, попытки продать ТРЦ Mari и Orlikov Plaza, новый формат для «Дикси», первые сделки в «РТС «Автозаводская», сделки в Дмитровском, «Вентуре» и Space 1 Меркурий, готовность БЦ «Фили Центр» - в нашей традиционной подборке за неделю.
16.06
Источник: WildTeam
Проект

В Подмосковье построят ЦОД на 15,8 тыс. кв. м

Центр обработки данных в Дубне возводится по проекту компании WildTeam для крупнейшего маркетплейса России.
13.06
Источник: CRE
Игроки рынка

«Леруа Мерлен» - теперь «Лемана ПРО»

Под этим брендом компания продолжит работу в России.
18.06
Источник: NF Group
Проект

В БЦ «Фили Центр» завершаются монолитные работы

Площадь офисного центра, расположенного на территории «Большого Сити», составляет более 25 тыс. кв. м. Завершение строительства БЦ запланировано на IV квартал 2024 года. Компания NF Group является эксклюзивным консультантом по продаже объекта.
13.06
Источник: CRE
Экспертный анализ

Нам года не беда: как живут торговые центры старше двадцати лет

По данным Nikoliers, из всего современного предложения торговых центров России сто восемнадцать объектов были открыты ранее 2004 года. Однако привлекательными и для арендаторов, и для покупателей из них остаются единицы. На большинство «возрастных» моллов намного существеннее, чем остальной рынок торговой недвижимости, повлияли пандемия коронавируса, уход иностранных игроков, растущее давление e-commerce, инфляция и изменение покупательского поведения. Ведущие российские эксперты вспоминают для CRE времена, когда для привлечения трафика не нужно было делать ничего, обсуждают, как в разные годы изменялись управление, позиционирование, пул арендаторов, место под солнцем на бизнес-картах, отношение к клиентскому опыту, и прогнозируют, кто сохранит место в топе гранд-объектов, а кто – продолжит работать по принципу «спасибо, что живой».

Текст: Максим Барабаш. Журнал CRE Retail
17.06
Источник: ПИК
Проект

ПИК построит технопарк на «Савеловской»

Технопарк «Густав» площадью 56 тыс. кв. м включает офисные помещения и помещения формата light industrial, а также исторические объекты площадью 3 500 кв. м, где, в частности, откроется музей Густава Листа. Открытие технопарка запланировано на 2026 год.
14.06
Источник: CRE
Аукцион

22 тыс. кв. м в БЦ Orlikov Plaza выставлены на продажу

За большую часть площадей расположенного в центре Москвы бизнес-центра хотят получить не менее 630 млн рублей.
13.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre