На вопросы сегодня отвечает Алена Кучер, партнер международной юридической фирмы «Дебевойз энд Плимптон ЛЛП», доцент кафедры гражданского права юридического факультета МГУ имени М.В. Ломоносова.
– Что делать арендаторам, заключившим договор аренды, номинированный в иностранной валюте, в условиях тяжелой экономической ситуации?
На фоне резкой девальвации рубля арендаторы стали все чаще вести с арендодателями переговоры о снижении арендной платы, фиксации курса валют или переходе к рублевым ставкам.
При этом в большинстве своем договоры аренды, заключенные на рынке коммерческой недвижимости, не содержат права арендатора отказаться от договора аренды в одностороннем порядке или освободить занимаемые площади без каких-либо компенсаций и (или) иных возмещений арендодателю.
В связи с этим арендаторы инициируют судебные разбирательства, в которых часто пытаются сослаться на форс-мажорные обстоятельства (п. 3 ст. 401 ГК РФ) или существенное изменение обстоятельств (п. 2 ст. 451 ГК РФ), чтобы обосновать необходимость изменения или расторжения договора или отсутствие ответственности за неуплату арендной платы. Однако необходимо принимать во внимание, что в соответствии с устоявшейся судебной практикой суды отказывают арендатору как в одном, так и в другом случае.
Таким образом, сторонам остается только договариваться об изменении или расторжении договора аренды. Арендатор не может понудить арендодателя к заключению такого соглашения, но может предложить в обмен на снижение арендной ставки выгодные для арендодателя условия (например, предоплату большей части арендной платы или продление срока аренды). Арендатору также можно посоветовать обращать особое внимание на текст любой переписки между сторонами, так как он в ряде случаев может представлять собой признание фактов и (или) обстоятельств арендодателем, на которые арендатор затем может ссылаться в суде.
– Может ли арендатор, заключивший договор аренды, номинированный в иностранной валюте, изменить или расторгнуть его, сославшись на ст. 451 ГК РФ («Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств»), в связи с тяжелой экономический ситуацией?
– Как уже было отмечено, суды отказывают арендаторам, заключившим договоры аренды в иностранной валюте, в изменении или расторжении договора со ссылкой на существенное изменение обстоятельств, связанных с тяжелой экономической ситуацией. Существует устоявшаяся практика судов (поддержанная Высшим Арбитражным Судом РФ) о том, что арендатор, вступая в договорные отношения и осуществляющий предпринимательскую деятельность, должен предвидеть возможность ухудшения экономической ситуации и учитывать этот риск при согласовании ставок арендной платы и валюты таких ставок.
– Какие последние тенденции намечаются в судебной практике по расторжению и изменению договоров аренды, номинированных в иностранной валюте?
– Попытки арендаторов расторгнуть договоры аренды в судебном порядке в связи с резким ростом курса валют являются практически безуспешными. Основными позициями судов относительно возможности расторжения договора аренды в таком случае являются следующие:
· резкое изменение курсов валют и рост инфляции не может быть основанием для расторжения договора аренды арендатором в связи с существенным изменением обстоятельств в соответствии со ст. 451 ГК РФ (например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 6 ноября 2015 г. № Ф05-15009/2015 по делу № А40-67481/2015, Решения Арбитражного суда г. Москвы от 31 июля 2015 г. по делу № А40-40300/15; от 31 августа 2015 г. по делу № А40-92004/15; от 14 августа 2015 г. по делу № А40-22624/2015 и т.д.);
· досрочное освобождение арендатором арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (например, Определение Верховного Суда РФ от 30 июля 2015 г. № 305-ЭС15-8055 по делу № А41-37997/14; Определения Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 апреля 2014 г. № ВАС-5068/14 по делу № А40-29126/2013 и от 31 июля 2013 г. № ВАС-9513/13 по делу № А04-6503/2012).
Однако следует отметить, что 1 февраля 2016 г. было вынесено интересное решение Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-83845/2015, которым было удовлетворено требование арендатора о внесении изменений в номинированный в иностранной валюте договор аренды о том, что для целей расчета арендной платы курс доллара США не может быть выше или ниже определенного значения (так называемая валютная оговорка, устанавливающая валютный коридор для сторон).
Исковые требования были обоснованы существенным изменением обстоятельств со ссылкой на ст. 451 ГК РФ. Суд, следуя устоявшемуся в судебной практике подходу, отказал истцу в расторжении договора аренды на данном основании. Но, несмотря на это, суд счел возможным удовлетворить требование истца об изменении договора аренды на основании принципа добросовестности и недопустимости злоупотребления правом, признав, что размер арендной платы не должен превышать обычных рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных помещений.
Однако указанное решение было отменено в апелляционной инстанции (Постановление Девятого Арбитражного Апелляционного Суда от 29 марта 2016 г.), который указал, что изменение курсов валют не является изменившимся существенным обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора в судебном порядке, т.к. стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в том числе резкий рост курса доллара по отношению к рублю.
