Дело Вымпелкома: станет ли рынок коммерческой аренды рублевым?

Февраль ознаменовался важным событием для российского рынка коммерческой недвижимости: Арбитражный суд города Москвы наконец опубликовал полный текст резонансного решения по иску ПАО «Вымпел-Коммуникации» (Вымпелком) к ПАО «Тизприбор» (Тизприбор), в рамках которого суд внес изменения в договор аренды и установил верхнюю и нижнюю границы курса доллара США, который должен использоваться сторонами для расчета рублевого эквивалента номинированной в долларах США арендной платы.


5245

Февраль ознаменовался важным событием для российского рынка коммерческой недвижимости: Арбитражный суд города Москвы наконец опубликовал полный текст резонансного решения по иску ПАО «Вымпел-Коммуникации» (Вымпелком) к ПАО «Тизприбор» (Тизприбор), в рамках которого суд внес изменения в договор аренды и установил верхнюю и нижнюю границы курса доллара США, который должен использоваться сторонами для расчета рублевого эквивалента номинированной в долларах США арендной платы.

Подробности - в материале Сергея Трахтенберга, партнера, руководителя российской практики Dentons в области недвижимости, и Арташеса Оганова, юриста, руководителя российской практики Dentons в области аренды недвижимости.

Суть спора

Вымпелком как арендатор по долгосрочному договору аренды подал иск к Тизприбору как арендодателю о расторжении договора аренды и внесении изменений в указанный договор. По условиям арендная плата уплачивалась в виде рублевого эквивалента согласованной сторонами долларовой суммы, который рассчитывался по официальному курсу ЦБ РФ на дату платежа. Помимо прочего, Вымпелком потребовал в своем исковом заявлении включить в действующий договор положение о «валютном коридоре», согласно которому:

(i) если на дату платежа официальный курс рубля к доллару США составит менее 30 рублей, то платеж арендной платы должен производиться по курсу 30 рублей за один доллар США; и

(ii) если на дату платежа официальный курс рубля к доллару США превысит 42 рубля, то арендная плата по договору будет уплачиваться по курсу 42 рубля за один доллар США.

Позиция Вымпелкома

В основу требований Вымпелкома о расторжении договора аренды и внесении изменений в него легли следующие аргументы:

(i) в период с даты предварительного договора, предусматривавшего заключение долгосрочного договора аренды, до момента подписания указанного долгосрочного договора в 2009 г. официальный курс доллара США не превышал 32 рублей;

(ii) арендатор согласился на условия об оплате аренды, учитывая, что Банк России устанавливал валютный коридор в виде верхней и нижней границы курса рубля к доллару США и корректировал курс рубля путем валютных интервенций. В ноябре 2014 г. Банк России упразднил механизм корректировки курса рубля, из которого исходил арендатор при заключении договора, что повлекло за собой падение курса рубля и увеличение рублевой стоимости аренды в 2,5 раза по сравнению с моментом согласования условий оплаты арендной платы;

(iii) изменение валютной политики Банка России, а также введение экономических санкций в отношении России не позволяют арендатору прогнозировать стоимость аренды. Все указанные выше обстоятельства должны в совокупности признаваться существенным изменением обстоятельств, из которых исходил Вымпелком при подписании договора аренды.

Приведенные аргументы в целом типичны для исков о внесении изменений либо расторжении договоров в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Отличие состоит в том, что Вымпелком ссылается не непосредственно на падение курса рубля, повлекшее увеличение арендных платежей, а на изменение валютной политики Банка России (в дополнение к введенным в отношении России экономическим санкциям), которое стороны не могли предвидеть в момент заключения договора как непреодолимое обстоятельство, не позволяющее Вымпелкому в настоящий момент прогнозировать расходы на аренду. По всей видимости, такой выбор аргументации связан с тем, что сложившаяся судебная практика не признает резкие изменения обменного курса рубля существенно изменившимися обстоятельствами

Изменение политики Банка России не является существенным изменением обстоятельств

По итогам рассмотрения дела суд отказался расторгнуть договор, однако удовлетворил требование о включении в него валютного коридора и, таким образом, установил максимальный рублевый размер арендной платы по договору.

Отказ в расторжении договора основан на стандартных аргументах для дел, в которых одна из сторон требует изменить или расторгнуть договор в связи с падением курса рубля как существенным изменением обстоятельств. Представленная судом мотивировка соответствует устойчивой практике отказных решений по аналогичным требованиям, сформировавшейся на основании решений ВАС РФ и применявшейся в том числе после экономического кризиса 2008 г.:

(i) истец основывает требования о расторжении договора на изменении курса валюты;

(ii) изменение курса валюты не относится к числу обстоятельств, которые невозможно предвидеть;

(iii) изменение денежно-кредитной и валютной политики Правительства Российской Федерации и Банка России также не является существенным изменением обстоятельств, дающим право на расторжение договора (при этом аргумент касательно введения экономических санкций суд оставил без оценки);

(iv) номинирование платежей в иностранной валюте предполагает риск изменения курса, который Вымпелком принял на себя как предпринимательский риск.

Аргументация суда

Фактически отвергнув аргументы, представленные Вымпелкомом, странным образом суд удовлетворил его требование о внесении изменений в договор, положив в основу своего решения абсолютно иные доводы, по всей видимости, не указанные в исковом заявлении:

(i) никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения;

(ii) в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ «О свободе договора и ее пределах» суд, оценивая добросовестность действий стороны, исходит из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, и, в случае установления недобросовестного поведения, может применить меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения;

(iii) размер арендной платы не должен превышать обычных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных помещений в данной местности;

(iv) значительное превышение рыночной стоимости арендной платы может повлечь за собой неосновательное обогащение на стороне арендодателя;

(v) из экспертных заключений следует, что арендная плата, уплачиваемая Вымпелкомом, превышает рыночные величины арендной платы за пользование аналогичными помещениями;

(vi) в целях соблюдения баланса имущественных интересов сторон суд удовлетворяет требования Вымпелкома и вносит изменения в договор аренды, устанавливая валютный коридор для расчета рублевого эквивалента арендной платы;

(vii) суд устанавливает пределы курса доллара США, исходя из предложений Вымпелкома и отсутствия вариантов конвертации валюты со стороны Тизприбора.

Следуя логике суда, Тизприбор вел себя недобросовестно, отказывая Вымпелкому в согласовании внесения изменений в условия расчета арендной платы и получая завышенную арендную плату по сравнению со среднерыночными ставками, что, по смыслу Постановления Пленума ВАС РФ «О свободе договора и ее пределах», дает суду право применить меры, обеспечивающие защиту интересов Вымпелкома как добросовестной стороны. При этом в тексте прямо не сказано о недобросовестности Тизприбора.

Сформулированная судом правовая позиция, с точки зрения закона и логики, является очень спорной. Как следует из мотивировочной части решения, суд полностью отверг доводы Вымпелкома и сформулировал свое обоснование иска, помимо прочего, сделав акцент на Постановлении Пленума ВАС РФ «О свободе договора и ее пределах». Важно отметить, что ряд ключевых выводов суда не содержит конкретных ссылок, как того требует АПК РФ, на законы и другие нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд. Эти и другие обстоятельства дают серьезные основания полагать, что в апелляции данное решение может быть отменено либо существенно изменено.

Единичное одиозное решение или прецедент?

Известно, что Тизприбор подал апелляционную жалобу на решение суда, не дожидаясь публикации решения в полном объеме. Если взбудоражившее рынок решение по делу Вымпелкома будет поддержано вышестоящими судами, такой прецедент может повлечь массовые иски арендаторов и окончательно сделать рынок российской коммерческой аренды рублевым.  Кроме того, не секрет, что в свете падения курса рубля многие арендодатели шли на уступки арендаторам и устанавливали валютные коридоры – пока неясно, может ли новая практика коснуться таких договоров, если арендаторы начнут предъявлять требования о дополнительном снижении ранее согласованного максимального курса доллара, и вообще как и кем должен определяться такой максимальный курс.

Рассматриваемое судебное решение, если оно не будет отменено, может также послужить основанием для пересмотра других договоров с оплатой, привязанной к иностранной валюте (например, кредитные договоры, договоры поставки, подряда и т.д.).  

Очевидно, что от дела Вымпелкома во многом зависит, начнется ли на российском рынке волна попыток пересмотра валютных договоров. При этом следует отметить, что принятие единичных неординарных судебных актов далеко не всегда служит началом формирования новой судебной практики. Порой такие судебные решения так и остаются единичными случаями.

 



иГРОКИ РЫНКА

Ретейл

Вымпелком

журнал CRE 20 (398)

ноябрь 2
 CRE №20 (398) ноябрь 2 Номер выпущен при поддержке  Raven Russia www.rrpa.ru CBRE www.cbre.ru В НОМЕРЕ: Тема номера ВРЕМЕНА КОДА   Опрос ПРОДУКТ НЕПРОТИВЛЕНИЯ СТОРОН   Тренды ТЦ ЭПОХИ ВОЗРОЖДЕНИЯ   Классификация ОФИСЫ ЛИШАТСЯ БУКВЫ «С»   Тенденции ЗДРАВСТВУЙТЕ   Ре ПОЛУОСТРОВ ГРИНВИЧ, ЛОНДОН, ВЕЛИКОБРИТАНИЯ  ...

Популярное

Сделка

Торговать в «Сокольниках» больше негде

По итогам сентября в одноименном торговом центре осталось только 3% свободных площадей. Последние площади заняли магазины косметики, одежды, нижнего белья, а также точки общепита, барбершоп и табак.
22.11
Игроки рынка

Выручка Colliers за три месяца составила миллиард долларов

Компания опубликовала финансовые результаты за III квартал 2021 г.

26.11
Открытие

В Нижнем Новгороде открыли ТРЦ OCEANIS Mall

Общая площадь торгового центра составляет более 60 тыс. кв. м, арендопригодная – 35 тыс. кв. м.
25.11
Назначения

Анастасия Корневич поможет Accent Capital со складами

Она назначена на должность директора департамента логистической недвижимости инвестиционной компании.
25.11
Аукцион

Банк «Открытие» продает особняк у Садового кольца

Площадь здания, расположенного в пешей доступности от станции метро «Сухаревская» составляет 2785 кв. м.

26.11
Игроки рынка

Интернет идет в регионы

Крупнейший российский интернет-магазин собирается построиться в Ставропольском крае, Рязанской, Самарской и Владимирской областях.
22.11
Сделка

Ozon арендовал 15000 кв. м складов

Консультантом выступила компания Herzen.
24.11

подпишись НА эксклюзивные новости cre