Что заставляет арендаторов переезжать в другие офисы?

Несмотря на существенное падение спроса на офисную недвижимость с начала кризиса, новые договоры на аренду площадей в бизнес-центрах столицы заключались регулярно. При этом большинство из проходящих сделок были ротационными. 
5866

Несмотря на существенное падение спроса на офисную недвижимость с начала кризиса, новые договоры на аренду площадей в бизнес-центрах столицы заключались регулярно. При этом большинство из проходящих сделок были ротационными. Эксперты ГК «ЭКООФИС» изучили структуру спроса на офисы среднего ценового сегмента за последние полтора года и выяснили причины массового переезда компаний из одних БЦ в другие в разные периоды кризиса.

Первая половина 2015 г.: снижение расходов

Наступивший в стране кризис стал серьезным испытанием для бизнеса, поэтому многим компаниям пришлось существенно оптимизировать свои расходы. После резкого скачка доллара в конце 2014 г. для большинства компаний расходы на аренду помещений в бизнес-центрах класса А и В+, где ставки были традиционно номинированы в валюте, выросли почти на 30%. Для того чтобы оптимизировать свои расходы, арендаторы договаривались с собственниками офисных центров о переходе на рублевые ставки либо долларовые, но по фиксированному курсу. Или, в крайнем случае, пытались получить хорошие скидки. Если же этого не получалось, арендаторы переезжали в БЦ более низкого класса.

«По нашим данным, около 20-25% компаний за первую половину 2015 г. сменили свои офисы класса В+ и В на качественный С-класс, - рассказывает Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС». – В премиальном сегменте ситуация была похожая». В итоге с начала года заполняемость объектов класса А и В+ упала на 25-35%, в то время, как в офисных центрах класса В- и С, где ставки были изначально в рублях, вакансия выросла всего на 5-15%. Также наступивший в стране кризис вынудил многие компании оптимизировать свой штат, что в дальнейшем стало причиной для переезда в более компактные по площади офисы. Таким образом, основным лейтмотивом сделок в первой половине 2015 г. стала экономия бюджетов.

Вторая половина 2015 г.: «погоня за услугами и акциями»

Во второй половине прошлого года ситуация начала меняться. «Падение» рынка офисной недвижимости замедлилось. Несмотря на то что сделки проходили регулярно, общий объем вакантных площадей практически не менялся. «Все дело в том, что в связи с кризисом новые компании на рынке практически не появлялись, а существующие – заморозили свое развитие, - поясняет Андрей Ковалев. – В результате общее количество арендаторов в офисном сегменте не увеличивалось. Так что все абсолютное большинство сделок на этом рынке происходило за счет «переманивания» клиентов у конкурентов». Поэтому «заполнение» одного офисного центра означало увеличение вакантных площадей в другом.

Вторая половина 2015 г. прошла под знаком бонусов и разнообразных дополнительных услуг, с помощью которых арендодатели стремились привлечь арендаторов в свои проекты. «Поняв, что дисконт – это не самая эффективная мера, многие решили перейти в борьбе за клиента из ценовой плоскости в сервисную, – объясняет Андрей Ковалев. – Собственники БЦ начали активно развивать свои управляющие компании, совершенствуя качество и увеличивая количество предлагаемых услуг. Например, в этот период мы запустили акции «Приведи друга - получи 2 месяца аренды в подарок», «Первый месяц аренды в подарок», «Бесплатный переезд» и другие. Также стали предоставлять дополнительные услуги для арендаторов: запустили бесплатный автобусный маршрут от метро, распространяли информацию о деятельности компаний среди других арендаторов, и проч.».

По словам эксперта, во второй половине прошлого года уже не наблюдалось столь массовых переездов. Компании не проявляли особой активности в поисках новых офисов, но постоянно «сканировали» рынок на предмет более привлекательных условий.

Первая половина 2016 г.: «осторожное расширение»

В начале 2016 г. на рынке офисной недвижимости среднего ценового сегмента наметился положительный тренд. «В январе впервые с начала кризиса площадь сдаваемых в аренду площадей на 30% превысила объем освободившихся помещений. В феврале положительная динамика повторилась, и данный показатель увеличился до 40%. Продолжился рост также и в последующие месяцы. «В итоге по результатам первого квартала 2016 г. мы сдали на 12% площадей больше, чем за аналогичный период в прошлом году, – рассказывает Андрей Ковалев. – В большей степени это произошло за счет наших постоянных арендаторов, которые приняли решение о расширении собственного бизнеса и переехали в более просторные помещения, но в рамках одного и того же объекта».

Сегодня многие компании уже успели подстроиться под текущие экономические реалии и низкий спрос, переформатировать свой бизнес и найти более востребованные направления. В итоге у них появились реальные перспективы для дальнейшего развития и уверенность, которая позволила им выделять более солидные бюджеты на аренду площадей. Дополнительным стимулирующим арендатора фактором стала и фиксация цен на достаточно низком уровне с конца 2015 г. При этом несмотря на расширение некоторых компаний основной спрос на офисы в БЦ класса В и В-, по данным ГК «ЭКООФИС», сегодня по-прежнему приходится на помещения метражом до 150 кв. м. Данными площадями интересуются более 95% потенциальных клиентов.



иГРОКИ РЫНКА

ЭКООФИС

Ковалев Андрей

Управление и эксплуатация недвижимости

ЭКООФИС

Материалы по теме

Экспертный анализ

Арендаторы предпочитают просторные офисы

Ротация арендаторов в более маленькие по площади офисы, которая была характерна практически для всей первой половины 2015 г., сегодня начинает повторяться с «точностью до наоборот», считают эксперты ГК «ЭКООФИС». 
19.05
Экспертный анализ

Коворкинги - офисы будущего?

Сегмент коворкингов постепенно становится полноправным игроком рынка недвижимости. Если еще недавно о нем говорили как о каком-то экзотическом, забавном, креативном, но несерьезном для крупного бизнеса формате, то уже сегодня такое снисходительное отношение представляется неуместным. 

12.05
Интервью

Николай Казанский: «Инвестируя в офисы сегодня, можно убить двух зайцев одним выстрелом»

Николай Казанский, управляющий партнер Colliers International, о нюансах современных инвестиций в офисы и портрете современного покупателя.

11.03

журнал CRE 3 (437)

Март, 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати мартовский выпуск журнала (№3, 2024). Соредактором CRE в этот раз стал Алексей Мирошников, генеральный директор компании PIONEER. ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ: Летучка Алексей Мирошников: «ЗАДАВАТЬ ТОН ПРОДОЛЖАТ СИСТЕМНЫЕ СТОЛИЧНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ»   Склады и логистика МЕДВЕЖИЙ УГОЛ Объем сделок на рынке складской недвижимости сравнялся с московским   Инвестиции ЗАКРЫТЫЙ ПОКАЗ ЗПИФы установили историчес...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (18-24 марта)

Крупные сделки аренды офисов и складов, переговоры по Дмитровскому логистическому парку, крупные офисные проекты ПИК и Галс, старт строительства СберСити и другие новости - в нашей традиционной подборке за неделю.
24.03
Источник: cre.ru
События

Араз Агаларов, основатель и владелец Crocus Group, о теракте 22.03

Случилась страшнейшая трагедия, и уже было сказано, что за последние 20 лет ничего подобного не происходило.
24.03
Источник: Mall Management Group
Открытие

ТЦ «Кузьминки Молл» открылся

Общая площадь торгового центра составляет 70 тыс. кв. м, арендопригодная - 33 тыс. кв. м. Более 90% площадей ТРЦ сданы в аренду.
28.03
Источник: Пресс-служба ПИК
Проект

ПИК рассказал про Lakes

ПИК построит многофункциональный комплекс на западе Москвы.

22.03
Источник: CRE
Управление недвижимостью

RD Management пришла на «Место встречи»

Компания заключила соглашение с ADG group на обслуживание 11 бывших кинотеатров.
28.03
Источник: Пресс-служба Nikoliers
Открытие

Sokolov достиг 500

Sokolov открыл 500-й розничный магазин.
 
22.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre