Ключевые ошибки при строительстве ТРЦ

PM-Департамент Colliers International выявил пять ключевых ошибок, совершаемых на разных стадиях строительства торгово-развлекательных центров, последствия которых могут усложнить финальную стадию подготовки ТРЦ к открытию и создать проблемы при последующей его эксплуатации. 
5612

PM-Департамент Colliers International выявил пять ключевых ошибок, совершаемых на разных стадиях строительства торгово-развлекательных центров, последствия которых могут усложнить финальную стадию подготовки ТРЦ к открытию и создать проблемы при последующей его эксплуатации. Чтобы минимизировать возможные риски при запуске ТРЦ, PM-Департамент Colliers International предлагает собственникам обращать внимание, насколько корректно ведутся работы в пяти разных областях при строительстве и подготовке ТРЦ к эксплуатации.

Один из нюансов – это адекватная оценка уникальности объекта и потенциала его УТП по сравнению с конкурентным окружением. «Каждый собственник, особенно если это его первый объект, считает свое детище уникальным. Это действительно так. Несмотря на то, что торговый центр – это наиболее консервативный вид недвижимости по сравнению, скажем с БЦ, в каждом объекте есть своя «изюминка», которая должна быть понятна уже на ранних стадиях развития объекта, – подчеркивает Андрей Филиппов, руководитель по Facility Management PM-Департамента Colliers International. – Типичное заблуждение собственника – делать ставку на те параметры, которые типичны для всех ТРЦ: локация, потенциальный арендный пул, удачно распланированные галереи и т.д. Чтобы понять и выделить именно свою «изюминку» для целевой аудитории, мало тщательно анализировать сам проект, надо еще и анализировать рынок, современные детали планировки, тренды конструктива и отделки, требования аудитории к комфортности, изучать предложения конкурентов, особенности их ТРЦ. И тогда за полгода до открытия, если УТП выделено правильно, оно начнет работать на привлечение интереса к ТРЦ». 

Второе заблуждение касается анализа текущего потребительского поведения. Оно провоцирует эксперименты с миксом арендаторов ради привлечения целевой аудитории разных ценовых, возрастных и социальных групп. «Ситуация последних лет стремительно меняется, и некая «идеальная» политика по формированию единого ценового арендного пула больше не работает, - отмечает Андрей Филиппов. – Миксовать арендаторов можно и нужно. Вопрос в том, как это делать. И насколько мы наблюдаем ситуацию, многие девелоперы находятся в растерянности. Сформировалось мнение, что если объект открывается, например, в таких престижных округах, как ЦАО или ЗАО или на престижных вылетных магистралях, то в таких торговых центрах можно смело миксовать «высокие» fashion-бренды для богатой целевой аудитории и дисконтные, или молодежные недорогие массовые марки. Позиция в целом правильная, но надо иметь четкое понимание их сочетаемости как по количеству магазинов разных сегментов, так и по степени внутренней конкуренции. И такая работа должна осуществляться весь период, пока идет привлечение арендаторов, чтобы за полгода до открытия выйти уже на тонкую настройку». 

Третий вопрос касается качества строительства ТРЦ, соответствия построенного и запроектированного. «Но даже если ТРЦ построен четко по проекту, это не означает, что ничего важного не упущено. За полгода до открытия могут быть выявлены любые недостатки, которые впоследствии могут помешать комфортному пребыванию в ТРЦ, – убежден Андрей Филиппов. – Они могут касаться любых инженерных систем или конструктива: узости галерей, недостаточного количества лифтов или эскалаторов, отсутствия или неправильного проектирования технических помещений. Чтобы избежать этого, в идеале желательно приглашать управляющую и эксплуатационную компанию в качестве консультанта на как можно более ранних стадиях, а на зрелых стадиях строительства объекта крайне желательно, чтобы УК осуществляла эксплуатационный надзор и аудит». 

По словам Андрея Филиппова, это еще одно типичное заблуждение – слишком поздний вход эксплуатирующей компании. За полгода же до открытия объекта, время, когда обычно собственник приглашает фасилити-компанию, глобально перестроить объект, добавить, например, недостающие воздухоотводы или расширить лифтовые шахты под стандарт поломоечной техники уже нельзя. В результате качественные предэксплуатационные и эксплуатационные работы могут оказаться более дорогостоящими, чем это было запланировано заранее.

Порядка 80% собственников предпочитают нанимать эксплуатирующую компанию практически перед самым вводом, когда ошибки инженерии и конструктива уже невозможно исправить. «Также, – говорит Андрей Филиппов, – большая удача для объекта, если управление и эксплуатация попадают в одни руки. Это и единая диспетчерезация, и единая методология управления объектом, и единая коммуникация между PM и FM- департаментами, и как следствие возможность оперативного реагирования и устранения тех неполадок, которые не были учтены за пять месяцев до открытия. Кроме того, прямая и одна из важнейших задач управляющей компании за полгода до открытия – это вывод арендаторов на подготовленные площадки для проведения ремонтных и технических работ под открытие своих магазинов. Прямая задача управляющей компании – составление графика этих работ, коммуникация с арендаторами, технический надзор и помощь, чтобы после открытия торгово-развлекательный центр был полностью готов к приему посетителей».

 

 



журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: CRE
Аукцион

БЦ Pulkovo Sky готовы отдать за 4 млрд рублей

Торги по продаже бизнес-центра класса А площадью 50 тыс. кв. м пройдут 28 мая в форме голландского аукциона (на понижение). Начальная цена - 5,56 млрд, минимальная - 4,06 млрд рублей.
28.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03
Источник: «А101»
Проект

«А101» начала продавать офисы в третьей очереди «Прокшино»

На рынок выведена следующая очередь бизнес-квартала «Прокшино». 
 
26.03
Источник: CRE
Проект

Hutton получил площадку под Light Industrial

Девелопер планирует построить промышленный технопарк на участке площадью 0,86га в Новокосине.
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre