Ключевые ошибки при строительстве ТРЦ

PM-Департамент Colliers International выявил пять ключевых ошибок, совершаемых на разных стадиях строительства торгово-развлекательных центров, последствия которых могут усложнить финальную стадию подготовки ТРЦ к открытию и создать проблемы при последующей его эксплуатации. 
5636

PM-Департамент Colliers International выявил пять ключевых ошибок, совершаемых на разных стадиях строительства торгово-развлекательных центров, последствия которых могут усложнить финальную стадию подготовки ТРЦ к открытию и создать проблемы при последующей его эксплуатации. Чтобы минимизировать возможные риски при запуске ТРЦ, PM-Департамент Colliers International предлагает собственникам обращать внимание, насколько корректно ведутся работы в пяти разных областях при строительстве и подготовке ТРЦ к эксплуатации.

Один из нюансов – это адекватная оценка уникальности объекта и потенциала его УТП по сравнению с конкурентным окружением. «Каждый собственник, особенно если это его первый объект, считает свое детище уникальным. Это действительно так. Несмотря на то, что торговый центр – это наиболее консервативный вид недвижимости по сравнению, скажем с БЦ, в каждом объекте есть своя «изюминка», которая должна быть понятна уже на ранних стадиях развития объекта, – подчеркивает Андрей Филиппов, руководитель по Facility Management PM-Департамента Colliers International. – Типичное заблуждение собственника – делать ставку на те параметры, которые типичны для всех ТРЦ: локация, потенциальный арендный пул, удачно распланированные галереи и т.д. Чтобы понять и выделить именно свою «изюминку» для целевой аудитории, мало тщательно анализировать сам проект, надо еще и анализировать рынок, современные детали планировки, тренды конструктива и отделки, требования аудитории к комфортности, изучать предложения конкурентов, особенности их ТРЦ. И тогда за полгода до открытия, если УТП выделено правильно, оно начнет работать на привлечение интереса к ТРЦ». 

Второе заблуждение касается анализа текущего потребительского поведения. Оно провоцирует эксперименты с миксом арендаторов ради привлечения целевой аудитории разных ценовых, возрастных и социальных групп. «Ситуация последних лет стремительно меняется, и некая «идеальная» политика по формированию единого ценового арендного пула больше не работает, - отмечает Андрей Филиппов. – Миксовать арендаторов можно и нужно. Вопрос в том, как это делать. И насколько мы наблюдаем ситуацию, многие девелоперы находятся в растерянности. Сформировалось мнение, что если объект открывается, например, в таких престижных округах, как ЦАО или ЗАО или на престижных вылетных магистралях, то в таких торговых центрах можно смело миксовать «высокие» fashion-бренды для богатой целевой аудитории и дисконтные, или молодежные недорогие массовые марки. Позиция в целом правильная, но надо иметь четкое понимание их сочетаемости как по количеству магазинов разных сегментов, так и по степени внутренней конкуренции. И такая работа должна осуществляться весь период, пока идет привлечение арендаторов, чтобы за полгода до открытия выйти уже на тонкую настройку». 

Третий вопрос касается качества строительства ТРЦ, соответствия построенного и запроектированного. «Но даже если ТРЦ построен четко по проекту, это не означает, что ничего важного не упущено. За полгода до открытия могут быть выявлены любые недостатки, которые впоследствии могут помешать комфортному пребыванию в ТРЦ, – убежден Андрей Филиппов. – Они могут касаться любых инженерных систем или конструктива: узости галерей, недостаточного количества лифтов или эскалаторов, отсутствия или неправильного проектирования технических помещений. Чтобы избежать этого, в идеале желательно приглашать управляющую и эксплуатационную компанию в качестве консультанта на как можно более ранних стадиях, а на зрелых стадиях строительства объекта крайне желательно, чтобы УК осуществляла эксплуатационный надзор и аудит». 

По словам Андрея Филиппова, это еще одно типичное заблуждение – слишком поздний вход эксплуатирующей компании. За полгода же до открытия объекта, время, когда обычно собственник приглашает фасилити-компанию, глобально перестроить объект, добавить, например, недостающие воздухоотводы или расширить лифтовые шахты под стандарт поломоечной техники уже нельзя. В результате качественные предэксплуатационные и эксплуатационные работы могут оказаться более дорогостоящими, чем это было запланировано заранее.

Порядка 80% собственников предпочитают нанимать эксплуатирующую компанию практически перед самым вводом, когда ошибки инженерии и конструктива уже невозможно исправить. «Также, – говорит Андрей Филиппов, – большая удача для объекта, если управление и эксплуатация попадают в одни руки. Это и единая диспетчерезация, и единая методология управления объектом, и единая коммуникация между PM и FM- департаментами, и как следствие возможность оперативного реагирования и устранения тех неполадок, которые не были учтены за пять месяцев до открытия. Кроме того, прямая и одна из важнейших задач управляющей компании за полгода до открытия – это вывод арендаторов на подготовленные площадки для проведения ремонтных и технических работ под открытие своих магазинов. Прямая задача управляющей компании – составление графика этих работ, коммуникация с арендаторами, технический надзор и помощь, чтобы после открытия торгово-развлекательный центр был полностью готов к приему посетителей».

 

 



журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (14-20 апреля)

ЛСР откроет санаторий, в Петербурге появится свой "Сити", MR Group запускает MR Office, крупные складские сделки закрыты в Воронеже и Москве, CORE.XP открывает новое направление, а GSS Cosmetics оцифровывается. Эти новости, а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю.
20.04
Источник: FASHION HOUSE Group
Экспертный анализ

Долгая дорога в думах: почему покупатели так ждут возвращения иностранных брендов

Несмотря на отчёты об «окончательном обрусении рынка», курсе на «покупай российское», «обиде на иностранцев», возвращения транснациональных игроков, по данным опросов и обсуждений в соцсетях, очень ждут многие россияне. И хотя пока никто и никуда возвращаться не собирается (единичные заявления – не в счёт), потребительские настроения через три года после «великого исхода» иностранных компаний очевидны, а основная претензия покупателей к «заменителям» – не только и не столько рост цен, но рост цен при массовом же падении качества под девизом «при всём богатстве выбора другой альтернативы нет».

Начало. О том, почему в случае возвращения в страну иностранных бизнесов основным конкурентным преимуществом российских игроков станут качество клиентского опыта и локальная экспертиза, читайте в следующем материале.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
17.04
Источник: Пресс-служба «Кристалл»
Проект

В Хосте откроют санаторий «Кристалл»

В Сочи впервые за 25 лет открывается новый санаторий «Кристалл», построенный с нуля.
 
15.04
Источник: cre.ru
Проект

«Санкт-Петербург Сити» определился с концепцией

Разработана концепция общественно-делового центра «Санкт-Петербург Сити».
 
17.04
Источник: MR Group
Игроки рынка

MR Group запускает направление MR Office

Портфель нового направления включает 2.1 млн кв. м коммерческой недвижимости под единым брендом.
17.04
Источник: RBNA
Сделка

ПАРК М-4 принял маркетплейс

Один из самых крупных маркетплейсов России стал резидентом логистического комплекса ПАРК М-4.
 
17.04
Источник: CRE
Экспертный анализ

Гости сезона: как российские отельеры готовятся к майским праздникам и лету

Несмотря на повышение цен в гостиницах и апартаментах  некоторых регионов в 2-3 раза, туристический сезон-2025 в России снова будет назван «рекордным», а клиентов хватит всем, убеждены эксперты. Правда, уже на майских праздниках игрокам предстоит работать с учётом вступивших в силу законодательных и других изменений. Кроме того, ожидается новая редакция закона о туризме, и очередные инициативы по регулированию отрасли могут внедряться уже с колёс. 

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
15.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre