Ключевые ошибки при строительстве ТРЦ

PM-Департамент Colliers International выявил пять ключевых ошибок, совершаемых на разных стадиях строительства торгово-развлекательных центров, последствия которых могут усложнить финальную стадию подготовки ТРЦ к открытию и создать проблемы при последующей его эксплуатации. 

PM-Департамент Colliers International выявил пять ключевых ошибок, совершаемых на разных стадиях строительства торгово-развлекательных центров, последствия которых могут усложнить финальную стадию подготовки ТРЦ к открытию и создать проблемы при последующей его эксплуатации. Чтобы минимизировать возможные риски при запуске ТРЦ, PM-Департамент Colliers International предлагает собственникам обращать внимание, насколько корректно ведутся работы в пяти разных областях при строительстве и подготовке ТРЦ к эксплуатации.

Один из нюансов – это адекватная оценка уникальности объекта и потенциала его УТП по сравнению с конкурентным окружением. «Каждый собственник, особенно если это его первый объект, считает свое детище уникальным. Это действительно так. Несмотря на то, что торговый центр – это наиболее консервативный вид недвижимости по сравнению, скажем с БЦ, в каждом объекте есть своя «изюминка», которая должна быть понятна уже на ранних стадиях развития объекта, – подчеркивает Андрей Филиппов, руководитель по Facility Management PM-Департамента Colliers International. – Типичное заблуждение собственника – делать ставку на те параметры, которые типичны для всех ТРЦ: локация, потенциальный арендный пул, удачно распланированные галереи и т.д. Чтобы понять и выделить именно свою «изюминку» для целевой аудитории, мало тщательно анализировать сам проект, надо еще и анализировать рынок, современные детали планировки, тренды конструктива и отделки, требования аудитории к комфортности, изучать предложения конкурентов, особенности их ТРЦ. И тогда за полгода до открытия, если УТП выделено правильно, оно начнет работать на привлечение интереса к ТРЦ». 

Второе заблуждение касается анализа текущего потребительского поведения. Оно провоцирует эксперименты с миксом арендаторов ради привлечения целевой аудитории разных ценовых, возрастных и социальных групп. «Ситуация последних лет стремительно меняется, и некая «идеальная» политика по формированию единого ценового арендного пула больше не работает, - отмечает Андрей Филиппов. – Миксовать арендаторов можно и нужно. Вопрос в том, как это делать. И насколько мы наблюдаем ситуацию, многие девелоперы находятся в растерянности. Сформировалось мнение, что если объект открывается, например, в таких престижных округах, как ЦАО или ЗАО или на престижных вылетных магистралях, то в таких торговых центрах можно смело миксовать «высокие» fashion-бренды для богатой целевой аудитории и дисконтные, или молодежные недорогие массовые марки. Позиция в целом правильная, но надо иметь четкое понимание их сочетаемости как по количеству магазинов разных сегментов, так и по степени внутренней конкуренции. И такая работа должна осуществляться весь период, пока идет привлечение арендаторов, чтобы за полгода до открытия выйти уже на тонкую настройку». 

Третий вопрос касается качества строительства ТРЦ, соответствия построенного и запроектированного. «Но даже если ТРЦ построен четко по проекту, это не означает, что ничего важного не упущено. За полгода до открытия могут быть выявлены любые недостатки, которые впоследствии могут помешать комфортному пребыванию в ТРЦ, – убежден Андрей Филиппов. – Они могут касаться любых инженерных систем или конструктива: узости галерей, недостаточного количества лифтов или эскалаторов, отсутствия или неправильного проектирования технических помещений. Чтобы избежать этого, в идеале желательно приглашать управляющую и эксплуатационную компанию в качестве консультанта на как можно более ранних стадиях, а на зрелых стадиях строительства объекта крайне желательно, чтобы УК осуществляла эксплуатационный надзор и аудит». 

По словам Андрея Филиппова, это еще одно типичное заблуждение – слишком поздний вход эксплуатирующей компании. За полгода же до открытия объекта, время, когда обычно собственник приглашает фасилити-компанию, глобально перестроить объект, добавить, например, недостающие воздухоотводы или расширить лифтовые шахты под стандарт поломоечной техники уже нельзя. В результате качественные предэксплуатационные и эксплуатационные работы могут оказаться более дорогостоящими, чем это было запланировано заранее.

Порядка 80% собственников предпочитают нанимать эксплуатирующую компанию практически перед самым вводом, когда ошибки инженерии и конструктива уже невозможно исправить. «Также, – говорит Андрей Филиппов, – большая удача для объекта, если управление и эксплуатация попадают в одни руки. Это и единая диспетчерезация, и единая методология управления объектом, и единая коммуникация между PM и FM- департаментами, и как следствие возможность оперативного реагирования и устранения тех неполадок, которые не были учтены за пять месяцев до открытия. Кроме того, прямая и одна из важнейших задач управляющей компании за полгода до открытия – это вывод арендаторов на подготовленные площадки для проведения ремонтных и технических работ под открытие своих магазинов. Прямая задача управляющей компании – составление графика этих работ, коммуникация с арендаторами, технический надзор и помощь, чтобы после открытия торгово-развлекательный центр был полностью готов к приему посетителей».

 

 



иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

Colliers International

журнал CRE 13-14 (349-350)

1.07-31.08.2019
Гипер-: реанимация vs эвтаназия «Ашан» может сократить присутствие в формате гипермаркета в России, другие игроки не исключают, что ритейлер может вообще уйти из страны. Эксперты убеждены, что дело – в кардинальном изменении за посткризисные пять лет покупательского поведения и катастрофическом спаде популярности формата гипермаркета вообще. Потеря доверия Во время экономического форума в Петербурге в кулуарах обсуждались все болезни новой России последних двадцат...

Популярное

Открытие

Starbucks открыл 100 кофейню в Москве

На территории БЦ «Немецкий центр» начала работу юбилейная кофейня Starbucks в Москве.
18.07
Открытие

«Сырная долина» приняла первых резидентов

В сырном кластере в Дмитровском городском округе Московской области началось строительство первых четырех заводов.
17.07
Игроки рынка

БЦ «Невская Ратуша» заполнен на 100%

Компания «Галс-Девелопмент» реализовала 100% офисных площадей БЦ «Невская Ратуша».
17.07
Проект

SOK откроет коворкинги в Израиле и США

Игорь Рыбаков, владелец одного из крупнейших операторов гибких офисов SOK, запускает проект за пределами России. Первый коворкинг откроется в Израиле уже в конце этого года, затем может появиться еще пять проектов.
18.07
Переговоры

Почта-банк ищет штаб-квартиру

Почта-банк рассматривает варианты аренды офиса в БЦ «Кругозор» и коворкинге «Ключ».
19.07
Открытие

В «ЦДМ на Лубянке» открылась Гастрогалерея

В «Центральном Детском Магазине на Лубянке» появилось новое гастрономическое пространство, где представлены 13 кухонь мира.
19.07
Сделка

В «Интертерминал» пришел новый арендатор

Производитель и дистрибьютор бытовой техники арендовал склад в Московском районе Санкт-Петербурга.
18.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre